李一戈专栏｜长效机制常态化，就是地产的常态化

又有城市升级房地产调控。仔细一看，固然可以称为“加码”，但新的措施都比较温和。比如，长春的通知是要求首套房首付提至30%，二套房首付提至40%，而一些热点城市的二套房首付早就是60%甚至70%了。

房地产调控的原则之一是“一城一策”，城市政府负主体责任。因此，根据当地的实际情况对住房限购限贷政策进行调整完善，乃题中之义。业内俗称为打补丁。

城市政府根据市场变化采取差异化调控措施，是落实房地产长效机制的表现。同样，央行和住建部近期推出的重点房企“三道红线”融资新规，是实施房地产金融审慎管理制度的体现，也是房地产长效机制的重要内容。

地产界有些朋友对楼市黄金时代还是充满了留恋，总是自觉不自觉地拿过去开盘动辄一抢而光来跟现在卖房难相比；但更多朋友是清醒的，楼市有十多年的绚烂猛烈已经很可以了。而从数据看，虽然2018年下半年以来房地产是呈下行趋势，但今年在这么复杂的经济背景下，房地产的表现还算是不错的。

根据国家统计局公布的数据，1-8月份，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%，而同期全国固定资产投资（不含农户）是下降0.3%。1-8月份，全国商品房销售面积98486万平方米，同比虽然下降3.3%，但降幅比1-7月份收窄2.5个百分点。更为闪亮的是，前八月商品房销售额96943亿元，增长1.6%，住宅销售额增长4.1%。这还是在全国主要城市限价限购背景下取得的成绩，殊为不易。

我之前写过，“三道红线”融资新规，意在防范房地产金融风险。主管部门将房地产金融放在了特别重要的位置，为此建立了房地产金融审慎管理制度。有些舆论以为是收紧融资，但本质上来说，主管部门对房地产企业基本的融资需求是有保障的，“三道红线”融资新规的参考时间点是2019年6月底，那还是一个相对较高的标准。

简单来说，“三道红线”融资新规，进而，房地产金融审慎管理制度的建立，对房企来说，传递出了一个明确的信号，就是，高杠杆高负债的模式不允许也不可持续了。我在今年的博鳌·21世纪房地产论坛上问过这个问题，房企负责人几乎一致的看法是：房企弯道超车越来越难，跨越式增长的时光不再。

私下里跟朋友们交流时，我表达过一个观点，就是，过往10多年里，不少房企老板以为公司的跨越式增长是自己智勇双全的结果，但若反躬自省，可能会发现，其中相当程度上是行业快速发展的红利溢出的结果，只要不出现重大判断失误，不是特别笨，顺势而为，就不会差到哪里去。当然，期间会有机遇，你能抓住，就比别人快几步，但不是本质的差别。但若绷得太紧极度冒险，却可能导致另外的不堪结局。

现在呢？前几年就有说法，楼市黄金时代之后是白银时代，这固然符合行业发展逻辑；但我个人更愿意将其描述为，向正常行业靠拢。也即是，房地产正日益成为一个正常的稳定发展的行业。如果非要用一个标志来指称，就是，房地产长效机制的建立。

长效机制的常态化，就是行业发展的常态化，也就是房企发展的常态化。2018年6月楼市转入调整之前，我们还经常听到，有些企业提出3年之后到多少千亿。他们参照的不仅是当时的住房消费环境，还有前些年似乎屡屡应验的“机遇”。

人不能超越自身，所以总是以过去来判断未来；但今天的行业环境和住房消费曲线已然发生了重大变化。很遗憾，一批中小房企没有机会跨越式发展了，讲了10多年的大洗牌，正在到来。未来所谓的并购或合并，我希望是主动的居多，而不要是那么惨烈。

回到当前楼市。虽然我认为融资新规并不意味着融资的收紧，而是在保障资金基本需求的基础上保持稳定，但部分房企是按照去年的惯性来安排今年的投资，尤其是融资安排，可能还是增长的节奏。那应该怎么办？

红线是不可逾越的。那就抓紧销售。9月和10月虽然未必都收获金银，但传统来看，仍是销售的好季节。早在疫情期间有些房企就通过打折促销，获得了较好的收成，说明这种营销是有效果的。所以我建议，现金流安排比较紧的房企，不妨现在就推出打折促销的措施，趁着国庆期间赢得尽可能多的收获。不过要提醒一句，打折还是要实在一点，少玩一些花式技巧，购房人现在也很聪明。

当然我仍要给地产人打打气。就我观察，可见的将来，房地产仍是一个好行业，只要不抱着过去那种速富暴富的心态，用优秀的管理、优质的产品和良好的服务来回馈购房者，企业和从业者都会获得不错的回报。