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50家房企超三成净负债率过百,过渡期积极降负债

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在“三道红线”传出后,房企的债务问题引人关注。如果以“三道红线”为标准,按照财报周期中最新的2020年中报,据亿翰智库数据显示,选取的50家样本上市房企中,有5家企业处于“绿色档”,27家企业踩中一条红线,10家中踩两红线,7家全染红。

“三道红线”高压下,融资监管收紧,房企偿债压力有多大?下半年如何降低高负债?

超30%房企净负债率过百

按照媒体报道,“三道红线”即剔除预收款后的负债率不超过70%,净负债率不超过100%,现金短债比不低于1。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

具体来看,如果“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”中,第一个是“剔除预收款后的资产负债率大于70%”,从2020年半年报数据来看,50家上市房企中,多数房企杠杆使用力度较大,企业多以外部资本推动资产规模的增长。

亿翰智库数据显示,仅有7家企业双向剔除预收款后的资产负债率低于70%,7家房企中有3家央企,1家国企,以及3家具有稳健财务特征的民营房企;剩余的43家房企中,有34家房企剔除预收款后的资产负债率介于70%-80%之间,有8家房企大于80%。

“房企剔除预收款后的资产负债率过高,对房企而言同样代表的是资本债务结构失衡,风险偏高。这样的企业越多,整个行业的风险也将成倍放大。将剔除预收款后的资产负债率高于70%作为红线的划分标准,我们认为具有一定的风险提示意义,有助于提示房企降低负债,控制债务风险。”亿翰智库数据研究报告指出。

在第二个指标净负债率方面,50家上市房企平均值为94.2%,与2019年94.1%基本持平,超过100%的企业有16家,其中建发国际集团的净负债率最高,达到247.7%,万科净负债率最低,为27.0%。

虽然平均值变化不大,但是从50家样本企业具体分析,出现结构性变化,上半年,在市场出现机会的情况下,净负债率偏低的房企净负债率反而有了一定的上涨。与此同时,高负债企业着力降负债,加强销售回款,控制投资力度,从现金流入和流出两个端口优化财务质量,降低净负债率。

此外,在现金短债比方面,50家上市房企的平均值为1.56,较2019年底的1.72有所下降,其中11家房企现金短债比小于1,60%企业分布1-2之间。

亿翰智库研究报告指出,整体上,多数房企的短期偿债压力较小,不过需要注意的是,房企的货币资金中有一部分资金的使用是受到限制的,如果受限制资金规模过高,可能会导致企业实际可动用的货币资金不足以覆盖短期有息负债,如中南建设196亿元的货币资金中有85.5亿元的受限制资金,扣除该资金后,企业的现金短债比由1.19下降到0.83。

7家房企“三道红线”全染红

综合“三道红线”来看,有7家房企全部染红,处于“红色档”,分别为蓝光发展、华发股份、华夏幸福、富力地产、融创中国、绿地控股、中国恒大。诸如蓝光发展,剔除预收款后的负债率、净负债率、现金短债比分别为71.3%、105.7%、0.79,富力地产三项指标分别为78.2%、176.7%、0.5,融创中国为82.2%、149%、0.86。

有10家房企踩中两条红线,处于“橙色档”,分别为华侨城A、大悦城、金科股份、佳兆业、首创置业、荣盛发展、首开股份、阳光城、建发国际、中南建设。虽然处于“橙色档”,但是具体分析来看,部分企业距离“红色档”仅一步之遥,诸如金科股份、华侨城A、首开股份的现金短债比为1.01、1.07、1,距离“三道红线”中现金短债比不低于1的基准线很是接近,需要注意。

而处于“黄色档”的企业最多,有27家房企踩中一条红线,这些企业多数是剔除预收款后的资产负债率大于70%,多数企业净负债率和现金短债比处于安全值内,不过招商蛇口、迪马股份短期债务需要关注,现金短债比均低于1,还有中国金茂,由于未公布预收款的具体数据,因此,未测算剔除预收款后的资产负债率指标,但是其现金短债比为0.83,明显低于1。

监管大棒与过渡期降负债

“三道红线”直指房企融资命门,但仍存一定缓冲期。据媒体报道,目前12家房企试点实施,正式实施日期是2021年1月1日。

在9月14日举行的国务院政策例行吹风会上,中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜表示,房地产融资规则前后差不多酝酿了将近两年的时间,前期广泛征求意见,形成了对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则。从微观的层面来说,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排自身的经营活动和融资行为,矫正一些企业盲目扩张的经营行为,行稳致远,增强自身的抗风险能力。

潘功胜指出,在这个规则制定过程中,我们也充分考虑企业和市场的实际情况,设计了科学合理的过渡期安排。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,目前“三道红线”在12家房企试点,并未全面实施。这给了高负债企业以缓冲时间,如果能够运用好“金九银十”传统的营销节点,加大营销与销售回款,并加快股权融资以及表外融资的力度,就能优化现金流。”

由此看来,接下来的几个月,无论是降价销售积极回款还是拓宽融资渠道,降负债都将成为房企的工作重心。在年中业绩发布会上,富力地产管理层表示,年初计划在年内把净负债率控制在185%以内。从目前来看,年中已经降至约177%,完成年初目标,预计年末下降至160%左右。恒大高层表示,将通过分拆资产上市降负债。融创中国高层表示,目前融创的净负债率是149%,争取在今年年底有更大幅度的下降,目标是明年将净负债率控制到100%以下。

在实际行动上,包括恒大在内的部分房企,已经在“金九银十”期间启动降价促销措施,加速销售与回款。另有不少企业加大融资力度,中原地产研究中心统计数据显示,9月中上旬全国房企境内外融资全面井喷,境内债券发行超过304.8亿元,同比2019年同期的207.1亿元上涨了47%。此外,8月美元债累计发行高达65.6亿美元,相比2019年同期8月的23.8亿美元上涨了176%。9月中上旬继续发行33亿美元。

中原地产首席分析师张大伟表示,市场传闻政策变化,大量房企井喷融资,过去几个月海外资本市场动荡,基本封死内地房企业外融资可能性,海外融资明显减少,少数融资也面临高价可能性。但着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场平稳,融资窗口再开,房企大额海外融资再次发布。

此外,在拓宽融资通道上,股权类融资增多,诸如富力地产配发新股,恒大分拆物业、汽车板块上市。58安居客房产研究院分院院长张波表示,股权融资将成为房企下一步融资所采取的重要手段。

未来,“三道红线”试点扩围是大概率事件,各大企业提前优化负债结构,势在必行。潘功胜表示,下一步,我们将会同住建部以及其他的相关管理部门,跟踪评估执行情况,不断完善规则,稳步扩大适用范围。

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