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凯德朱文环:投资账要算得清,不高杠杆拿项目

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今年,凯德集团尝试实施核心高管轮岗计划,从1月1日起,凯德集团(中国)商业管理华西区区域总经理朱文环,正式调任凯德集团(中国)华北区董事总经理。

近日,履新大半年后的朱文环在媒体面前正式亮相。朱文环在接受新京报记者采访时表示,中国是凯德最重要的一个市场,在北京、上海、广州、成都、武汉为中心的五大核心城市群内,凯德一直在寻找有潜力、合适的投资项目,“因为我们要求是稳扎稳打,不可能杠杆太高,我们要确定一旦去拿项目,账要算得清,投资回报必须要明确。”

遭遇疫情冲击,空铺率控制在10%以内

今年上半年,受新冠肺炎疫情影响,实体商业遭受冲击较大,尤其是餐饮、体验类业态占比较高的购物中心,营业收入下降、店铺空置率上升,甚至有些项目的空铺率超过了20%的警戒线。在接受记者采访时,朱文环指出,疫情期间,凯德集团也受到一定影响,但平均空铺率依然控制在10%以内。

据朱文环介绍,目前,凯德在上海、广州、深圳、成都、西安等城市,客流量都已完全恢复,甚至相比去年还有所增长,销售额也同比上涨,北京相对较慢些,但也逐步恢复至去年同期水平。例如,青岛凯德MALL·新都心9月客流同比增长16%,北京来福士9月销售额同比增长7%。

朱文环透露,在此基础上,凯德华北区接下来的工作重心将分为两个方面。一方面是夯实内功,完善工作流程;另一方面,凯德在原本定位基础上,更加精准地去定位项目。比如,凯德MALL·西直门将借着冬奥会的契机,将其定位为中国对外的窗口,“目前我们正在做品牌调改、新铺引进等工作。”

在五大核心城市群寻找净地开发或存量项目改造

朱文环坦言,他来中国的8年内,见证了中国商业地产质的发展,“现在中国的商业对比东南亚任何一个国家,包括新加坡,都是超前的,预计未来会越来越强。”

值得一提的是,前两年,凯德集团在中国动作频频,积极优化战略布局和资产组合。然而,2020年市场上并未出现凯德集团投资布局的相关消息。

谈及凯德集团的投资布局业务时,朱文环表示,中国是凯德最重要的一个市场,在北京、上海、广州、成都、武汉为中心的五大核心城市群内,凯德一直在寻找有潜力、合适的投资项目,净地开发或存量项目改造,“但这是可遇不可求的,因为我们要求是稳扎稳打,不可能杠杆太高,我们要确定一旦去拿项目,账要算得清,投资回报必须要明确。”

在具体商业运营上,朱文环指出,以前运营购物中心时,都会去找主力店租户,面积越大、年限越长,购物中心就越开心,但2012年以来,商场经营者便逐步开始去主力店,而是选择将商铺面积切小,增加铺位数。与此同时,减少租赁年限,增加租赁频次。

此举对商业地产运营商而言,增加了运营难度,“一个普通商场约有250个店铺,而我们会增加至280个店铺左右。这意味着,我们需要有1000-1500个品牌库存来支撑,由此构建较好的店铺组合。”

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