1-8月商品房销售额增速转正 “三条红线”影响隐现

9月15日，国家统计局发布数据显示，今年1-8月，全国房地产销售额96943亿元，同比增长1.6%，今年以来增速首次“转正”。

这得益于近几个月来良好的市场走势，5月到8月，全国房地产销售面积和销售额连续四个月同比增长。其中，8月的销售额涨幅达到27%，销售面积增长13.7%。

房地产是从疫情中恢复最快的行业之一。在投资端，从今年6月开始，全国房地产投资累计增速就已“回正”。前8月的房地产投资增速升至4.6%，而同期的固定资产投资（不含农户）增速为-0.3%。

宽松的货币环境，对疫情压抑的需求释放形成刺激，被认为是市场回暖的主因，这也使得房地产业的多个指标向好。但近期以来，不少城市出台楼市调控政策，对投资需求进行抑制，以“三条红线”为主的融资管理政策，也将给企业决策带来影响。已经到来的“金九银十”，似乎又将面临一丝不确定性。

房地产是疫情中恢复最快的行业之一。-郑迪坤摄

多项楼市指标向好

今年前8月，全国商品房销售面积98486万平方米，虽然同比下降3.3%。但与年初39.9%的降幅相比，已大幅收窄。

由于价格提升，前8月全国房地产销售额仍然增长了1.6%。根据国家统计局此前发布的数据，今年二季度以来，全国70个大中城市的新房和二手房价格呈现整体上涨态势。其中，东部地区的市场销售恢复较快，也在一定程度上提升了整体交易均价。

国家统计局新闻发言人付凌晖表示，近期房地产市场的回暖，有前期疫情中一些压抑性需求释放的因素，也有金融增加对实体经济支持力度的原因，引导了市场利率下行，中长期利率有所降低，客观上也降低一些购房者负担，这也有利于整个房地产市场的恢复。

但付凌晖也指出，“总的来看，无论投资还是销售状况来讲，仍然处于比较低的水平，并没有恢复到正常的状态。”

尽管如此，近几个月来，一些区域市场仍然出现了过热现象。在部分二三线城市，因供应不足、（一二手房）价格倒挂等原因，市场出现抢购现象，并推动部分城市房价过快上涨。

8月26日，住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责人参加会商。根据统计局的数据，这些城市的房价涨幅相对较大。

由于疫情发生后央行多次向市场释放流动性，资金成本走低，今年上半年的融资环境相对宽松，加之销售回暖带来的利好，房企的资金状况有所改善，今年1-8月份，房地产开发企业到位资金117092亿元。

但在土地市场上，房企仍然维持着谨慎的态度。今年前8月，房地产开发企业土地购置面积11947万平方米，同比下降2.4%，降幅比1-7月份扩大1.4个百分点；土地成交价款7088亿元，增长11.2%，增速回落1.0个百分点。

由于多项指标走势向好，8月的房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.33，连续两个月位于100点的合适景气水平之上。

“三条红线”连锁反应

房地产市场保持平稳运行，还有赖于政策层面的及时调整。

据贝壳研究院统计，7月以来，全国共44个省市61次推出房地产相关政策。其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都共10城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高贷款和房产转卖门槛，防范市场过热，进一步深入抑制投资需求。

贝壳研究院高级分析师潘浩向21世纪经济报道记者表示，这一轮操作对于全国其他城市也将起到警示作用，或将在一定程度上减缓成交量的恢复以及价格上涨的速度。

但对于房企来说，真正的问题是对融资审慎管理带来的一系列连锁反应。

8月20日，住建部和人民银行召开重点房地产企业座谈会，12家房地产企业负责人参加会议，形成了“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”，即“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，相应实施差异化债务规模管理。

21世纪经济报道了解到，9月，这一措施已在部分房企中启动试点，未来还将逐渐推广至全行业。

按照国泰君安的统计，上市房企中有超过四成位于红档和橙档，这部分企业的去杠杆压力较大。因此，通过降价促销的方式回笼现金，应是不少企业的短期选择。

9月初，恒大启动大范围降价。虽然恒大有在“金九银十”实施促销的惯例，但此举仍然引发了关于“去杠杆”的讨论。北京某房企人士向21世纪经济报道记者透露，出于冲击年度业绩的目的，公司通常会在四季度实施促销，但今年可能会提前，因为“下半年融资环境明显收紧了”。

该人士认为，与往年相比，融资政策的变化使房企更有降价促销的动力，但由于需求端也颇受政策影响，因此今年的“金九银十”虽可期待，但也不会过于火爆。

与此同时，企业的扩张步伐也有可能放缓。多位受访者认为，将融资规模与负债率、现金流挂钩，意味着借助高杠杆进行快速扩张的时代将彻底终结。因此，未来的拿地和并购行为都将降温。

潘浩指出，新政将可能带来一系列的连锁反应，并影响未来房地产的数据表现。在销售端，房企出货意愿依然强烈，成交量有望继续提升，但价格会保持稳定；在融资端，政策的收紧将使得房企的到位资金增速有所放缓；在投资端，房地产开发投资增速、新开工面积增速以及土地购置面积增速或将持续放缓或下行。