香港豪宅市场“冰火两重天” 学者建议推出港版“组屋”破解住房困局

尽管香港疫情仍未逆转，但一度沉寂的超级豪宅市场又开始活跃了。

香港美联物业房地产数据及研究中心综合《一手住宅物业销售资讯网》资料显示，截至9月7日的第三季度数据显示，共录得72宗成交价达5000万港元以上的一手超级豪宅，甚至超越了第二季度的70宗，而逾亿港元成交亦有16宗，较上一季度17宗，仅减少1宗。

以传统超级豪宅区山顶南区为例，今年8月约9宗买卖，成交量环比持平，但成交金额却高达44亿港元，相比7月大幅飙升约5.6倍，其中超过1亿港元的成交亦明显增多。在短短一个月内，该区共录得约5宗逾亿港元的超级豪宅交易，包括香岛道40号洋房以2.85亿港元成交，深水湾径8号以1.796亿港元成交，以及贝璐道裕熙园洋房的2亿港元成交。

二手超级豪宅同样受市场青睐。数据显示，超过5000万港元的二手住宅注册量，由今年首季的34宗大幅回升至第二季的56宗，而截至9月7日的第三季亦已达到56宗。超过1亿港元的超级市场二手交投亦回暖，同期内录得9宗，与第二季持平。

“香港土地供应紧张问题严重，供应短缺，优质豪宅是稀缺商品，‘卖一间少一间’，随着疫情缓和，内地及香港有机会恢复通关，预计受惠国内资金南下，第四季过亿港元的豪宅表现将进一步复苏。预计第四季度逾亿港元豪宅新盘销售量有望增至30宗，而逾亿元的二手豪宅亦有机会达到15宗，跑赢大市。”美联物业住宅部行政总裁布少明向21世纪经济报道记者表示。

香港房地产顾问服务公司莱坊9月10日发布《亚太区物业价值走势报告》，追踪了亚太区22个市场的物业价格走势，发现在新冠肺炎疫情下，今年上半年亚太区约60%物业价值有所下调。但其中豪宅的抗跌力较强，约60%的豪宅楼价保持稳定或上升。尽管香港面临经济衰退、失业率高企，但受惠于购买力仍然存在，香港楼价仅较2019年高位微跌4%。

泓亮咨询及评估有限公司董事总经理张翘楚坦言：“高端豪宅一向有市场，市场好的时候，业主放售的比较少，现在市况不太明朗，反而放售增加了，也促成了更多成交案例。”

张翘楚向21世纪经济报道记者透露，近年来，香港豪宅市场的目标客户可谓“泾渭分明”，“一般太平山山顶或者半山的超级豪宅大部分买家都是内地富豪，而东半山、南半山的分层单位则以香港本地买家为主。”

低价豪宅劈价潮

然而，相比之下，5000万港元以下的低价豪宅市场却频频涌现抛售劈价潮。香港新民党主席、前保安局主席叶刘淑仪近日在社交媒体发文，她到风景怡人的山顶宝云道散步，却见到登山步道出现一个奇景，在沿途的灯柱、栏杆、凉亭上贴满了售屋广告，并且全部都是豪宅放盘，大都位于山顶、深湾、浅水湾等传统豪宅地段，很多广告甚至列明“急售”“割价”。

据了解，一个位于港岛东半山的东山台的三房单位连两个车位，售价为1550万港元，而位于旧山顶道的一个实用面积为625平方英尺的豪宅，业主将售价则由原来的1550万港元降至1490万港元。

“这些低价位的豪宅目标客户主要是一些换楼客，但目前的市况及经济不明朗的情况下，许多中产家庭换楼的意愿不高。相比之下，能购买5000万港元以上的超级豪宅的大部分都是富豪，他们购买这类物业主要是用于投资或者财富配置，少部分用于自住。”莱坊执行董事林浩文向21世纪经济报道记者表示。

他指出，超级豪宅成交增多的另一个原因是“部分豪宅业主目前的议价空间较大，大约有10%-15%，因此成交价比较优惠。”

据香港北角区豪宅代理向21世纪经济报道记者透露，一个位于北角的柏蔚山实用面积912平方英尺的豪宅单位，买家于2018年以2861.2万港元一手买入，但近日因无力还贷被银行接管放售，今年7月以2160万港元卖出，单价（平方英尺）仅为23710港元，比两年前买入价格大跌701.2万港元，跌幅达25%。

该代理表示，上述豪宅的业主曾于两年前动用超过1亿港元在香港扫入多个新盘豪宅单位，但目前已有至少4个单位因无力还贷而被银行接管，沦为所谓的“银主盘”。

根据香港差饷物业估价署的数据显示，截至今年7月底，实用面积1722平方英尺或以上的E类大户型，租金回报率为1.8%，环比下跌0.1%，创有纪录以来新低。林浩文透露，目前香港豪宅的整体投资回报率约为2%-2.2%，低于普通住宅的2.2%-2.5%，商业写字楼的回报率则可达到2.5%-3%。

借鉴新加坡“组屋”模式

过去十余年，香港私人住宅价格直线飙升，而工资则仅有小幅增长，高昂的楼价让很多香港市民“望楼兴叹”。近年香港贫富悬殊问题持续恶化，房屋一直被视为民生问题的症结所在，亦衍生出众多的社会矛盾和冲突。

调查机构Demographia最新发表的调查报告显示，香港连续10年成为楼价最难负担城市榜首。截至去年第3季度数据显示，香港楼价中位数为704万港元，而家庭收入中位数为33.8万元。这意味着，普通香港家庭为实现置业，需要不吃不喝长达20.8年。

同时，由于迟迟未能解决土地供应问题，公营房屋供应严重短缺，导致针对中低收入家庭的俗称“公屋”的廉租房轮候时间不断延长。特区政府公布的数据显示，截至今年6月，公屋排队名单有25.97万宗申请，平均轮候时间为5.5年。据特区政府房委会资助房屋小组前任主席黄远辉透露，相关数字滞后数年，有些家庭需要等待近10年才能获安排满意的公屋单位。

香港大学政治经济学教授王于渐认为，要解决香港的房屋问题，特区政府应参考新加坡“组屋”模式，推行“港人组屋”计划是唯一出路，让大多数香港市民以可负担的价格购买公营房屋单位，才能实现真正的全民共享。

他指出，推行“港人组屋”计划的第一步是全面重推优化版“租者置其屋”计划，公屋居民可以半价购入正在租住的单位，只需支付5%或10%的首期，并减免居屋及租置计划的出售补价。据推算，“港人组屋”计划可让近330万的公屋及资助出售房屋居民受惠，将香港的整体置业率由现时的不足50%，提升至70%以上。

同样作为小型高度开放经济体的新加坡，自1964年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中低收入人士购买政府兴建的组屋。目前，新加坡已经形成以政府组屋为主、私人住宅为辅的住房体系。早在2016年，新加坡已有高达82%的国民居住在组屋里。

王于渐研究房屋政策及提倡租置计划长达30年之久。他向记者坦言，自1980年代至今，香港私人住宅的价格升幅大于公营房屋，对于大部分香港市民而言，房屋阶梯开始出现“断层”。王于渐认为，重建置业阶梯，不应由压低私营房屋价格入手，因有可能带来许多经济后遗症，引发金融风险甚至经济衰退等。