二线城市房价降温、一线城市普涨“金九银十”怎么走？

（原标题：二线城市房价降温、一线城市普涨，楼市“金九银十”怎么走？）

9月14日，国家统计局发布《2020年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，数据显示，70个大中城市房地产市场运行总体平稳，价格略涨。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称，8月，环比方面，各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略微扩大，二线城市二手住宅销售价格环比涨幅回落；同比来看，特别值得关注的是，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续16个月相同或回落。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波点评称，“从7月开始不断收紧的调控，在8月依然持续，包括杭州、东莞、宁波、深圳、南京等众多城市都已出台调控措施，调控收紧的信号表现明显。从8月房价来看，全国市场热度的下降已经有所体现，但一线城市的房价仍呈现上涨态势。”

二线城市房价降温，涨幅连续16个月相同或回落

“二手房市场确实降价了，新房市场也有不少楼盘在打折，还有特价房推出。”近期正在看房路上的方方明显感觉中部二线城市郑州的房价正在下调。

根据国家统计局的数据显示，8月，郑州的二手房销售价格指数环比下降0.1个百分点，同比下降4.4个百分点，新房销售价格指数环比上涨0.6个百分点，而同比下滑0.4个百分点。

不止是郑州，随着热点二线城市包括杭州、东莞、宁波、南京等众多城市出台调控措施，8月份，最为明显的变化是二线城市房价热度下降。

国家统计局数据显示，8月份，从环比来看，31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

而从同比数据来看，二线城市楼市降温则表现得更为明显。孔鹏解读称，8月份，二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅均连续16个月相同或回落。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“无论从新房还是二手房来看，二线城市涨幅受到了抑制。这说明此轮调控的重心在于二线城市，总体上政策略趋紧，这会带来房价的降温。而一线和三线城市也需要继续管控房价的稳定。”

“二线城市二手房热度下降，也有两个原因。其一、此前部分城市二手房上涨过快，和一手房抢房等因素有关，也和各类学区政策有关，当时市场确实有恐慌性交易现象，容易使得二手房上涨过快。而当前市场预期略平稳，进而房价回归平稳。其二、各地对于二手房的管控趋严，尤其是对于中介机构等管控趋严，这也使得房价涨幅不会扩大。”严跃进补充表示。

一线城市房价持续上扬，深圳涨幅最小

从一线城市来看，无论是同比还是环比，北京、上海、广州、深圳的房价仍然保持上扬的态势，且涨幅有所扩大。

国家统计局数据显示，8月份，初步测算，环比方面，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。同比来看，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.9%和6.9%，涨幅比上月分别扩大0.3个百分比和1.2个百分点。

对于一线城市房价稳中略增的原因，张波分析称，“一线城市中，北京、上海的改善型需求在8月表现明显，例如上海二手房成交量超过3万套，新房的中高端项目集中上线成交也拉动房价上涨动力。深圳地区8月房价虽然环比仍有所上涨，但是受调控政策影响，实际上涨幅度在四个一线城市中表现最弱。”

大湾区热度上升，惠州房价环比上涨最快

从区域来看，大湾区再次成为8月份关注的焦点区域，由于受到深圳升级调控的影响，购房需求转移至其周边的三四线城市，大湾区楼市热度上升。

国家统计局数据显示，作为深圳的“后花园”，惠州在深圳出台调控政策后，楼市热度明显上升。其中，惠州新建商品住宅销售价格指数环比上涨1.9%，同比上涨8.7%；二手住宅销售价格指数环比上涨0.9%，同比上涨2.9%。

惠州热度攀升的背后是源源不断地来自于深圳的购买力。根据乐有家提供的数据，从上半年惠州购房者构成来看，深圳客占比达62%。

中原地产首席分析师张大伟分析称，“从8月房价数据看，惠州的新房市场、广州的二手房市场依然呈现明显上涨。核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。深圳7月调控后，部分需求转移到了惠州广州等城市，导致了这些城市房价在投资需求拉动下出现了加快上行。”

“惠州成为此次房价环比上涨最快，或者说最热的城市，这或和深圳的政策调控有关系。随着深圳房价的高企和调控的升级，不排除有部分购房需求正进入到惠州市场。尤其是惠州本身的房价相对便宜，所以深圳购房需求外溢后，自然会带动惠州的房价上涨。不排除此类城市后续也会出台管控政策，以稳定房价和市场预期。”严跃进分析称。

“金九银十”或上演以价换量

随着“金九银十”的到来，不少房企已经开展促销活动。龙头房企中，恒大率先打响了“价格战”的第一枪。9月7日，恒大宣布全国楼盘全线7折。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，“预计在‘金九银十’期间，不少房企或将通过以价换量的形式来快速回笼资金。”

从政策角度来看，张波预测称，“由于近期从金融侧加大对房企的‘三道红线’的负债控制，9月楼市房企或明或暗打折的现象预计会增多，在拉动销量提升的同时，或对房价起到一定下拉作用。”

“当前房地产市场进入到了传统的‘金九银十’阶段，降价促销是主旋律。从后续的房价指数来看，不排除涨幅会继续收窄。但是各地今年的楼盘普遍受预售证的影响，部分高端项目的集中入市，客观上会带动所在城市的成交均价上升，这也是购房者等所需要关注的结构因素。但是客观上说，需要认定今年‘金九银十’阶段依然是有降价促销的内容，价格让利程度依然是比较大的。”严跃进如是说。