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区域分化加剧 长三角继续占据地产业C位

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强者恒强将成为地产行业的常态。

在9月8日下午举行的“新内需时代中国经济与长三角经济发展新趋势”论坛暨BU中心发布会上,易居企业集团CEO丁祖昱表示,在当下的地产市场,区域分化愈加显著,长三角核心城市的聚焦程度一再提升。

从物业销售来看,一线城市今年8月的商品住宅成交面积同比增幅均在35%以上,成都、杭州、济南等二线城市的同比增幅超过50%,广州和济南的成交面积创下近年来的单月新高。最近2个月内,上海和深圳各有3个新盘首开当天即售罄。

同时,深圳、杭州、南京、北京等地的二手房市场热度高涨,杭州和深圳在8月的二手房成交面积出现近60%的同比增幅,北京和南京的成交面积突破100万平方米。“这里一部分的成交是对刚需的替代,特别是在一线和前二线城市,二手房和一手房之间的替代关系更加明显。”丁祖昱表示。

上海和深圳的强购买力在豪宅交易上更为凸显。从1000万到超5000万,上海在所有价位的豪宅交易上均保持较大幅度的领先优势。今年上半年,在其他一线城市成交大幅收窄的情况下,上海每平米10-15万豪宅的成交套数同比增长92%,每平米15万以上的豪宅成交套数同比大增131%,领跑优势再度强化。此外,杭州和南京在今年上半年的追赶势头强劲,杭州总价1000万-2000万的豪宅成交套数同比增幅为139%,南京总价2000万-3000万和3000万-5000万的豪宅成交套数分别同比增长100%和300%。

此外,在写字楼和城市商业出租低迷的状态下,仅有上海出现回暖态势。

销售之外,分化趋势同样出现在土地市场。

整体来看,土拍市场自今年3月起持续回温,土拍溢价率维持在16%上下,流拍率则明显下降,8月份4.8%的流拍率创下近年来新低。丁祖昱认为,虽然在政策导向上希望溢价率能够回稳,从而稳住房价,但目前来看还需要开放商更加理性一些。

今年前8个月,上海的土地成交金额为2109亿元,累计同比增长135%,带动了一线城市整体同比增长73%,而二线和三四线城市的土地成交金额则在三季度显著回落,其中杭州、南京、宁波和苏州位列1-8月土地成交金额TOP10,长三角核心城市的集聚效应有所凸显。

此外,百强房企在拿地上继续聚焦一二线城市,在1-8月百强房企拿地建面前TOP20城市中,仅有4个三四线城市。对此,丁祖昱认为,房企在投资拿地中仍然聚焦高能级城市和强三线城市,未来不同城市间的土地市场热度将持续分化。目前,聚焦一二线城市和长三角区域已成为头部房企的共识,世茂集团(00813.HK)、旭辉控股集团(00884.HK)、弘阳地产(01996.HK)、新力控股集团(02103.HK)、绿地控股(600606.HK)等房企均在今年半年度业绩会上明确表达深耕一二线和长三角的战略规划。

“城市分化方面,长三角还是排在首位,其次才是粤港澳大湾区。从目前的情况看,强者恒强的趋势一定会在城市分化中体现出来,因此长三角的发展态势还会继续保持。”

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