47.3亿再拿杨行镇旧改，万科成宝山区域“大地主”

宝山杨行镇城中村改造项目挂出时，外界猜测该地块还是会落到杨行镇的“老熟人”手里。果不其然，这一旧改项目最终被上海诚卫兴置业发展有限公司（以下简称“上海诚卫兴置业”）纳入囊中。

9月8日，上海诚卫兴置业斥资47.25亿元底价拿下宝山区杨行镇BSPO-0501单元YH-B-1-01-06地块，成交楼板价约2万元/平方米。

资料显示，该地块至月城路，南至白沙园路，西至杨盛河，北至六里塘。出让面积约11.8万平方米，容积率2，建筑面积约23.6万平方米，地上建筑限高60米，住宅套数下限1330套。该地块要求自持15%建筑面积用于租赁，另需配建5%的保障房。

其所在的杨行镇板块周边教育、商业、医疗配套完善，三公里内聚集有宝山区乐业小学、上海外国语大学附属中学、二级医院上海中冶医院蕰川路分院、购物中心金悦生活广场等生活配套。同时，邻近地铁1号线，交通也较为便利。

目前周边新房仅有四季都会晓风来，均价4.6万元/平方米；二手房方面，远洋香奈目前挂牌价约为4.8万元/平方米，招商海德名门挂牌价约为3.9万元/平方米。

上海中原首席分析师卢文曦表示，从出让面积、体量、交通等方面来看，地块本身优势较多。15%的自持面积要求对于较大的总体量而言，可售部分面积相当可观，且万科综合实力较强，这点自持不会形成太大压力。

2018年至今，杨行镇有7宗住宅用地出让，其中有5幅都被上海诚卫兴置业纳入囊中，光是今年就获得了4个，共计斥资超过百亿。

根据天眼查APP显示，上海诚卫兴置业的大股东为上海江杰荣泰置业（集团）有限公司，持有80%的权益；中国建筑一局（集团）有限公司和上海杨行资产经营有限公司各持10%的权益。

而上海万科企业有限公司是上海江杰荣泰置业（集团）有限公司的第二大股东，持有41.62%的权益。

回顾前两年，万科在2018年以26.37亿元竞得杨行镇BSPO-0501单元YH-B-1-05-03、YH-B-1-02-04地块。今年上半年，万科通过与别的企业形成联合体，三度出手，总共花了38.1亿元拿下杨行镇三幅地块。

这4幅地中，包含3宗宅地，1宗商住地块，成交楼板价在1.52-2.1万元/平方米不等。

通过这两年在杨行镇的动作，万科已经成为宝山区内除大华集团外获得旧改项目最多的企业，是当之无愧的“大地主”。

“万科在杨行镇已经做到深耕，既对摊薄成本有利同时也有助于区域定价话语权”,卢文曦表示。

宝山杨行镇只是万科旧改的冰山一角，放眼全国，万科在旧改领域一直不断摸索。

1988年进入房地产开发领域起，万科第一宗地即深圳罗湖区红桂路旧城改造项目。此后，万科在深圳旧改市场上动作频频，例如2016年拿下的福田区三星视界旧厂房地块，去年3月拿下的宝安区渔业新村城市更新项目等等。

当然，万科旧改疆土也扩张至全国各个城市。

2018年，万科首进广东江门，拿下蓬江里村旧改项目。今年8月18日，与江门市政府签订战略合作框架协议，万科将参与城市更新、“轨道+物业”投资建设、TOD建设等。

今年3月，万科确认操刀广州市黄埔区沙步旧村改造项目；同月，万科联合黑卓6.43亿元拿下青岛西海岸东西冯旧改5宗地。4月，又联合东莞市中天实业投资有限公司和东莞市正田实业投资有限公司夺下长安巨无霸旧改。

除了拿旧改项目，万科在土地市场上也频频现身。

以近两月为例，7月份，万科新增加开发项目29个，权益价格212.33亿元。8月，万科又新增13个项目，分散于深圳、中山、合肥、徐州、宁波、沈阳、潍坊、哈尔滨、烟台、西安等地，耗资121.26亿元。

9月份，万科已经在月初夺得了东莞洪梅镇一宗商住地和苏州一宗住宅用地。对于土地投资的问题，万科也曾在业绩会上表示，“不会追高，但是肯定也不会过分的保守。”

不过，在今年设置的“三道红线”中，万科83.83%的扣除预收账款资产负债率已经跨过了第一条红线，实力再强的企业在拓展时也得深思熟虑了。