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住房租赁条例来了!长租公寓、租金贷、随意涨房租将被严查

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住房和城乡建设部于9月7日在网站上公布了关于《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知(下文称为《条例》)。据悉,这是住房租赁领域首部条例性文件,对规范住房租赁活动,维护住房租赁人合法权益,构建稳定的住房租赁关系,促进住房租赁市场健康发展有促进作用。

尤其值得关注的是,《条例》明确了出租方和承租方都要遵守相关法律法规,并且对市场所关普遍关注的“二房东”“、“群租房”、”长租公寓“、“稳房租”等具体问题提出要求。

《条例》明确,出租人应为承租人提供必要的居住空间。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住,市级以上地方人民政府应当规定必要的居住空间标准,明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。

市场人士认为这一要求将有效杜绝部分城市有房东通过隔断房间导致的群租房现象。

同时,对于过去出现的房东随意涨房租现象,《条例》要求在住房租赁合同期限内,除法律规定和合同约定的情形外,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金。

对于近年来关注的“长租公寓”,《条例》中也明确了相关要求,对租赁企业和房地产经纪机构明确区分,禁止住房租赁企业及其从业人员有哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为。

《条例》特别明确,住房租赁企业及其从业人员不得违规提供金融产品和服务、利用租户或者房东名义套取信贷资金、克扣或者延迟返还租金押金。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租户使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导租户使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

另外,在服务与监督要求上,对于住房租赁企业支付房东租金高于租户租金、收取租户租金周期长于房东租金周期的高风险经营行为,房产管理名录要将其列入经营异常名录,加强对租金、押金等经营情况等监管。

行业人士认为,上述要求充分约束了早前部分长租公寓因涉及“租金贷”而出现的爆雷事件。近年来,由于相关政策在住房租赁市场的积极推进,“长租公寓”成为风口行业,不少地产、酒店、中介企业均涉足这一行业。

但由于早前对这一行业缺乏明确规范,导致行业在迅速发展的同时,部分长租公寓企业通过提供优惠、减免租金等方式,诱使承租人使用“租金贷”或住房租赁企业提供的金融产品,并导致近年来长租公寓“爆雷事件”频发,损害了相当一批承租人的利益。

在租金方面,要求房地产机构及其从业人员不得赚取租金差价,杜绝“吃差价”的情况,另外要求各地政府应当建立住房租赁指导价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息,针对租金上涨较快地区,可以采取必要措施稳定租金水平。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为,《条例》的推出有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化,过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。

行业此前出现了一系列例如长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题,《条例》从租赁出租和承租、租赁企业和经纪活动监管等方面对租赁市场的主体行为进行了规范和约束。另外严控租金贷,防止违规使用金融产品,是对此前租金贷乱象的重点关注和整治防范。

中原地产首席分析师张大伟认为,政策明确了租赁企业不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容,有利于保护租户的权益。但政策里没有提及应当监管租客提前支付的租金,这样才不会出现“二房东”因为破产而出现的租赁双方损失。

张大伟表示,建立租购并举的住房制度、发展住房租赁市场,对于房地产调控而言,不仅是房地产长效调控政策之一,同时鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,是科学住房观念的重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求:“只有租赁市场稳定了,买卖市场才能稳定,当下租赁市场的确存在部分问题,但随着政策的重视,租赁市场的稳定可以预期。”

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