“在未来的一段时间，我们还是会再减轻负债，因为要做完一些减负债，评级才有得升……”在8月24日的中期业绩会上，富力地产董事长李思廉表示。今年上半年，富力权益销售额为510.6亿元，同比下降15.21%，仅完成年度目标的33.6%。同期，富力的净负债率达到177%。
近期，房企进入中报发布季。受疫情影响，上半年不少房企的销售业绩不及预期，一些企业出现销售、利润双降。但进入二季度以来，市场加速恢复，疫情的影响逐渐消失。
但与往年相比，房企对待市场的态度显得愈加“谦虚谨慎”，这主要源于监管层在近期的一番表态。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，强调实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
在此之前，为控制房企有息债务的增长，监管部门出台新规，设置“三道红线”进行管理。种种迹象表明，以控制杠杆为目的的融资“强监管”，正在成为常态。
这也给刚从疫情中恢复、并试图进一步扩张规模的房企带来新的考验。企业如何看待融资新规？下半年又将以何种策略应对？很多答案都隐藏在中报里和表态中。
回款率明显提升
疫情对房地产业的影响，集中体现在销售环节。
头部房企中，今年上半年，碧桂园实现权益销售金额2669.5亿元，同比下降5.32%；净利润约为219.3亿元，同比下降5.2%。同期，融创完成合同销售金额1952.7亿元，同比下降8.8%；净利润增长约6.5%。保利实现销售金额2245.4亿元，同比下降11.1%，净利润微增。
相比之下，“第二梯队”的一些房企实现了业绩增长。如中海实现合约销售额1720.1亿元，同比增长4.2%；龙湖实现合同销售1111.0亿元，同比增长5.2%；世茂完成合约销售额1104.8亿元，同比增长10%。
过去三年来，房地产市场出现罕见的“大牛市”，很多房企借此实现销售规模的大幅攀升。其中，大中型房企的复合增长率普遍在30%-50%的水平。
今年以来，疫情一度使很多房企的销售受挫，直到二季度才逐渐恢复。“基本上一个半月的时间是没有销售的。”中海地产行政总裁张智超说，这也造成了供货的延后，以至于在疫情逐渐得到控制的6月，中海集中供货和销售，并于当月实现了575.6亿元的创纪录销售规模。
但并非所有房企都能稳住销售。在这轮疫情中，无论大型房企还是中小企业，都有成员难以幸免。
今年上半年，绿地实现房地产合同销售金额1330.29亿元，同比减少20.7%，合同销售面积同比减少30.7%。同期，北辰置业的营业收入为人民币33.48亿元，同比下降60.83%，公司的利润降幅则达到八成以上。
值得注意的是，在近年来不断强调抓回款的情况下，房企的回款率普遍较好。上半年，碧桂园和绿地的回款率均达到惊人的95%。这也保证了企业在销售额受到影响的情况下，销售现金流不至于过度萎缩。
到7月19日，金茂的回款金额超过1000亿元。其上半年实现合同销售金额1028.7亿元（同比增长31%）的情况下，实现销售和回款双双突破千亿。
尽管受疫情影响较大，但自二季度市场逐渐恢复以来，房企的信心也开始恢复。由于融资政策趋紧，多数企业更加信奉“销售为王”的信条，并表示不会调整全年的销售目标。
张智超表示，下半年中海将积极地抓好供货和销售，作为重点供货的阶段，下半年的供货要占到全年的61%。“下半年只要再不出现疫情重大反复、经济的重大状况，公司还是比较有信心完成全年4000亿港币的目标。”
仅完成年度目标33.6%的富力，也表示“销售目标1520亿左右是不变的”。为达成这一目标，富力将推出16个全新项目以及约2300亿元的可售资源。
2020年2月16日，北京市丰台区康辛路一处楼盘工地尚未复工。图人民视觉
“拿错地是痛苦的事情”
实际上，房企加强销售和回款，除了有保证现金流的考虑，还有降负债的目的。
对于新的融资管理政策，房企在公开解读中，将其称为一种规范。“这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆，控制负债不会过快增长，从而把房价稳定下来。我们认为这个措施是规范行业行为，倒逼行业进入健康状态的这么一个举措。”龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶说。
过去一年多来，很多房企通过债务置换，完成借新还旧，并实现负债率的下降。半年报中，很多企业的负债率低于去年同期。但以“三道红线”为标准，对融资进行“强监管”的政策，仍然令企业意识到一个现实：要想继续通过资金杠杆来实现发展，必须首先控制现有的债务水平。
天风证券根据2019年财务数据，按照“剔除预收账款资产负债率为70%”、“净负债率为100%”、“货币短债比为1”三条标准对销售额较高的50家房企进行了划分。其中，同时踩到“三道红线”的房企共14家，同时踩到两道红线的房企有10家，踩到一道红线的房企有14家，全部不踩线的房企仅有12家。
李思廉表示，“未来9个月，我们可能会在国内外处理250亿到300亿的债务，中间超过一半会有一些重组的安排，其他的都会靠资金和销售来抵消。”雅居乐也声称，要将负债率控制在70%左右的合理水平。即便是负债率较低的中海和龙湖，也强调会继续控制负债规模。
今年以来，随着长效机制的试点继续推进，房企普遍意识到楼市调控进入常态化的现实。如何在保证安全的前提下，实现规模和利润的适度增长，成为企业的主要课题。对于此前通过高杠杆实现快速增长的房企来说，这一课题尤为严峻。
“我们所提到的资产负债结构优化，要平衡好规模、利润以及负债的三角关系，这是非常重要的课题。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上表示。2015年至2018年，美的置业销售复合增长率为73.8%，并在2019年迈入千亿阵营。在完成规模发展后，美的置业把今年的经营策略定位为“战略巩固年”。
其中，美的的拿地策略变得谨慎起来，公司仍会按照销售回款的1/3拿地，但要尽量避免在高点出手。
这一策略不难理解。严厉的融资环境和激烈的市场竞争，使得房企的资金越来越“宝贵”，因此，前端投资的重要性大大提高。
近期，金科股份联席总裁方明富在接受21世纪经济报道采访时表示，由于市场的容错空间大大缩小，因此前端的投资能力，往往成为决定项目成败的关键因素。“以前有做得不精细的地方，犯的一些错误，都可以通过市场来消化，但现在已经没有空间。”
在业绩会上，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表达了同样的观点，“我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇，在收购合并或其他产业方面在铺排。下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”
本文来源：21世纪经济报道
作者：张敏
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