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融创:去年就开始降杠杆,现在是土地市场风险最大的时候

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融创从去年开始就一直在降低杠杆,调整负债结构,降低融资成本,比央行要求的已经提前开始。”8月26日,在融创中国(01918.HK)2020年半年报业绩会上,融创中国行政总裁汪孟德在谈及监管部门针对房企设置的融资“三道红线”时说道。

下半年预计可售货值达6213亿元

26日早间,融创中国披露2020年上半年业绩,合同销售金额约1952.7亿元,收入773.4亿元,同比增长约0.7%;核心净利润130.4亿元,同比增长3%;公司拥有人应占利润109.6亿元,同比增长约6.5%;毛利177.6亿元,同比下降8.3%;毛利率23%,同比下降2.2个百分点;公司拥有人应占净利润率14.2%,同比增长0.8个百分点。下半年预计可售货值达6213亿元,手持现金1209亿元,同比下降3.8%。

在负债方面,截至6月末,融创中国有息负债同比下降0.6%,较2019年末下降23%。

融创中国首席财务官高曦在业绩会上称,目前融创在优化融资结构方面主要从银行类融资、债券类融资和信托类融资方面着手。

在银行类融资方面,提升现有银行合作空间,扩大合作银行范围,提高银行类融资占比;债券类融资上,把握公开市场债券、CMBS、ABS类债券类融资机会;信托类融资方面,严控新增信托类融资规模,并提前偿还高成本信托。

另外,在严控融资成本方面,对融资成本实施严格的分类红线管理,并积极置换未到期的高成本融资。

在这两项措施下,融创中国上半年新增平均融资成本较2019年下降约1.9个百分点。

“负债率会持续快速下降,明年控制到100%以下”

8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

市场层曾传言,监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”,严格落实“房住不炒”,意在通过管控房企有息负债增长情况,管控房地产行业杠杆水平,筑牢房企安全底线。

对此,汪孟德表示,“这项政策还是一个积极正面的政策,主要方向就是稳存量、控增量,在保证稳定的前提下,稳步降低杠杆。这个政策不是针对某一类企业,是对整个行业的所有企业,目前实施细则还未公布,作为融创来说已经走到前面。”汪孟德称,“融创从2019年开始一直在稳定整体负债增加净资产,降低杠杆;调整负债结构,降低融资成本;调整资产结构土储结构。加快推进杠杆率的降低,在未来三年的安排中作为重要的一个措施,将会落实在三年规划里。”

在具体的指标上,汪孟德表示,负债率肯定会持续快速下降,目前的净负债率是149%,在今年年底争取有比较大的一点的幅度下降,目前是在120%,明年控制到100%以下。

对此,融创中国董事长孙宏斌表示,“去年就一直在说,调控就是限价、限制资金流入这个行业,限制总量,这都是长期的国策,房价不可能会暴涨的,会有一点放松。”孙宏斌强调,“房地产肯定不会放松的,总体会放松一点点,这个调控是会持续很长时间的。地价那么贵,房价再狂涨的话,这个是不对的。”

在谈及控制公司负债时,孙宏斌称,“去年上半年有好的拿地机会,贷款又容易为啥不做,那个时候控制是不对的,一年前不用管负债,央行会管的,现在你想借钱也借不来,现在央行的要求就是我们一直在说一直在做的。

“现在是土地市场风险最大的时候,下半年整个市场的销售压力比较大”

融创披露的数据显示,上半年新增土地储备约1730万平方米,新增货值约2330亿元,同比大幅下降约64%。融创称,公司在上半年控制拿地节奏,在合理的价格上补充了少量土地。

截至6月末,融创中国的土地储备约2.48亿平方米,土地储备货值约3万亿元,其中80%在一二线城市,平均土地成本约4300元/平方米。

孙宏斌在业绩会上称,对公司上半年的销售情况满意。

“房地产的销售还是偏软的,回升冷热不均,4月份快速回升,5月份开始偏软,下半年整个市场的销售压力还是比较大的。今年总体来说,公开的土地市场总体偏热,原因还是有些公司的土地储备量不够,资金又松一点。”但孙宏斌强调,“现在是土地市场风险最大的时候,开发商手中有钱,老百姓手中没钱,土地拍的贵,房价压力挺大的。很多公司在上半年买了很多贵的地,上半年不是很好的拿地机会,下半年和明年上半年机会好一点。”

孙宏斌称,自己看好文旅度假市场,未来几年会快速增长。

“现在看旅游数据快速增长,这是什么逻辑呢。境外游没有了,8月份之前境内的跨省游基本也是没有的,现在大家主要是周边市场,已经让旅游快速增长,特别看好旅游市场,更看好度假市场。疫情之后在一些环境好的地方,度假小镇类的产品会爆发。”

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