布局非住宅业态，保利物业在管面积达3.17亿平

去年6月，保利物业提出了“大物业”战略，囊括了全域物业、全基础物业和全技术物业，随后年底完成赴港上市。

作为公共服务的尝试者，保利物业自2016年试水城市公共服务，今年上半年在该领域也保持着增长的态势。

半年报显示，保利物业在公共服务领域的项目从去年同期的210个增长至308个，期内完成新签约项目66个。合计在管面积约1.58亿平方米，占整体在管面积的一半。

回顾过去三年，保利物业的公共物业每年新增在管面积分别为520万平方米、6080万平方米和7190万平方米，占当期总新增面积的比例分别为21.2%、72.1%、74.56%。可以说，这两年保利物业超过7成的在管面积由公共物业驱动。

但在管面积占到总量一半的公共服务业务，收入水平却没有与之达成正比。2016年，该领域的收入占比为0.5%，去年上升至12.5%，今年上半年为15.2%，尽管逐年提升，但其增速不及在管面积。

除此之外，保利物业也在布局同属于非住宅物业的商办及写字楼物业。今年上半年，商办及写字楼在管面积约860万平方米，源于此的物业管理收入约3.08亿元，同比增长27.5%。

保利物业副总经理、保利商业物业董事长邹福顺曾表示，未来商办服务会变成物业企业的必争之地，公司在这一板块的占比会适当提高。

今年上半年，保利物业完成新签约第三方项目137个，对应单年合同金额约6.5亿元，非住宅业态在其中的占比超过了一半。但就目前来看，住宅社区物业仍是公司收入主要来源，占总收入的71.3%；非住宅业务收入占比28.7%。

从四年前启动市场化拓展战略以来，保利物业背靠央企保利发展，在外部拓展方面一直有不错表现，如今坐稳物业行业TOP3的位置。

2016年至2019年，保利物业在管面积从8180万平方米增长至2.87亿平方米。今年上半年，其在管面积达到了3.17亿平方米，较去年年底增长2990万平方米。合同管理面积达4.93亿平方米，较去年底增长约910万平方米。

目前，保利物业已经辐射至全国29个省、直辖市与自治区的172个城市，在管项目达到了1142个。

而其来自关联方与第三方在管面积基本保持五五开的比例。

在3.17亿平方米的在管面积中，来自保利发展控股集团的项目在管面积约1.37亿平方米，占比43.2%，其收入占比75.9%。

来自第三方的项目在管面积约为1.79亿平方米占比56.8%，该部分收入约5.52亿元，同比增幅超过7成，占物业管理服务总收入约24.1%。

不过，在管面积仅43.2%的关联方项目，却给保利物业带来了超过7成的收入，而第三方超过一半的在管面积却只有不到3成的收入。这与关联方较高的物管费不无关系，足以见得关联方对保利物业发展的重要助力。

数据显示，关联方的住宅物管费为2.3元/平方米/月，商业及写字楼物管费为8.95元/平方米/月；相比之下，第三方的住宅物管费和商业及写字楼物管费分别为1.7元/平方米/月和5.9元/平方米/月。

不管是来自关联方还是第三方的助力，保利物业规模扩张带来的是营收与盈利的上扬。

数据显示，今年上半年保利物业实现营收36.01亿元，同比增长27.6%；毛利约7.34亿元，同比增长10.1%；净利润4.11亿元，同比上升28%；净利率11.4%，基本保持持平。

收入结构中，物业管理服务为主力，增长25.4%至22.86亿元；社区增值服务增速最快，同比上扬40.8%至7.61亿元；非业主增值服务同比增加20.8%至5.54亿元。

与不少同行相似，今年上半年保利物业的毛利率也有所下滑，同比减少3.2个百分点至20.4%。受疫情影响，今年上半年物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务的毛利率也有所下滑。

诚然，有着央企背景的保利物业不太用担心规模扩张问题。但提高第三方拓展、提升毛利率水平是其未来需要改善的课题。