受益于4年前开始实施以住宅开发拉动业绩的策略，尽管今年上半年商业地产受疫情影响严重，但“商业地产开发运营商”宝龙地产2020年中期营收却同比大涨四成。
8月19日，宝龙地产（01238.HK）召开面向投资人的2020年中期业绩会，总裁许华芳、联席总裁陈德力、副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本管理中心总经理黄文钟、资本部总经理刘泊旸出息。三个月前正式入职宝龙的陈德力，第一次出现在宝龙地产的业绩发布会上。
据宝龙地产2020年半年报披露，该公司上半年实现营业收入约为171.7亿元人民币，同比上升约40.1%；利润约为34.95亿元，同比上升约42.8%；实现合约销售额约315.29亿元，同比增加8%。
尽管宝龙地产对自身的定位仍然是“一家商业地产开发运营商，专注于开发及经营综合性商业地产项目”，但实际业绩表明，物业销售收入既成为了宝龙最主要的业绩来源，也是宝龙能够继续保持高增长的关键。
半年报显示，宝龙地产的收入大致由四个部分构成，分别为物业销售收入、投资物业租金收入、物业管理服务收入及其他物业开发相关服务收入。
物业销售收入上半年共实现153.43亿元，占总收入的89.36%，占比较2019年全年的86%进一步提升。
物业销售收入的增幅也显著高于其他收入类型。2020年上半年，宝龙物业销售收入同比增长了46.2%；而投资物业租金收入约7.49亿元，仅同比增长18%；物业管理服务收入为7.84%，仅同比增长3.7%；其他物业开发相关服务收入2.94亿元，同比下降约18.8%，中报称主要是由于酒店运营收入受新冠疫情影响而减少。
毛利率和净利润率方面，宝龙地产今年和去年数据基本持平。上半年其净利润率为20.18%，2019年上半年与全年的净利润率分别约为19.72%、23.09%；上半年其毛利率为37.1%，同比下降1.6个百分点。
宝龙地产是最早涉足商业领域的内地房企之一，不过相比于万达在2010-2016年间的高歌猛进，宝龙有掉队之嫌。约从2016年开始，宝龙地产悄然增加住宅土储，加大与住宅开发商的合作力度，住宅销售额占比逐年提升，拉动了业绩。
这一模式的另一面往往是杠杆的抬升。但是今年中期宝龙地产的净负债比率略微降低，上半年净负债比率约为79.9%，同比下降1.3个百分点。
短债大幅上升或许是个隐忧——相比2019年年末，宝龙地产一年内到期的借款增加了70多亿元。其上半年借款总额约592.5亿元，其中一年内到期的借款约227.04亿元，短债占比明显偏高。因借款总额增加，宝龙地产在上半年的利息开支也相应升高，同比增加约17.2%至19.8亿元。
土地储备方面，截至2020年6月30日，宝龙地产拥有2860万平方米总土储，超过76%都在长三角地区。报告期内，宝龙新增土地15块，计容总面积238万平方米，新增可售货值473亿元，权益比例为61%。
从业绩会上许华芳的表态来看，深耕以上海为中心的长三角是宝龙坚定的策略。过去三年，宝龙在长三角热点二线城市大量布局住宅项目。
许华芳表示，宝龙三年内在宁波拿了25个项目，权益口径有300亿左右，南京也是他出差最多的一个城市，希望继上海、杭州、宁波以后，南京能成为宝龙的“第四个点”。
宝龙在2017年进入南京市场，目前在南京的项目已达8个，先后在南京的高淳区、栖霞区、江宁区、鼓楼区、雨花台区等地布局商业及住宅项目，产品类型涵盖宝龙城、宝龙广场、宝龙天地以及高端住宅、写字楼、酒店等。在刚刚过去的7月，宝龙还以40.8亿元的代价收购南京玄武区一宗商办住地块。
“宝龙最大的核心优势就是在长三角。”许华芳在业绩会上表示。
商业地产方面，宝龙在管商业项目达到51个，包括购物中心45个和独立的商业街6条。
从新城控股那里挖来陈德力，宝龙当然也有自己雄心勃勃的商业扩张计划。去年宝龙成功拆分旗下商业公司独立上市，其后曾提出到2025年商业项目计划要达到100个。
今年下半年，宝龙就将迎来一波购物中心密集开业潮，年内或实现10个新购物中心开业。
履新宝龙不久的陈德力在业绩会上表示，在长三角、大湾区范围内，三四线城市比较优质的项目仍有非常好的机会。
许华芳则进一步提出，未来5年内要在长三角开超过150个购物中心，其中自持要超过100个。
整个上半年，宝龙集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约315.29亿元，同比增长约8%，实现了疫情影响下的小幅增长，完成了全年750亿元销售目标的42%。
对于下半年的业绩，许华芳表示，“有信心能超额完成750亿的全年目标。”他在业绩会上还提到，未来五年，宝龙要实现“双百双千”目标，即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。
本文来源：界面新闻
作者：马一凡
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