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住宅商业都要大扩张,宝龙抛出“双百双千”计划

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宝龙地产总裁许华芳。图片来源:宝龙官微

受益于4年前开始实施以住宅开发拉动业绩的策略,尽管今年上半年商业地产受疫情影响严重,但“商业地产开发运营商”宝龙地产2020年中期营收却同比大涨四成。

8月19日,宝龙地产(01238.HK)召开面向投资人的2020年中期业绩会,总裁许华芳、联席总裁陈德力、副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本管理中心总经理黄文钟、资本部总经理刘泊旸出息。三个月前正式入职宝龙的陈德力,第一次出现在宝龙地产的业绩发布会上。

据宝龙地产2020年半年报披露,该公司上半年实现营业收入约为171.7亿元人民币,同比上升约40.1%;利润约为34.95亿元,同比上升约42.8%;实现合约销售额约315.29亿元,同比增加8%。

尽管宝龙地产对自身的定位仍然是“一家商业地产开发运营商,专注于开发及经营综合性商业地产项目”,但实际业绩表明,物业销售收入既成为了宝龙最主要的业绩来源,也是宝龙能够继续保持高增长的关键。

半年报显示,宝龙地产的收入大致由四个部分构成,分别为物业销售收入、投资物业租金收入、物业管理服务收入及其他物业开发相关服务收入。

物业销售收入上半年共实现153.43亿元,占总收入的89.36%,占比较2019年全年的86%进一步提升。

物业销售收入的增幅也显著高于其他收入类型。2020年上半年,宝龙物业销售收入同比增长了46.2%;而投资物业租金收入约7.49亿元,仅同比增长18%;物业管理服务收入为7.84%,仅同比增长3.7%;其他物业开发相关服务收入2.94亿元,同比下降约18.8%,中报称主要是由于酒店运营收入受新冠疫情影响而减少。

毛利率和净利润率方面,宝龙地产今年和去年数据基本持平。上半年其净利润率为20.18%,2019年上半年与全年的净利润率分别约为19.72%、23.09%;上半年其毛利率为37.1%,同比下降1.6个百分点。

宝龙地产是最早涉足商业领域的内地房企之一,不过相比于万达在2010-2016年间的高歌猛进,宝龙有掉队之嫌。约从2016年开始,宝龙地产悄然增加住宅土储,加大与住宅开发商的合作力度,住宅销售额占比逐年提升,拉动了业绩。

这一模式的另一面往往是杠杆的抬升。但是今年中期宝龙地产的净负债比率略微降低,上半年净负债比率约为79.9%,同比下降1.3个百分点。

短债大幅上升或许是个隐忧——相比2019年年末,宝龙地产一年内到期的借款增加了70多亿元。其上半年借款总额约592.5亿元,其中一年内到期的借款约227.04亿元,短债占比明显偏高。因借款总额增加,宝龙地产在上半年的利息开支也相应升高,同比增加约17.2%至19.8亿元。

土地储备方面,截至2020年6月30日,宝龙地产拥有2860万平方米总土储,超过76%都在长三角地区。报告期内,宝龙新增土地15块,计容总面积238万平方米,新增可售货值473亿元,权益比例为61%。

从业绩会上许华芳的表态来看,深耕以上海为中心的长三角是宝龙坚定的策略。过去三年,宝龙在长三角热点二线城市大量布局住宅项目。

许华芳表示,宝龙三年内在宁波拿了25个项目,权益口径有300亿左右,南京也是他出差最多的一个城市,希望继上海、杭州、宁波以后,南京能成为宝龙的“第四个点”。

宝龙在2017年进入南京市场,目前在南京的项目已达8个,先后在南京的高淳区、栖霞区、江宁区、鼓楼区、雨花台区等地布局商业及住宅项目,产品类型涵盖宝龙城、宝龙广场、宝龙天地以及高端住宅、写字楼、酒店等。在刚刚过去的7月,宝龙还以40.8亿元的代价收购南京玄武区一宗商办住地块。

“宝龙最大的核心优势就是在长三角。”许华芳在业绩会上表示。

商业地产方面,宝龙在管商业项目达到51个,包括购物中心45个和独立的商业街6条。

从新城控股那里挖来陈德力,宝龙当然也有自己雄心勃勃的商业扩张计划。去年宝龙成功拆分旗下商业公司独立上市,其后曾提出到2025年商业项目计划要达到100个。

今年下半年,宝龙就将迎来一波购物中心密集开业潮,年内或实现10个新购物中心开业。

履新宝龙不久的陈德力在业绩会上表示,在长三角、大湾区范围内,三四线城市比较优质的项目仍有非常好的机会。

许华芳则进一步提出,未来5年内要在长三角开超过150个购物中心,其中自持要超过100个。

整个上半年,宝龙集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约315.29亿元,同比增长约8%,实现了疫情影响下的小幅增长,完成了全年750亿元销售目标的42%。

对于下半年的业绩,许华芳表示,“有信心能超额完成750亿的全年目标。”他在业绩会上还提到,未来五年,宝龙要实现“双百双千”目标,即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。

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