房企7月密集发债，融资收紧信号已现

在经过上半年的边际放松后，房地产行业融资收紧的信号已然出现。

中指院数据显示，7月，房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%；在经过4月份的零发行后，海外债连续三个月增长，7月发行规模508亿元，同比下降9.7%，环比增长30.6%。

尽管融资规模大幅上涨，但境内债的融资利率却明显走高。7月房企信用债平均票面利率为5%，比6月的发债成本提高0.6个百分点，创下2月份疫情爆发以来的利率新高。

中山证券信用研究总监王嵩指出，地产行业如今融资利率上升的压力比较大，整体发债的认购倍数也在下降，发行难度加大。为了避免后续政策和利率的更多不确定性，房企在7月密集融资。

与此同时，多家研究机构认为，自7月份以来，银保监会、央行等陆续表态，重申“房住不炒”政策，金融监管趋严。随着疫情得到有效控制，经济发展逐渐平稳，房地产行业融资相对收紧已成必然。

7月密集发债

受疫情等因素影响，2020年上半年，国内流动性相对宽松，房地产企业迎来融资窗口期。

中指院数据显示，3月房地产开发到位资金为13356亿元，同比下滑7.6%，此后各月到位资金逐步增长，6月份到位资金20691亿元，同比增长13.2%，融资恢复趋势良好。

上半年，房企信用债发行总规模3282亿元，同比基本持平，平均利率为4.3%，同比下降1.2个百分点，其中,中期票据和短期融资券发行规模上升，公司债和定向工具发行规模有所下降。

海外债的恢复情况也十分迅速，在经过4月份零发行后，5月以来境外融资窗口逐渐打开，

6月海外债发行规模为48.2亿美元，同比增加19.1%，环比增长105.63%。wind数据显示，上半年海外债发行规模为2482.2亿元，同比基本持平，平均利率为8.4%，同比下降0.4个百分点。

除此之外，2016年以后一直受到严格管控的股权融资渠道也在今年开始回暖。6月份，A股市场，哈高科实现增发4.79亿股，募资约22.14亿元；港股市场，万科、旭辉、佳兆业美好等6家地产公司实现增发，募资总额达94亿港元。6月单月的再融资规模破百亿，与2018年的110亿元基本持平。

贝壳研究院数据显示，2020年上半年房企境内外融资折合人民币合计约为6506亿元，占比2019年全年融资规模的53%。受海外疫情影响，境内融资规模占比较2019年同期提升12个百分点，达62%，境外融资规模占比38%。

进入7月后，房企的融资动作更加密集。亿翰智库数据显示，房企7月在境内的信用债融资规模为662亿元，同比增长20.3%，融资规模前三的渠道依次为公司债、中期票据以及超短期融资券，占比分别为31.2％、19.1％、16.9％。

对比6月来看，房企7月境内信用债的平均融资成本也有所上升，票面利率约为5%，虽然同比仍下降0.4个百分点，但环比增长0.6个百分点，达到疫情爆发后的利率新高。

亿翰智库指出，房企信用债融资成本明显增加主要源于发行金额较高的公司债与中期票据的融资成本较6月均有明显上涨，分别增加0.49个百分点和1.03个百分点，整体上拉高了7月的平均融资成本。

以建发地产今年发行的两笔中期票据为例。5月22日，建发地产发行的一笔发行期限5年、规模10亿元的中期票据，票面利率为3.88%，而到7月30日，其发行的一笔相同期限、规模8亿元的中期票据，票面利率达到了4.3%，高出了0.42个百分点。

随着2020年下半年以来融资收紧信号的逐步释放，房企正抓紧时机加速融资。亿翰智库认为，房企一方面积极发行短期融资券，借新还旧，另一方面也为后续经营活动进行资金储备，其中私募债、公司债及中期票据以发债条件相对宽松、募集资金用途相对灵活、发行期限较长的特点而备受房企青睐。

为了尽可能的做好后续资金储备，一些资金相对充裕的中大型房企在7月份也加入了发行海外债的行列。不同于6月的美元债发行主体主要为财务杠杆较高亟需拓展海外融资渠道缓解融资压力的中小型房企，7月美元债的发行主体为资金相对充裕的中大型房企，如融创、世茂、绿城、雅居乐、奥园等。

从海外债7月508亿元的发行规模来看，虽然环比增长30.6%，但仍未达到去年同期水平，同比下降9.7%。不过从融资成本来看，房企7月海外债的平均融资成本明显走低。

亿翰智库数据显示，7月份房企海外债平均融资成本为8.1％，较6月下降2.1个百分点，较2019年同期下降0.7个百分点。不过房企海外融资成本分化明显，当代置业、大发、佳兆业海外融资不仅发行金额小，且融资成本高于11％，而融创、世茂、旭辉、时代中国等经营风险较低且资金层面相对安全的房企，融资规模较高，且融资成本大多在6％-7％之间。

融资收紧趋势明显

事实上，即便房企的融资环境在春节后适度放松，但受大环境影响，地产行业面临的资金缺口仍然不小。中指院数据显示，1-7月，房地产行业信用债发行总规模3799亿元，同比增长16.4%，海外债发行规模2966亿元，同比下降24.4%。

海通证券研报指出，今年3月境内地产债发行量超过800亿元，净融资额接近670亿元，创下2016年9月以来的新高。但5月债市转为震荡，6月调整加深，二级市场的调整逐渐传导至一级市场，融资变难。6月地产债发行量仅有295亿元，到期量267亿元，净融资额接近回落到0。

王嵩表示，不少地产企业预估到了7月之后融资利率会有下行的趋势，但到进入7月后发现利率并没有明显下调，而是进入了一个较高的平台期，为了避免后续政策和利率更多的不确定性，不少房企选择在7月密集发债。

然而受上半年商品房销售额整体下降5.4%影响，以定金、预收款为代表的其它资金渠道占比下滑，叠加偿债高峰期的到来，房企面临的资金压力加大。

据中指院数据，目前房企存量债券总额约4万亿元，其中海外债1.6万亿元，公司债1.3万亿元；下半年房企偿债规模仍超5000亿元，2021年需偿债券总量达到1.1万亿元，到达偿债峰值。

在王嵩看来，要判断房企的融资环境问题关键要看三大因素，一是货币政策，这决定了融资钱量的最初来源；二是地产调控政策，这决定了钱流向房地产行业的的一个态度；三是房地产行业的销售和开工数据，这决定了钱最终的流动情况。

即便偿债高峰来临，从政策角度来看，金融监管非但没有放松，反而呈现出趋严的态势。

如7月14日，银保监会表态称，严禁资金违规投向房地产；7月24日，中央召开房地产工作座谈会，提出防止资金违规流入房地产；7月30日，中央政治局会议再次重申“房住不炒”。

中指市场研究副总监陈文静指出，在严控增量这种情况下，下半年整个房地产行业的资金监管可能会有进一步的收紧。

亿翰智库认为，2020年上半年为缓解企业在疫情冲击下的现金流压力，融资环境出现宽松，但是随着疫情得到有效控制，经济发展逐渐平稳，在坚持房住不炒背景下，房地产融资相对收紧将成为必然。

然而，某四大行投资部投资部高级经理对界面新闻透露，对于房企而言，银行贷款始终没有太放松过，下半年也就谈不上变得更紧。“不过从大环境来说，尽管宽松仍然是主基调，但经济回升已成必然，所以大环境总体会边际偏紧，房企的融资环境自然也是逐步严格。”

目前银行对申请贷款的房企依然会有较高的门槛要求。对申请住宅开发类融资的房企，全国性银行的要求会是拥有一级开发资质，实收资本（可上溯母公司）达到标准，全国一二三级城市分类，三级以下需分行行长授权；商业开发类的要求更严，三级以下城市必须是白名单客户，比如万科、保利之类。

包括银行贷款在内，王嵩认为，下半年所有的地产融资渠道如公司债、信托等都会处在一个收紧的状态，在这样一个大背景下，房企的融资状况就会形成更明显的分化。

一位信托公司内部人士表示，目前信托贷款总体也是偏紧的，一方面只能投满足“四三二” （《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》）四证齐全、30%自有资金、二级开发商资质）的项目，另一方面信托公司投向房地产的业务比例不能超过50%。

上述内部人士进一步透露，其所在信托公司今年给房地产行业的贷款额度更少了，一些投资人也比较谨慎，宁愿少赚点也不想冒险将资金投向财务状况不太好的一些中小型房企。