一线城市土地市场热度不减

2020-08-01 09:27:52　来源: 中国证券报举报

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日前，以北京、上海为代表的一线城市集中进行大额土地出让，土地出让总量及单宗地块起始价均处于高位。整体来看，土地出让市场热度不减。

地价处于高位

以北京地区为例，7月29日，北京市规划和自然资源委员会挂牌2宗不限价地块，总起始价为83.06亿元。宗地分别位于平谷区和石景山区，其中京土整储挂（石）[2020]035号地块起始价为69.78亿元，京土整储挂(平)[2020]036号地块起始价为13.28亿元。

其中，起始价为69.78亿元的宗地将于9月2日进行限时竞价。公开资料显示，该地块名称为石景山区北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块，位于石景山区北辛安地区。用地性质为二类居住用地、其他类多功能用地、托幼用地，土地面积73884.721平方米，建筑控制规模为26.72万平方米。地块未限制商品住宅销售价格。

起始价13.28亿元的地块为北京市平谷区王辛庄镇（二号地三期）PG00-0002-6006地块，用地性质为居住用地，建设用地面积3.64万平方米，规划建筑面积8.57万平方米。

值得注意的是，近期一线城市出让的地块楼面价普遍较高。7月29日，上海2宗地块集中出让，最终杭州舜祥泽企业管理有限公司（禹洲）以9.46亿元竞得奉贤区金汇镇38-04区域地块。根据出让资料，地块名称为奉贤区金汇镇38-04区域地块，出让面积为2.68万平方米，容积率为2.2，出让年限为70年，起始价为9.46亿元。折合最终楼面价为3.53万元/平方米。

相比之下，二线及以下城市土地市场出让规模有所下降。中指研究院最新周报数据显示，7月20日至26日，二线代表性城市共推出土地123宗，较上周减少10宗，推出面积601万平方米，较上周减少215万平方米，环比减少26%。其中，温州推出6宗，共计79万平方米；西安推出5宗，共计78万平方米，为土地推出量较大的城市。13个二线城市有住宅用地推出。其中，宁波推出7宗，共计51万平方米，为住宅用地推出量较大的二线城市。除热点地区外，二线城市土地市场普遍清淡。

房企积极拿地

一线城市出让大额土地，引发房企积极角逐。近期，上海4宗宅地入市，总规划建筑面积逾32万平方米，合计揽金93.2亿元。其中，浦东新区唐镇地块周围住宅齐聚，交通便利，最终华侨城在200多轮竞价后以50.01亿元的总价、44239元/平方米的楼面价将其收入囊中。

7月29日，陆家嘴发布公告称，陆家嘴控股子公司佳章置业29日以49.11亿元竞得上海市浦东新区前滩地区Z000801单元54-01地块。根据土地出让资料，地块出让面积为2.58万平方米，土地用途为教育用地、办公楼、普通商品房，容积率为3.33，起始价为36.49亿元，地块溢价率为34.58%，楼面价为57201元/平方米。

陆家嘴表示，该地块的开发有助于公司进一步参与前滩国际商务区的开发建设，符合公司坚持深耕浦东的发展目标，也是公司持续提升城市中心和城市副中心开发、建设和营运能力的积极举措，有助于提升公司项目储备，推进公司主营业务发展。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前土地市场持续升温，房企积极拿地趋势开始出现。疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次提高。特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。虽然整体土地市场溢价率未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

三季度或降温

针对未来土地市场走势，58安居客房产研究院分院院长张波分析称，7月调控从紧信号较为明显，宁波、杭州、东莞、南京等地纷纷出台调控政策。从近期调控措施来看，针对非自住类需求调控不断加码，同时多地纷纷加大对市场乱象的打击力度。7月24日，房地产工作座谈会在重申房住不炒、因城施策的基础上，强调了“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”，提出了对楼市变化要及时采取有针对性的政策措施。这预示着下半年房地产调控这根弦会时刻紧绷，三季度房地产市场或降温。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，二季度，房企为加快完成年度土地储备工作，积极拿地，带动了土地交易市场的活跃。上半年，4个一线城市居住用地成交面积为1982万平方米，同比增长40.2%。受监测的32个二线城市居住用地成交面积为15329万平方米，同比减少6.2%。总体上看，二线城市土地交易市场逐渐回暖。