房企半年业绩冷热分化 下半年竞争白热化

房企“半年考”已拉开帷幕，截至7月23日，已有50家A股和H股房地产上市公司披露2019年上半年业绩预告。

整体来看，相较于去年同期，房企盈利增速总体放缓。上述50家房企，预计盈利增加的仅21家，不足一半，另有7家房企的归母净利润同比下降，20家房企甚至预计盈利亏损。

今年上半年，房企的盈利愈加冷热分化。

金科、荣安的归母净利润同比增长达200%，招商蛇口、大悦城、泛海控股的同期归母净利润预计降幅则在70%以上。

亿翰智库认为，房企2020年上半年结转的项目有部分来自企业2017年～2018年拿的高价地，这部分项目在限价政策下，利润相应降低。叠加上半年的疫情影响，竣工时间后延，进一步拉低结转营业收入和利润。但前期拿地较谨慎，推盘节奏把控稳定的企业，在这一轮交付周期中，能更稳一些，距离一下就拉开了。

盈利能力分化加速 风控成企业关键

市场调整期，房地产马太效应持续放大，盈利能力的分化尤为明显。

2019年上半年，预计盈增（排除扭亏）的房企中，11家是百强房企，而盈亏的房企，基本都是200强之外的小规模房企，且下降速度很快。

具体来看，今年上半年归母净利润居首位的是绿地控股，88亿元，同比增长46%，增速同比上升16个百分点。盈利预增主要归功于房地产销售结转收入的增长（上半年销售金额1677亿元，同比增长3.1%），另外则是毛利率的同步提升（房地产结转项目的平均毛利率为28.16%，同比增长2.06%）。

金科和荣安的归母净利润涨幅则最快，同比增长200%左右，主要受到项目交付规模大幅提振，增加结算收入所致。南山控股也伴随地产项目的结算，预计净利润较去年同期扭亏为盈。

值得一提的是，泰禾的归母净利润也预计增长，幅度在40%～60%，但主要是受益于股权合作项目的投资收益。

不过百强房企虽主基调是“盈增”，也有不少企业归母净利润同比下滑。

例如中交地产，预计下滑83%；招商蛇口预计下降79.59％～83.67％；大悦城预计同比降低65%～76%，都是“近乎腰斩”的态势，泛海控股的净利润更夸张地预降135%。

58安居客研究院分院长张波认为，大中企房企追求规模化的脚步并没有停止，无论是上半年销量下滑，还是营收不及预期，都不会阻挡这一步伐。弱市下，中小房企站稳脚跟更不容易。部分房企的营收还有个位数增长，就已经表现良好了。

在房企集中度不断提升的行情下，应对风险的管控能力以及及时的战略调整是关键。

房企销售开始修复 下半年压力仍大

站在下半年的视野来看，随着经济的恢复，房企的销售修复逐渐走好。

亿翰智库数据显示，2020年1～6月房企销售业绩持续修复，多房企单月销售业绩大幅增长。TOP10房企门槛值已经达到1106亿元，同比增长5%；TOP50房企的门槛值322亿元，也同比抬高了2%。

不过在50强阵营中，TOP30房企略有“放水”，门槛值降低了7%至482亿元。

张波指出，房企销售业绩逐渐向好主要有3个原因。

其一，年中一直是房企的业绩关键期，纷纷抢收、冲刺业绩；其二，6·18年中大促已经从电商专属，扩大到了整个消费，尤其是与电商平台有合作的房企，也开始了各种营销手段，比如直播、打折、购房补贴、红包雨等，希望促进流量变现；其三，疫情一定程度抑制了销售业绩，房企也有现金流压力，所以在回款导向下，对推盘有诉求强烈；其四，疫情的负面影响逐步被市场消化，需求的释放节奏稳定，有些非重疫区域的购房热情高涨。

“就下半年而言，预计完成业绩目标的房企数量会明显超过上半年。”

但张波也指出，下半年房企的竞争将白热化。

上半年受疫情冲击，销量下滑是大背景，房企业绩增长降速，上半年营收不及去年，都属正常。但房企的全年供货节奏和体量，以及后续销售都尚未恢复至疫情之前，下半年能否恢复或逆势赶超，还很难说。