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房企长租公寓规模半年考:万科泊寓第一,龙湖冠寓第二

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7月13日,克而瑞发布今年上半年房企长租公寓规模排行榜。榜单指出,2020年过半,在整体经济大环境承压背景下,租赁行业负重前行。今年一季度,突如其来的疫情促使企业开始反思租赁行业发展的内在逻辑;二季度,行业发生了一些新变化,企业开始聚焦资产质量,弱化规模指标,主动调整优化资产结构,关闭一些运营低效的项目,通过收并购整合导入优质项目资源。

规模拓展收缩,TOP20管理规模下滑

榜单显示,2019年,伴随整体经济环境收缩的大背景,房屋租赁行业步入洗牌期。市场供需处于盘整的弱平衡状态。进入2020年,叠加疫情的冲击,加速租赁市场下行探底。在此基础下,二季度,房企长租公寓整体规模拓展仍处于停滞状态,各企业聚焦内部资源做结构优化,提升资产质量及开业转化,导致TOP20房企长租公寓管理规模增速环比一季度下降5%,且管理规模门槛相较一季度有所下降;同时,二季度开业增速回升,新开业规模增长6.3%。

究其原因,克而瑞租售事业部分析指出,企业对资产质量进行结构性优化,导致管理规模的下滑。其中,万科泊寓退出部分广深城中村改造项目;龙湖冠寓转向提升经营质量,加大重资产项目的开发力度,选择主动调整优化部分运营欠佳的项目;金地草莓社区、石榴熊猫公寓及宝地友间公寓也调整关闭了部分运营低效的项目。

截至6月底,TOP20企业累计管理规模下滑至约67.8万间,但开业规模上升至35.7万间。基于此,克而瑞租售事业部预计,下半年房企长租公寓仍将聚焦提升经营质量及开业转化,规模维持低增速。

头部效应加速,开业增长聚焦重资产模式

可以说,上半年TOP20房企长租公寓企业阵容稳定,目前市场竞争格局基本成形。从榜单来看,无论是开业规模,还是管理规模,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓均排在前三名。

其中,头部企业仍保持较高的开业转化,TOP5企业中,万科泊寓仍保持领先优势,上半年新开业转化约15000间,平均月增长约2500间。北京首个集体土地租赁项目万科“泊寓|院儿”也于近期入市。

其次,龙湖冠寓、朗诗寓二季度新开业分别达到3270间、3555间,开业转化情况较好。此外,合景泰富新开房源超1000间,二季度首次进入TOP10;佳兆业开业转化提升,累计开业房源超9000间,上升至第八位。

值得一提的是,在融资收紧的环境下,头部企业仍具备多渠道、低成本的融资优势,通过发行4%-5%的租赁住房专项债券,获取资金优势。在市场下行周期中,市场竞争的调整下提升企业市占率。在此基础上,二季度TOP5企业头部效应加速显著,TOP5企业开业规模占TOP20比例达到76.2%,相较一季度环比再提升2%。

此外,在偏保守的态度下,房企转向了聚焦具备资源优势的重资产模式。榜单显示,上半年,龙湖冠寓、景瑞悦樘及中骏方隅相继推出位于核心城市的优质重资产项目。以二季度为例,中骏方隅上海新开业两个重资产项目,新增房源965间。同时,由于重资产项目开业转化周期较长,规模低增速将常态化,更侧重“质”,优质资产也更能提升企业和资产的抗风险能力。

政企合作,开拓新增长点

值得一提的是,今年初,全国住房和城乡建设工作会议再次强调鼓励发展政策性租赁住房,政策性租赁住房也将成为长租公寓市场重要组成部分。基于此,业内预计,未来,政企合作也成为房企长租公寓努力开拓的增长点。

实际上,头部企业中,万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等均较早展开公租房、人才公寓的合作,合作落地如万科闵房泊寓疏影店、重庆龙湖冠寓嘉陵大厦等项目。同时,绿地、中骏等房企也在积极跟进政策性租赁住房。

二季度,朗诗寓杭州新开业4个项目,其中,与政府合作的大规模租赁社区——朗诗寓瓜山未来社区项目新开业两家门店。此外,值得一提的是,旭辉领寓得益于前期深耕上海资源,积极展开政企合作,上半年在上海松江和闵行落地5个轻资产项目,管理规模上升至上海第一位。

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