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泰禾还在等战投

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文 | 经济观察报 记者 田国宝 

7月,泰禾集团(000732.SZ)的“白衣骑士”仍未现身。

4月底,泰禾集团对外释放消息,正在筹划引入战略投资者,最晚于6月底前宣布。如果从2019年第一次计划引入战投算起,曾与泰禾传出战投绯闻的企业超过了10家。

7月1日,对于引入战投的进展,泰禾方面表示,目前还没有进一步消息。

引入战投,被认为是泰禾化解资金危机的重要途径之一。财报披露,截至6月12日,泰禾集团已经逾期的借款及罚息合计241.98亿元。

6月28日,因未履行533.42万元法院执行款项,泰禾集团被列为失信执行人,同时泰禾集团董事长黄其森被限制高消费。“这个事黄董在谈,我没有参与,不太清楚进展。”一位泰禾集团的高管表示,引入战投的具体进展,可能只有黄其森一个人清楚。

引入战投

从去年的华侨城、世茂,今年的中国金茂、厦门建发、厦门国贸,再到最新的万科、中国建筑和保利地产,传言中的战投名单不断拉长,但至今还没有真正的白衣骑士浮出水面。

今年是泰禾第二次对外释放引入战投的消息。4月29日,泰禾方面透露,正在计划引入战略投资者,经过前期与一些意向投资者的洽谈,已经基本确定了战投对象。但泰禾未透露具体企业名称。

4月28日,泰禾集团发布公告称,将向大股东泰禾投资购买在香港的泰禾人寿股份,并进行停牌。停牌前,泰禾股价为4.4元/股,接近泰禾投资及一致行动人质押泰禾集团部分股票警戒线。

4月30日,泰禾正式发布2019年主要经营业绩,预计全年归母净利润8.27亿元,同比下降67.62%,扣除非经常性损益的净利润亏损2.36亿元,同比下降111.14%。

5月13日,针对泰禾集团收购泰禾人寿,深交所下发关注函。第二天,泰禾终止了通过发行股份购买资产的事项,宣布股票第二天复牌。5月12日,泰禾股票复牌,股价跌至4.25元/股。

一位泰禾人士透露,当时推出发行股份收购泰禾人寿计划属于应急之举,主要为了股票停牌。由于受2019年业绩预报和2020年一季度市场影响,泰禾股价一度触及质押警戒线。

泰禾引入战投的首个传言对象是中国金茂,上述泰禾高管告诉经济观察报,由于黄其森与中国金茂大股东中化集团相关负责人有一定私交,双方曾就战略投资进行过洽谈,但最终因中化内部反对声音较大而作罢。

另一位泰禾人士告诉经济观察报,引入中国金茂失败后,黄其森曾向福建政府方面求助,希望政府出手帮助泰禾渡过难关。“泰禾这么多员工,如果都失业了也不好,黄老板相信政府会出手”。

在这前后,黄其森造访厦门国贸和厦门建发的照片在社交媒体广泛流传,两家厦门市国企也曾被认为是战略投资泰禾的最大可能。不过,两家公司先后进行了否认。

此后一直到7月,泰禾引入战投事宜陷入沉寂。据上述泰禾人士透露,多数高管对于战投谈判进展均不了解,“估计只有黄老板自己知道。”

偿债期

2020年下半年,泰禾有4笔债券到期,其中17泰禾001的15亿元中期票据将于7月5日到期;另一笔17泰禾002的20亿元中期票据将于9月8日到期。

另外,泰禾还有两笔2017年发行的私募债也分别将于8月15日和10月10日到期,债券余额分别为8.18亿元和15.98亿元。这4笔合计接近60亿元的债券将在未来4个月内需要偿还。

近期,泰禾2笔即将到期中票价格出现下跌。其中17泰禾001在6月29日的成交价格为66.8元,较前一个交易日下降3.88%;6月30日,17泰禾002的成交价格为54.8元,较前一个交易日跌去43.26%。

随着兑付期即将到来,债权人以远低于债券面值的价格转让,这一行为在债券市场尤其是房地产债券领域并不常见。

截至7月2日,泰禾集团列入被执行人的共有16笔,涉及执行标的金额为38.87亿元。

实际上,在引入战投还没有明确结果的背景下,近期泰禾在资产和债务方面做了一些腾挪。6月22日,泰禾集团将增城荔涛房地产有限公司和增城荔丰房地产有限公司两家项目公司各19%的股权出售给五矿信托,股权交易对价为8.53亿元,承接股东借款2.45亿元,交易总对价为10.99亿元。

早在2019年,泰禾已经先后将广州增城两个项目的部分股权出售给世茂房地产和五矿信托。本次出让完成后,泰禾在两个项目的持股比例降至1%。

如何拿这些资金和即将到期的债券金额相比,显然杯水车薪。

大股东泰禾投资及一致行动人黄其森、叶荔同样面临债务违约的困扰。

7月1日,泰禾集团发布关于股东被轮候冻结的公告,大股东泰禾投资及一致行动人共有15.6亿股份被冻结,占泰禾集团总股本比例62.69%,除了黄敏名下33862股未被冻结外,大股东及一致行动人持股全部被冻结。

泰禾集团在公告中披露,最近一年,泰禾投资及叶荔作为主债务人和因履行担保义务涉及的逾期有息负债金额为41.88亿元,其中32.68亿元涉及诉讼。

泰禾集团一季报显示,截至2020年3月31日,泰禾一年内到期负债672亿元,同期货币现金为55.53亿元。长期借款及应付债合计292.32亿元,长期应付款合计998.89亿元。根据泰禾财报披露,截至6月12日,泰禾集团逾期负债为241.98亿元。

2019年,泰禾对部分年内到期债务进行转让,并通过债务转让而延长了债务期限。比如泰禾集团将8.37亿元购房尾款应收款转让给平安证券,期限为3年;北京泰禾锦辉置业将北京侨僖投资(西府大院项目公司)应收的93.3亿元债券转让给华能贵诚信托,期限为4年。

2020年,这一处理方式还在持续,6月24日,福建中夏房地产将51.6亿元的债务打包转让给东方资产,期限为3年;北京泰禾嘉信房地产将15亿元债务转让给五矿信托,期限为3年。

这两家泰禾集团控股的公司,在2018年6月引入安徽璟玥贸易有限公司和福建灏宇智通实业有限公司作为投资人,其中璟玥贸易持有泰禾嘉信29.97%股权,璟玥贸易和灏宇智通各持有中夏房地产11.9%的股权。

资产几何

引入战投迟迟未能落实,在多笔借款已经逾期的背景下,今年下半年及2021年上半年是泰禾集团偿债高峰期。泰禾内部多位人士表示,目前化解债务的主要途径还是引入战投。

泰禾集团2019年报显示,其旗下项目数量为80个,其中21个项目已经完工,其他项目处于部分完工及在建中。

在售的71个项目中,2019年销售面积334.29万平方米,销售金额为760.95亿元。其中权益销售金额为596.82亿元,权益结算金额为213.19亿元。

2019年泰禾平均销售单价为2.37万元/平方米。具体到每个项目上,销售单价又各不相同。价格较高的是北京的西府大院,单价超过10万元/平方米。价格较低的永泰红峪二期、三期和福鼎红郡,单价均为1500多元/平方米。

另外,个别项目的销售价格和结算价格也有较大差距,如上海红桥项目销售单价为5079元/平方米,而结算单价达到了3.76万元/平方米;福州红峪项目销售单价达到了4万元/平方米,而结算单价只有2.06万元/平方米。

此外,厦门院子的销售单价为2.65万元/平方米,而结算单价只有9809元/平方米;北京丽春湖院子销售单价是5.17万元/平方米,而结算单价为2.12万元/平方米;北京院子的销售单价为3.86万元/平方米,而结算价格达到了8万元/平方米。

2019年以来,泰禾几乎没有再新拿地,根据2019年财报披露,截至2019年底,泰禾土地储备中剩余可开发建筑面积为1011.5万平方米。

泰禾在售的71个项目中,截至2019年底,待售权益建筑面积为622.37万平方米,如果按照2019年平均销售价格计算,这一部分待售货值约为1475亿元。

2019年泰禾年报披露的项目信息中,部分项目权益与项目公司的股权比例并不一致,这或许会导致其待售货值的变化。

比如中国院子项目,泰禾在年报中披露的权益占比为63.63%,项目公司北京中维泰禾置业有限公司工商注册资料显示,2019年9月20日,原持股28.57%的股东灏宇智通撤出,泰禾集团全资子公司福州泰禾房地产100%持有北京中维泰禾置业。

相类似的还有泉州华大泰禾广场,泰禾在年报中披露,泉州华大泰禾广场的权益比例为100%,但是,项目公司泉州华大泰禾广场投资有限公司注册资料显示,泰禾合计持股比例为84.4%,另外15.6%股权由灏宇智通持有。

灏宇智通由钱光晨持股90%、林华持股10%,股权上和泰禾集团没有关联。但双方渊源颇深,2017年8月11日,钱光晨和林华将持有的福建凯瑞特贸易股权转让给泰禾;两周后的8月25日,泰禾即通过凯瑞特收购南京江宁的人居森林项目,不过,由于该项目涉及规划红线等问题,至今仍未启动。

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