深谷反弹，回望上半年楼市“惊险一跃”

从跌至低谷到企稳回升，楼市用时不到半年。

时间回溯至2月份，疫情冲击下，房企经营活动受到极大影响，当月销售业绩跌至近20年来最低记录。但从3月开始，楼市逐步恢复，6月百强房企销售业绩已达14517.2亿元，同比增长13.8%。

二手房市场同样企稳回升，上半年链家重点18城成交量已基本恢复到去年同期水平。不仅如此，二季度重点18城中有11个城市均价上扬，北京、上海、大连、杭州及南京等城市最早止跌上涨。

当疫情“黑天鹅”席卷全球，我国房地产市场表现出的强大韧性，超乎市场预期。业内认为，尽管没有直接刺激房地产，但金融政策的溢出效应带动了楼市复苏；同时，人才政策加速刚需入市，撬动改善换房需求，成为此轮市场复苏的新动力。

各地楼市的“V型”反转

当地产人在2019年深感行业降速时，他们并未预料到2020年将更加艰难。

年初，新冠肺炎疫情突袭后，楼市瞬间跌入“冰点”。克而瑞研究显示，2月份，房企销售业绩跌至20年来最低记录。地产大佬在业绩会上春风不再，纷纷慨叹行业之艰，保守制定今年业绩目标。

然而不到半年，地产行业已大有重振旗鼓之势。据贝壳研究院7月2日发布的楼市半年报显示，66座大中城市二季度新房成交量已接近去年同期。其中，长三角市场回暖明显，南京半年成交面积同比逆势上涨24%。

从房企销售数据看，上半年TOP3房企业绩不降反增，同比提升2.9%，头部房企整体抗风险能力较强，在逆势中展现出规模性优势；而TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企业绩增速分别为-4.2%、-2.8%、-3.0%、-4.1%。

“整体来说，百强房企销售恢复情况好于预期，但市场仍然处于恢复期，2020年前6月，百强房企全口径销售金额为51140.8亿元，同比下降约2.7%。”易居控股CEO丁祖昱表示。

此次疫情中，一二线城市受影响较大，但恢复速度更快。中指院数据显示，上半年，20家代表房企60.9%的销售业绩来自二线城市，19.2%来自一线城市，合计占比80.1%，五成以上企业一二线销售贡献率超80%。

多地楼市止住颓势，甚至大有火热态势。据中指院统计数据，上半年共有299个项目开盘售罄，杭州、成都和南京分别占165席、33席和29席。其中，杭州上半年开盘次数高达338次，平均去化近8成。

不仅是新房，二手房市场同样稳步回升。据贝壳研究院统计，3月份开始，市场明显恢复，重点18城链家二手房成交量比1-2月增长41.8%，4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽比5月有所回落，但同比依旧增加21%。

不过，贝壳研究院认为，二季度以来市场升温只是少数城市的结构性、阶段性行情，大部分城市只是在向常态复苏，难以出现房价全局性、持续性上涨浪潮。

金融政策溢出效应显著

今年3月以来楼市的行情，内在复苏动因在哪里？对此，贝壳研究院认为：“尽管没有直接刺激房地产，但更加灵活适度的货币政策对市场预期产生了较大溢出效应。”

回顾上半年的金融政策，1月23日前，2019年末趋紧的金融环境得以延续；武汉封城作为全国抗疫的节点，此后政府多以“六稳”为核心，帮扶企业纾困，给予积极但不刺激的相对宽松。

受此影响，房企频频发债融资，随即大力杀回土地市场。贝壳研究院数据显示，上半年房企境内外融资折合人民币约6506亿，占2019年全年融资规模的53%，全国居住用地成交金额高达2.46万亿。

“土地市场起到带动房地产市场复苏、稳定市场健康发展的作用。”贝壳研究院认为，上半年全国70城居住用地楼面价同比上涨14%，土地市场率先复苏不仅利于提振房企信心，而且有助于稳市场预期。

从购房者角度看，房贷利率转为LPR浮动机制后，房贷利率与市场利率之间的关联更强。随着市场流动性趋松，西安、烟台、大连等城市首套房贷款利率下降幅度较大，银行放贷周期大大缩短，利于带动购房成交。

如果探究购房者的深层置业动机，在疫情冲击与货币政策宽松背景下，居民资产保值增值的需求直线抬升，而核心城市的核心资产，仍然是优质避险工具。

值得注意的是，改善型换房链条启动，成为此轮行情的新动力。“低总价（刚需）房是二手房市场起伏的先导，刚需入场后撬动起改善型换房需求。”贝壳研究院数据显示，重点18城5-6月120平以上房型成交量环比3-4月增加38.6%，增速快于小面积房型（60平以下）的14.2%。

而上半年户籍改革、人才引进等政策力度加大，进一步推动刚需入市。2020年以来，重点一二线城市在人才引进政策上继续发力，甚至提供购房安家补贴等，让部分消费者能避开调控限制进入市场。

下半年市场“不悲观”

尽管楼市在上半年走出先抑后扬行情，但贝壳研究院认为，少数城市市场躁动是局部的，大部分重点城市难以形成上涨气候，仍要警惕房产泡沫风险。

一方面，房价与租金的背离在扩大，房价与经济增长和居民收入水平的背离也在扩大。贝壳研究院数据显示，5月重点18城中，除上海和深圳租金微升外，其他城市均呈下降态势；一季度，城镇居民人均可支配收入累计同比下降至5%以下。

同时，当前市场库存仍处于较高位置。数据显示，6月重点18城中有11城库存房源量同比增加，客户成交周期保持近三年高位；二季度，除深圳及上海外，其它城市业主调涨次数占比均在30%以下。

综合以上因素，贝壳研究院认为，下半年重点城市二手房市场分化将持续加剧，核心城市供需两旺，更具有持续性；而新房市场修复过程基本完成，随着疫情过后投资环境趋于稳定，预计下半年市场将保持平稳。

不过，稳定之下仍有变量。未来，城市之间、城市内部、产品之间都会出现分化，核心城市将强于非核心城市、核心区域强于郊区、改善型产品强于刚需产品，房企间的竞争也将更加激烈。

丁祖昱同样认为，此前将近2年的调整周期结束，未来市场进入相对平稳的新周期。此后市场回稳、回升不会重复过去快速量价齐升的状况，将在相对狭窄的箱体中稳步波动，这一轮的发展会更加平稳。

出于对三四线城市销售压力的考量，丁祖昱预计今年行业销售规模微降5%，一二线城市或保持略微增长。如果销售面积下降5%，全年销售金额约16万亿，销售面积约16亿平方米，仍是历史相对较高区域。