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万科董事会平稳换届,郁亮强调城市更新和TOD是重点方向

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三年前王石正式从万科卸任的前一日,广州万科以551亿元获取广信资产包,他不由自主地在微信上分享了两个字:精彩。

第二天,王石发表退休感言时提到,广信资产包就像自己离开万科的“大礼包”。这个“大礼包”拥有广州市核心区域16宗可开发土地,可开发计容建面约为211万平方米,其中约98%均位于广州主城的荔湾区和越秀区。

三年后万科董事会换届前夕,广信资产包的开发取得突破性进展,按照预期引入了战略投资者,为万科回笼390亿资金。

又一次时间上的巧合,让广信资产包和董事会换届、H股增发、股份回购等一同成为万科2019年度股东大会上的焦点。

6月30日下午,万科2019年度股东大会在深圳大梅沙万科中心召开。出席会议的管理层阵容庞大,多达12人,包括来自万科的郁亮、祝九胜、王文金、王海武、韩慧华、朱旭、解冻,来自第一大股东深圳地铁的辛杰、唐绍杰、李强强等。

如果不是受疫情影响,这次股东会主席台的座位可能也需要像三年前一样分两排而列。四位独立董事候选人刘姝威、康典、吴嘉宁、张懿宸因身处北京或香港而未能出席。

三年前从王石手中接下重担的郁亮,当时就任时用了6个词来形容他的心情,即“感恩和感激、责任和压力、信心和勇气”。

三年过去,郁亮表示,仍然可以用这六个词来表达他内心的想法。

此次万科董事会换届延续了平衡稳定的局面。7名非独立董事中,万科继续留有三个席位,包括董事长郁亮、总裁祝九胜、首席运营官王海武。来自深圳地铁的分别为董事长辛杰、总经理唐绍杰、副总经理李强强。另外一名外部董事由深圳资本运营集团有限公司董事长胡国斌担任。

万科董事会中的四名独立董事,分别为刘姝威、康典、吴嘉宁、张懿宸,张懿宸为中信资本董事长兼首席执行官,取代了之前的前海金融控股有限公司董事长李强。

与上一届董事会是由深铁在股东大会召开前十天才临时提名相比,这一届万科董事会的出炉算得上是平稳过渡,这背后是万科股权结构趋于稳定。

宝能系从2018年4月开始减持万科股份,截至今年一季度末,其所持股份比例已经从25.4%降到1.14%,位列第九。深圳地铁目前持有万科28.69%股权,为第一大股东。

深圳地铁董事长辛杰,作为万科此次新当选的董事,也表达了大股东对万科的支持。

他在股东大会上表示,我们希望做万科合格的股东,与中小股东一起支持万科的发展,不但要秉承“四个承诺”,还要全面支持万科发展。万科是市场化很高、很成熟的企业,深圳地铁按照市场规则,不干预,非常支持万科的团队,支持万科的文化。

过去三年来,万科面临的挑战也不小。

郁亮指出:“一个是‘宝万之争’对万科的经营和团队稳定性造成了影响,如何最大程度减少这种影响是一大挑战;第二是行业本身带来的挑战,白银时代的特征已经很明显了,现在房地产行业到了管理红利时代;第三个挑战来自万科自身,万科来到了一个重要的变革时期,要解决变革和业务之间的平衡问题。”

对这三年的工作成绩,郁亮给出了一个略显“平庸”的答案:保持了一贯稳健发展的态势,管理团队基本稳定,业务也有一些新的亮点。

早已“不追求规模”的万科,这三年来依然稳居行业前三的龙头位置。

郁亮指出,万科现在在地产开发上有两个重点方向,分别为城市更新和TOD,虽然在业绩上还没有充分体现,但未来潜力很大,会为传统开发业务带来新的增长曲线。

这次股东会的前一天,深铁和万科宣布成立合资公司,总注册资本10亿元,双方各占一半股权,共同开展TOD项目建设。这成为万科与第一大股东联合开展TOD项目的一大重要进展。

事实上,过去三年里,郁亮花了很多心思来琢磨主业和转型之间的平衡问题。

2018年下半年市场转冷,郁亮在万科南方区域月度例会上喊出“活下去”,继而启动了持续至今的“收敛聚焦,巩固提升基本盘”战略。

如今,万科确立了重点发展的5大BG(事业集团)和8大BU(事业单元),其中BG包括南方、上海、北方、中西部四大房地产区域集团以及物业服务集团,而BU则包括印力、物流、长租公寓、冰雪、海外、教育、企服以及食品。

退出万科董事会同时卸任首席运营官职务的张旭,就是去担任了物流事业部的首席执行官。作为张旭继任者的王海武,在股东会上就物流的发展情况进行了简要介绍,成为其上任后的“首秀”。

相比万科的业务布局情况,现场股东似乎对增发H股以及回购股权的问题更感兴趣,管理层反复被问及。

6月11日,万科第二次增发H股,以每股25港元价格成功配发合计约3.16亿股 H 股,配售所得款项净额总额约为78.65亿港元。发行完成后,万科已发行总部本将变为约116.18亿股,A股所占比例从86.04%降至83.7%, H股占比从13.96%升至16.3%。

本次配售完成后,万科已发行股份总数由113.02亿股增加至116.18亿股。据此,2019年度万科每10股可获派发的现金股息将由人民币10.45元调整至人民币10.17元,现金股息总额维持不变。

2019-2020年连续两年增发H股后,关于增发20%已发行H股的议案再次在此次股东大会中被通过。对于持续不断的增发H股,有股东提出疑问。

万科董秘朱旭表示,万科从2018年起就启动了H股增发工作,最主要的目的还是提高H股流动性,联交所要求公众持股到25%才会比较满意,未来增发的节奏还是请股东大会决定是否授权给董事会进行。

股东会同时还通过了股份回购授权的议案,在一定条件下,万科将回购不超过A股发行总股本10%的A股,以及回购不超过H股发行总股本10%的H股。按照目前股价估算,10%股本对应市值近300亿,回购用途包括但不限于注销、员工持股或股权激励等。

有投资者质疑万科 “一边(H股增发)筹钱一边花钱好像有点矛盾 ”。对此,

万科董秘朱旭回应称,H股增发是为了满足港交所要求,增加H股流动性,也有降低杠杆的需求,而回购最大的作用是在股价连续大幅下跌时稳定市场。

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