地产行业“天花板”逼近，雅居乐分拆雅城赴港上市

“海南地产梦”不再如往日般旖旎后，雅居乐集团（03383.HK）加快多条腿走路的步伐。

近日，雅居乐持有93.35%权益的雅城集团提交赴港招股书，计划集资3亿至4亿美元，摩通及汇丰为联席保荐人。上市完成后，雅居乐仍将拥有雅城不少于50%权益，雅城仍为其附属公司。6月26日，雅居乐股价涨幅达4.99%，报收9.46港元。

雅城主要提供绿色生态景观服务及智慧装饰家居服务，前者包括园林景观、生态环境及绿化管养，后者以住宅精装、公共装修及设计、生产、销售及安装智造家具等业务为主。

据弗若斯特沙利文数据，2019年，中国园林景观业前五名所占市场份额约3.70%，雅城排名第五，所占市场份额约0.29%；住宅精装前五名所占市场份额约1.26%，雅城排名第四，所占市场份额约0.10%。

雅城认为，不管是园林还是建筑装饰业，市场均极为分散且充满竞争，但增长潜力巨大。借助资本市场，集团可在商议及招揽业务上享有更大优势，雅居乐也可作为股东分摊上市红利。

表面看，这不过是房企分拆旗下业务上市的常规动作，但对雅居乐来说，雅城承载的任务及意义远不止此。

年初，雅居乐股价经历大跳水，从11.80港元跌至7.26港元低点。受分拆消息刺激，6月26日，该股股价涨幅达4.99%。“内房分拆会对股价有正面帮助，可释放潜在价值。”耀才证券研究部总监植耀辉认为。

而从长远看，雅城是雅居乐多元化业务的重中之重，而多元化战略则是雅居乐的转型命脉。

2016年，作为曾与恒大、碧桂园等房企并称的“华南五虎”成员，雅居乐开始战略转型，并逐渐形成地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新九大产业集团并行的格局。

此后三年，雅居乐开始奋力冲刺，期内共新增土地储备3147万平方米，并于2018年跻身千亿阵营。与此同时，雅居乐投入大量资金拓展环保、商业、物业、建设等多元化业务，去年这一数值达到百亿。

可喜的是，2017年至2019年，雅居乐营收逐年增长，分别为516.07亿元、561.45亿元、602.39亿元，多元化业务占比也逐步提升至10.1%。

但疲态早已开始显露，近三年，雅居乐营收同比增速分别为10.6%、8.8%、7.3%，归母净利润同比增速分别为163.8%、18.3%、5.4%。

“雅居乐房产开发业务扩张的执行进度比预期缓慢，导致其在过去两年举债收购后盈利增长依然疲弱。”标普认为，雅居乐的利润率或仍将面临土地成本上升和海南楼市限购政策带来的下行压力。

深究盈利问题根源，该集团管理层也坦言，受海南调控政策影响，公司海南区域的毛利润由2018年的113亿元下降至2019年的不到40亿元，整个海南毛利下跌50%~60%，这方面影响比较大。

地产业务“天花板”逼近，雅居乐开始在多元业务上打主意。将雅生活送上资本市场后，雅居乐的资本目标瞄准雅城。

数据显示，2017年~2019年，雅城收入分别为15.48亿元、35.09亿元及50.92亿元，年复合增长率为81.4%；年内利润分别为2.64亿元、4.90亿元及8.22亿元，年复合增长率为76.3%。

上市后，雅城长远发展如何还未知。但当下，雅居乐迫切需要解决的，是近至眼前的即期债务问题。

2019年年报显示，雅居乐有息负债共966.7亿元，其中一年内需偿还的短期借款422.97亿元，同期雅居乐现金及等价物为335.51亿元，考虑永续债影响后，该公司净负债率超130%。

目前，雅居乐国内存续债券4只，其中“17雅居01”将于7月12日到期，规模30亿元；“16雅居01”将于7月29日到期，规模9.7亿元；此外，该集团旗下广州雅居乐年内也将有17.77亿元债券到期。

“分拆集团可直接接触资本市场进行股或债务融资，以为现有业务及未来扩充提供资金，加速拓展及改善分拆集团的营运及财务表现。”雅居乐坦言，上市是扩宽资本市场融资渠道的有效手段。