绿城管理通过聆讯将成“代建第一股”

绿城集团宣布拟分拆旗下代建业务上市计划近4个月后，绿城管理于6月19日通过港交所聆讯，意味着绿城系第三个上市平台即将诞生。根据招股书，2010年成立的绿城管理为中国房地产市场最大的代建公司。有业内人士认为，绿城管理较为顺利的上市进程，令业内对代建行业的关注度进一步提升，当前多家房企正加快代建服务领域的扩张步伐。尽管目前房企代建业务分拆上市尚无先例，但鉴于港股市场普遍给予轻资产较高的估值，未来或掀起一场“代建上市潮”。

代建市场份额占比达23.7%

6月19日，绿城管理正式通过了港交所的IPO聆讯，预计将在7月正式上市认购。绿城中国此前称，此次募资所得将用于收购、发展商业资本代建业务、研发、提升品牌形象，以及营运资金和其他一般公司用途。

今年2月28日，绿城管理控股有限公司已发布IPO招股书，并于当日提交了香港交易所主板上市申请。招股书显示，绿城管理成立于2010年，为绿城中国的轻资产板块之一，致力于为项目拥有人领导物业开发程序，并提供涵盖整个物业管理生命周期的全方位代建服务，包括商业代建、政府代建及其他服务三大业务分部。

据中国指数研究院统计，按2017至2019年累计订约的总建筑面积、2019年新订约总建筑面积、2019年总收入计算，绿城管理控股是中国最大的房地产代建公司。2019年，绿城管理新订约总建筑面积约为1600万平方米，占中国房地产市场的市场份额达23.7%。同时，得益于绿城管理近年大力拓展合作运营项目以加速扩张抢占市场的策略，绿城管理的代建面积已经是排名第二的代建公司的两倍之多。

最新的聆讯后资料披露，截至2020年3月31日，绿城管理拥有266个代建项目。同日，其自行经营及透过与业务伙伴合作经营的代建业务项目的管理总建筑面积约为6980万平方米，其中2630万平方米分类为待建、3800平方米分类为在建及550万平方米分类为已建成；于2020年3月31日，绿城管理拥有150项商业代建项目及116个政府代建项目，管理总建筑面积分别为4020平方米及2960万平方米。

从财务指标来看，2017年-2019年，绿城管理收入稳步提升，分别实现收入分别为10.16亿元、14.81亿元及19.94亿元，年内持续经营业务所得利润则分别为2.59亿元、3.63亿元及3.89亿元。其中， 2017年、2018年及2019年，绿城管理自绿城中国产生的收入分别为8490万元、8240万元及1.19亿元，占总收入的8.4%、5.6%及5.9%，主要与其向绿城中国提供的代建及设计服务有关。

另外，2017、2018年及2019年前三季度，绿城管理持续经营业务的毛利为5.77亿元、7.44亿元和6.79亿元，毛利率分别为56.8%、50.2%和44.9%。对此，绿城管理方面解释说，这主要是因为代建服务采用轻资产业务模式，可以保持较低的资本承担。

不过，绿城管理2020年第一季度营收为2.81亿元，相较于2019年同期的4.37亿元下降35.7%。其公司近几年的商业代建也出现毛利率下降的情况，由2017年的61.4%降至2019年9月底的47.6%。另据中指研究院统计，2019年位于三四线城市的代建项目占总建筑面积的57.9%。而绿城管理2019年在三四线城市的管理建筑面积为3743万平方米，占其总管理建筑的面积55.4%。未来，绿城管理能否保持业务的持续增长，才是最值得关注的。

多家房企抢滩代建市场

市场分析人士普遍认为，凭借在代建行业的龙头地位，以及标准化的代建体系、较强盈利能力和外拓能力等优势，资本市场将会给予绿城管理不错的估值。

盘古智库高级研究员江瀚向《华夏时报》记者指出，作为首家上市的代建企业，绿城管理自然有很强的标杆意义，对于后续代建业务开拓有积极的作用。“同时资本市场的上市地位，也使得此类企业后续有更强的融资能力，能够带动此类企业的健康发展，尤其是业务的开拓。” 江瀚说。

58安居客房产研究院分院院长张波也告诉《华夏时报》记者，对于建造开发阶段、涉及到具体合作层面，比如小股操盘，不断扩张所带来的人力办公成本等也是绿城管理上市的主要动因。代建只是做品牌输出，通过这种方式更好实现收益的增长，而且代建规模的扩大不是等比例规模的扩大。代建企业未来的扩张性强于普通开发企业，因此资本市场比较认可。

即将上市的绿城管理，也令业内对代建行业的关注度进一步提升。有市场分析人士认为，绿城管理较为顺利的上市过程，会激发业内对代建模式和前景的关注。地产分析师严跃进表示，客观上绿城此次扮演了一个“领头羊”的角色，这也说明当前代建模式是资本市场关注的焦点。

公开资料显示，目前已有包括雅居乐、金地、建业等在内的多家房企加入了代建这片蓝海中，一些代建业务正在从早期的房企地产开发附属业务板块向分拆独立演化。

以金地集团为例，作为较早试水代建业务的房企之一，其早在2018年即将代建业务正式独立为一级子公司，成立了金地管理，当前在代建服务领域的业务扩张步伐更是进一步提速。近期，金地中标广州国际金融城起步区新华保险大厦代建项目，正式完成在四个一线城市的布局。而截至2020年5月底，金地集团代建业务已布局20余座城市，累计管理面积超800万方，预计2020年将突破100亿销售规模。

与之相对应的是，国内代建行业已进入初步的快速增长阶段。

在整个房地产行业中，地产代建业务的重要性正加速提升。根据中国指数研究院报告，目前按新订约总建筑面积计，国内代建市场规模约占已售商品房总建筑面积的2.0%至4.0%。预计在2024年，代建市场规模占比商品房总建筑面积的比例将达到保守预测5.5%、中性预测9.0%、乐观预测14.7%。如采用三点估算的方法，预计2024年占比将达到9.4%。该机构预计，2020至2024年中国代建市场新订约总建筑面积将达到23.5%的复合年增长率。

不过仍有谨慎的业内人士指出，代建业务的利润空间有限。对于房企而言，仍不会是主流的盈利渠道。

从绿城管理招股书中透露的数据来看，代建业务整体而言相较于传统物业开发业务享有较高的利润率。但目前来看会选择代建的大部分都是中小开发商的项目，这些中小开发商本身的利润空间就相当有限并面临不断压缩的情况，因此提供代建业务的房企，可能无法保证盈利的持续增长。而在招股书中，绿城管理也坦言，代建业务的盈利空间已逐渐缩小，市场竞争越发激烈。