追赶物业上市潮，佳源服务也要冲击港股IPO

因股价闪崩而为人熟知的嘉兴房企佳源集团也走上了分拆物业上市的道路，这是本周继荣盛发展的物业公司荣万家、合景泰富物业公司合景悠活后，又一家向港交所提交招股书的物业公司。

6月26日，佳源国际（02768.HK）旗下子公司浙江佳源物业服务集团有限公司向港交所递交了招股书，意味着佳源服务走上了港交所上市的第一步。在2019年的业绩会上，佳源国际副主席张翼曾宣告过推进物业分拆上市的消息。

根据招股书，截至2019年12月31日，佳源服务合约总建筑面积为3880万平方米，涵盖中国36个城市和14个省份，共有141个在管项目，在管建筑面积约2610万平方米，涵盖中国26个城市及8个省份。其中，在管总建筑面积约84.3%位于长三角地区，浙江在管物业数量为74个，江苏有33个，安徽8个，上海4个。

从在管规模看，佳源服务仍属于微小型物业公司，与已经递交了招股书的银城服务等属于同一梯队。

佳源服务的业务包括为物业管理服务，非业主增值服务和社区增值服务。其中，物业管理服务包括清洁、安保、园艺、景观、维修和维护服务。非业主增值服务包括管理服务、前期规划、设计咨询服务、交付前清洁及检查服务、停车场协销和协助服务和其它定制服务。社区增值服务包括家居服务、公共区域增值服务、停车场协助服务和向业主销售杂货。

营收方面，佳源服务从2017年的2.1亿增加至2019年的4.5亿，复合年增长率为47.2%。就2019年数据看，物业管理服务收入占总营收的80.4%；非业主增值服务占总营收的14.8%，社区增值服务占总营收的4.8%；住宅物业2019年的营收占了84.9%。

佳源品牌开发的在管物业是佳源服务的大头收入，这包括上市公司佳源国际及非上市公司佳源创盛集团。2017年-2019年，佳源品牌开发的物业营收分别为1.63亿、2.35亿和2.9亿，分别占同期物业管理总收入的96.3%、90.8% 及79.4%。

也就是说，佳源服务对母公司佳源品牌开发的物业依赖度正在降低，但佳源品牌开发的物业仍然占了近80%。招股书解释称，2019年佳源服务对母公司佳源品牌依赖度降低主要是由于佳源服务扩大了客户群和管理第三方物业开发商开发的更多项目。

物业管理服务费的收取上，佳源服务按照包干制和酬金制两种方式进行收取，大部分物业管理费按照包干费方式进行收取，2017年-2019年，佳源服务按照包干制收取的物业费占比99.8%、99.7%及99.6%。

利润指标方面，佳源服务毛利从2017年的4578万增加至2019年的1.08亿，复合年增长率为54.1%；净利润由2017年的1834万万增加至2019年的5021万，复合年增长率为65.4%。

融资成本方面，佳源服务2017年-2018年分别产生融资成本220万和1.4万。招股书称，融资成本大幅减少主要是因为佳源服务在2017年偿还本金额940万、附带7.5%年化利率和2017年4月到期的银行贷款，同时2018年佳源服务没有银行贷款。

现金流方面，2019年，佳源服务佳源服务经营活动所得现金流净额为517万。

收购方式是佳源服务扩大规模的重要方式。2019年，佳源服务收购了湖南华冠65%股权，湖南华冠的资产是17处物业，由此，佳源服务的市场扩张至湖南省。

佳源服务管理层方面，董事会有两名执行董事和三名非执行董事。其中，朱宏戈为执行董事、董事会主席和集团总裁，负责监督集团的运营管理和战略规划。牟立園为执行董事及投资发展中心总经理，负责集团拿地整体投资管理。黄福清、庞博和梁蕴旭均为非执行董事，负责集团拟整体发展提供指导和制定业务战略。

高管方面，陈宇轩首担任席财务官和公司秘书，负责集团财务、会计和公司秘书事宜。芮萍为品质运营中心总经理，负责监督集团品质运营中心的质量控制和管理。陈钰萍财务中心总经理，负责集团财务事宜；张亚琴担任人力资源管理中心副总经理，负责集团人力资源；鲍国军综合管理中心总经理，负责综合管理中心的管理和运营。

佳源服务称，上市后的发展目标是寻求选择性投资以及收购机会以进一步发展战略联盟，丰富自身产品；投资于智能化运营及内部管理系统以提升服务质量及客户体验以及用作部分运营资金。