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“母公司孵化”,华润置地27.5亿拿下华润集团4项目

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时隔两年多后,华润置地再次从母公司华润集团手中接手4大项目,“母公司孵化模式”持续发力。

6月22日,华润置地公告称,将以25.57亿元的银行借款或内部资源收购华润集团手中四大项目公司全部股权,较估计市值折让7%,分布在沈阳、北京、宁波、深圳,包含四大购物中心和一个住宅大厦。

沈阳项目公司持有资产为沈阳长白华润万象汇,一个TOD商住综合体项目,包含总建筑面积为29.6万平方米的住宅大厦和购物中心,位处沈阳市长白岛的核心区域。有公开消息称,该购物中心将于今年10月份开业。

华润置地以12.99亿元收购沈阳项目,是此次收购的四个项目中价格最贵且唯一包含住宅大厦的项目。

华润置地收购北京项目公司的价格为4.97亿元,主要资产为华润姚家园乐都汇购物广场项目,去年5月开始正式动工,总建筑面积约为8.5万平方米。宁波项目为万象汇购物中心,总建筑面积为9.6万平方米,收购价为2.38亿元,预计今年开业。

在深圳,华润置地以5.23亿元收购华润欢乐颂(香港)有限公司全部股份,该公司不仅持有位于深圳龙岗布吉的万象汇购物中心,还持有华润润欣的全部股权。华润润欣是布吉万象汇的承租人。

布吉万象汇总建筑面积和可出租面积分别为12.45万平方米及6.92万平方米,已于2018年4月开业。华润置地提供数据显示,该购物中心最多可容纳326间商店,当中的99%现已出租。

作为四个购物中心中唯一已开业的项目,布吉万象汇在2019年的除税前亏损为187.5万元,账面净值为-4456.3万元。

凭借资金实力优势,华润集团会先购买和持有一些土地,在住宅项目进入销售阶段和持有类物业进入成熟阶段后,再注入上市平台华润置业。这是华润集团一直以来助力华润置地的重要“孵化战略”。

据界面新闻了解,华润集团孵化模式的最主要特点是,在被注入到华润置地之前,被孵化项目所有权虽为华润集团所有,但具体项目操作则由华润置地负责。该模式有效地优化了房地产开发阶段的拿地资本支出、开发资本支出和财务报告之间的错配。

华润置地主要通过“配股结合现金”的方式收购母公司资产,不会产生较大资金压力。有业内人士指出,随着母公司资产的注入,华润置地总资产和净资产也迅速提升,提升了公司各个方面的财务指标,为其在资本市场上的进一步融资打下了良好的基础。

公开数据显示,2005年-2012年,华润集团共向华润置地完成9次注资,土地储备超过2000万平方米,对价合计超过400亿港元,而华润置地以现金支付的对价约为100亿港元,其余部分主要通过向华润集团配股完成。

2014年底,华润置地以147.95亿元收购华润集团5个项目,包括深圳大冲村项目、深圳三九银湖项目、深圳帝王居项目、济南兴隆项目及济南档案馆东项目,建筑面积合计400万平方米左右,其中住宅占52.9%、商业占19.4%、写字楼18.1%、酒店1.2%及其它8.4%。

这样一桩大手笔收购中,有“全国最大旧改项目”之称的深圳大冲村项目最受关注。该旧改项目位于深圳南山区高新技术产业园,占地面积68万平方米,总建筑面积达280万平方米,已开发成包含商业、写字楼、酒店、及住宅等在在内的大型综合体项目“华润城”。

2016年,华润置地以62.36亿元向华润集团收购深圳湾商住项目、停车场等,其中可销售住宅发展项目建筑面积约14.9万平方米、可销售服务式公寓5万平方米等。2018年,华润置地再斥资20.56亿元收购了母公司位于南京、深圳、哈尔滨的三大商业地产项目。

一位券商人士对界面新闻指出,2016年之后,华润集团向华润置地注资已有所减少,“母公司孵化模式”褪色明显。

2018年以来,华润置地经历了较大的人事变动,吴向东、唐勇等“老臣”相继离开。去年底,华润集团董事、总经理王祥明接任为华润置地新任董事会主席兼非执行董事。

王祥明任职半年后,华润置地两年的母公司“注资空窗期”画上句号。

母公司孵化模式在缓解华润置地资金压力的同时,也在一定程度上推动了其在商业地产上的快速发展。2012年,华润置地提出将“住宅+商业”作为资源配置的方向,在商业地产上的布局开始加速,当年共获取了7个“住宅+商业”项目。

2016年,华润置提出“开发物业+投资物业+X”的新商业模式;2017年6月12日,华润置地将商业地产从开发事业部中分拆出来,成为一级组织机构,商业地产加速发展;2018年,华润置地全年新开业购物中心有10个,达到年度开业高峰。

2019年中期业绩会上,前华润置地董事会主席唐勇曾表示,华润置地过去一直在考虑对商业地产板块进行分拆或证券化处理,现在离这个时间点越来越近了。

2019年,华润置地投资物租金收入同比增长26.3%至120.3亿元,成为继万达商业后第二家租金收入突破百亿的内地房企。

购物中心是华润置地投资物业的重点业务板块,在120.3亿元的租金收入中占比达76%,实现租金收入91.5亿元,同比增长33%。截至2019年底,华润置地自持在营/在建购物中心88个,其中在营购物中心42个,另有管理输出购物中心28个,包括在营项目19个。

突如其来的疫情正在干扰华润置地商业地产的扩张节奏。华润置地总裁李欣在3月的业绩发布会上指出,预计2020年购物中心租金收入只能跟去年同期持平或小幅上涨,2021年才能恢复到双位数增长水平。

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