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摇号犹如中彩 屡现“万人摇”楼盘的杭州楼市怎么了?

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“你去报名参加杭州远洋西溪公馆的摇号了吗?”

“报名了啊,人太多太多了!”作为一名新杭州人,在杭州工作满2年的美嘉(化名)报名参与了这场即将开始的史诗般的5万人摇号运动。

美嘉口中的“万人摇”网红盘,正是位于杭州余杭区,紧邻着西溪国家湿地公园的远洋西溪公馆项目。按房源数和报名购房人数来计算,其中签率仅有2.07%。

“碰碰运气,万一摇上了呢?”在美嘉看来,“万一摇中”的话,就意味着能“赚到一笔”。由于限购政策,远洋西溪公馆限价定在2.8万元/平方米,并以准现房形式入市,而周边的二手房价格多在3.5万元/平方米-4.2万元/平方米。以西溪公馆项目最小户型59平方米计算,如果一旦摇中,意味着将会赚上40万。

“万人摇”的背后:一、二手房价格倒挂 

据了解,远洋西溪公馆项目从今年5月底开始登记购房意向,由于资料审核量过大,登记结果公示不得不进行顺延。

6月2日,远洋西溪公馆的微信公众号公示了该项目的购房意向客户名单,5天内(5月24日-5月28日),购房意向登记客户总户数共计46317户,按照项目验资要求,平均每人验资80万保守估算,项目冻结资金已超400亿元;按房源数和报名购房人数来计算,该项目的实际中签率仅有2.07%。

“一、二手房的价格倒挂。”杭州本地一名多年从事房地产行业的李航(化名)一阵见血地指出“万人摇”背后的原因。

事实上,远洋西溪公馆并非首例。该楼盘是自杭州2018年4月起摇号政策落地以来第27个“万人摇”的楼盘,也是2020年以来第3个。

“有刚需,但投资客居多,杭州很多投资客都是这样,一个人同时参与多个楼盘的摇号,一套摇中就可以套利走人。”李航告诉新京报记者,“身边有投资的朋友,摇中成功卖掉房子的案例,一转手就是赚几十万。”

据了解,这些“万人摇”的楼盘都具备“套利空间大”的特征,而且中签率都极低。按照美嘉的说法,摇中的人都是“幸运儿”。从2018年开始,杭州融信澜天、中国铁建西湖国际城、保利融信和光尘樾、绿城翡翠城梧桐郡等吸引摇号的人数都达到万人以上,这些“万人摇”的楼盘中,最高的中签率不过5.81%,最低的甚至达到0.66%。

“多种因素综合成就了‘万人摇’项目,但根本原因还是在于限价政策下,一手房与二手房之间存在明显差价。”易居企业集团CEO丁祖昱分析称,“2020年至今,杭州就出现4个万人摇项目,也反映了在疫情过后楼市的复苏和回暖,购房者信心迅速回升,这就为多个网红盘提供了强大的背景支撑。”

而从另一层面来看,不断涌进的新杭州人也成为杭州楼市的新主力。2019年,杭州常住人口增量首次超过深圳位居全国第一,较2018年增加了55.4万人。

此外,杭州正在尝试吸引更多的高端人才,人才政策自2019年以来逐步放松,专科以上学历仅一个月社保便可落户。2020年2月,杭州又发布了高层次人才优先购房的政策,自2020年4月,经认定的A类人才在杭购买首套住房可免摇号;经认定的B、C、D、E类人才及符合条件的相应层次人才在杭购买首套住房,可在新建商品住宅公开摇号销售时按不高于20%的房源比例优先供应。

不断涌入的新鲜血液,也在“输血”着杭州楼市。“较多的人口导入,也增加了部分的买房需求”。丁祖昱分析称。

业内:杭州房价并未整体上涨

在多个“万人摇”项目震惊全国的时候,也不断有声音称,“杭州楼市疯了”。

“杭州楼市真的疯了吗?”李航表示,“其实没有。杭州房价并没有整体上涨,新房受到政府限价,二手房目前是量升价稳。”

“并不是所有的楼盘都像远洋西溪公馆那样。”李航介绍说,“比如,有些楼盘明明6-9人抢一套房子,但是真正进入选房环节,还是有大量的人弃选,不少中签率在百分之十几的楼盘,尤其是总价在300万-600万之间的,去化率当天往往只能达到六七成。”

“有些投资客跟风,并非真心实意地想买,也有一个购房者手持多个房票的情况,就加大了水分。”李航称,“类似远洋西溪公馆单价低,存在套利空间,总价可控,摇号门槛低,才有可能成为真正的网红盘,并非所有的新盘都是这样。”

而另一方面,更能反映买卖方心态的二手房市场并没有更大的波动。“二手房没有大面积的涨价,甚至一些挂牌较久的二手房还在降价,真正成交的要么是热门的学区房,要么是降价多的房源。”杭州一位业内人士如是说。

据杭州日报报道,杭州全市5月二手房共成交10499套,相比4月的10242套,环比增长了2.5%。这也是2020年以来杭州二手房成交第二次破万,热度持续攀升。从成交总价段看,杭州八区200万以下的房源共成交2711套,总价200万-400万共成交4049套,也就是说400万以下房源共成交6760套,占比84%。

在业内看来,这也反映出目前杭州二手房市场的情况,量增价稳,以刚需购房者为主。“新房的火热也会影响到二手房,比如一些着急入住的刚需购房者,买新房总是陪跑,摇不上号,也会考虑二手房,从而带动二手房的成交。”李航称。

杭州近年万人以上摇号项目一览

图片来源:公众号“丁祖昱评楼市”

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