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前海两巨头再续前缘 平安借道定增入股招商蛇口

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招商蛇口(001979.SZ)和中国平安这两家均诞生于蛇口工业区的企业走到了一起。

招商蛇口新近发布公告称,公司拟发行股份、可转换公司债及支付现金向深投控购买其持有的南油集团24%股权;同时,向战略投资者非公开发行股份募集配套资金,将用于支付交易中的现金对价。

平安参与了此次定增认购,平安资管接受平安人寿委托,以平安人寿的保险资金全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份,募集资金将用于支付招商蛇口收购南油集团24%股权的现金对价部分。

交易完成后,南油集团将成为招商蛇口的全资下属公司;平安系企业可能将成为招商蛇口第二大股东。

中国平安与招商蛇口渊源颇深。招商蛇口的控股股东为招商局集团,中国平安当年在创立时,得到了招商局集团原常务副董事长、原蛇口工业区管委会主任袁庚的全力支持。招商局集团也是中国平安的发起人股东之一。

放到保险行业来看,险资入股地产并不新鲜。这次中国平安参与认购招商蛇口募集配套资金非公开发行股份,也将令其受益地产股高股息率的财务回报。

此次交易前,南油集团由招商蛇口旗下深圳南油控股有限公司持有76%股权,由深圳国资委旗下深圳市投资控股有限公司持有另外24%股权。交易完成后,南油集团将成为招商蛇口全资子公司。

公开资料显示,南油集团成立于1984年8月,位于深圳市前海蛇口自贸区,注册资本5亿元人民币,管理资产246亿元,参资和控股企业4家。经营有大健康产业、自贸创新产业、大数据产业和深圳前海权属土地的综合开发等多种业务,拥有前海23万平方米权属土地。

深圳前海是粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置,招商蛇口通过多种途径在获取前海的优质土地资源。

2019年12月,招商蛇口通过前海实业和前海投控,对前海自贸公司增资,收购了招商驰迪公司100%股权及前海鸿昱100%股权,获取80.62万平方米土地面积。

本次收购南油集团剩余股权的意义同样在于前海土地资源的获取。招商蛇口表示:交易完成后,有利于增加公司对前海自贸的权益比例,增加公司享有的前海片区资源价值。

交易对价方面,根据《重组管理办法》的相关规定,上市公司发行股份的价格不得低于市场参考价的90%;市场参考价为重组定价基准日前20个交易日、60个交易日或者120个交易日的公司股票交易均价之一。

经招商蛇口与深投控协商,最终确定发行股份购买资产的股份发行价格为招商蛇口重组定价基准日前20个交易日的交易均价,即16.58元/股;可转换公司债的转股价格为本次发行股份购买资产发行股份的价格*105%,即17.41元/股。

与此同时,向平安资管发行股份募集配套资金的发行价格,同样为定价基准日前20个交易日招商蛇口股票交易均价,即16.58元/股。这一价格相较于定价基准日招商蛇口股价约16元/股有一定溢价。

由于本次交易标的资产的交易价格尚未确定,本次配套融资发行的股份数量及可转债数量均尚未确定。

根据公告,招商蛇口向平安定增的股份数量不超过发行前公司总股本的30%,金额不超过招商蛇口向深投控发行股份、可转换公司债支付对价的100%,且不低于上市公司向深投控支付现金对价的100%。

而在招商蛇口此次购买资产的方式中,发行股份、可转换公司债及现金方式支付的对价分别占本次交易对价的2.5%、47.5%和50%。

换言之,向平安寿险定增所募集资金至少覆盖向深投控支付的50%现金对价,剩余50%对价主要通过新股、可转债支付。

截至一季末,招商蛇口控股股东为招商局集团,与一致行动人招商局轮船合计持有63.32%股权,其余股东持股均未达举牌线。因此,定增完成后,平安系企业可能将成为招商蛇口第二大股东。

放到保险行业来看,险资参与地产央企“混改”并不新鲜。这次中国平安参与认购招商蛇口募集配套资金非公开发行股份,也是去年以来继中国金茂、大悦城(000031.SZ)之后,又一起险资参与央企“混改”的案例。

中国平安一直是地产界的“隐形大佬”,从2015年起深度介入房地产市场,不仅投资大量不动产项目,还斥巨资持有多家上市房企股权。

截至目前,平安持有华夏幸福(600340.SZ)25.25%股权,为第二大股东;持有中国金茂(0817.HK)15.2%股权为第二大股东;持有碧桂园(02007.HK)9.01%股权,为第二大股东;持有旭辉控股(00884.HK)6.9%股权,为第三大股东。

业内认为,房企和险企具有业务互补优势,一方面保险具有大量低成本资金,能够帮助房企补充资金、提供稳定现金流;另一方面,地产股普遍具备高股息率的特点,长期持有也令险企获利颇丰。

对于转型中的招商蛇口来说,平安系的战略入股或许能带来业绩、估值、债务等各方面新的变量。

2015年,招商地产和蛇口控股开始合并重组之际,公司掌门人许永军曾表示,未来三至五年内,公司三大业务“社区、园区、邮轮”开发与运营,比例将在60%、30%、10%。五年后,招商蛇口2019年财报显示,其三大主营业务“社区、园区、邮轮”开发与运营,收入占总收入的比例分别为86.57%、12.77%和0.66%,距转型目标仍存差距。

招商蛇口近年也一直在进行业务调整和资产整合,包括出让一些非核心资产。仅2020年,招商蛇口除挂牌转让金道汇通股权外,还通过增资形式出让了长沙、西安、佛山和嘉兴4处项目股权。

在2019年业绩会上,招商蛇口董事长许永军表示,今年业绩会的主题以“稳”为核心。同时,招商蛇口公布了2020年销售目标设定为2500亿元,同比增长13%,相比去年的增幅有所下滑。

此番全资持有南油集团,增加公司享有的前海片区土地资源价值;平安系的战略入股,或许能为招商蛇口公司发展注入新的动力。

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