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强调谨慎“买入”的孙宏斌,为何接盘山水文园海盐项目?

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今年年初强调谨慎“买入”的孙宏斌,再一次出手了。这一次,接盘的是山水文园停工的海盐六旗乐园项目。问题在于,孙宏斌为何在文旅项目上加大发展步伐?此次接盘山水文园文旅项目,其背后的逻辑是什么?

融创全盘接手海盐项目

6月2日,海盐县人民政府、融创东南区域集团、融创文旅集团于嘉兴海盐大剧院签署招商合作协议,三方将共同开发建设浙江省海盐滨海国际度假区——杭州湾融创文旅城。而这也是融创中国的第12个文旅城项目。

根据此次招商合作协议约定,该度假区项目规划面积4365亩,规划建设乐园、商业、酒店等板块。其中,乐园板块规划有室外水乐园、陆乐园、童乐园、极地冰雪世界四大主题乐园。目前,杭州湾融创文旅城正在有序建设中,水乐园及部分商业计划于2021年建成运营,其他乐园、酒店、商业将逐步分期开业。

融创中国董事会主席孙宏斌表示,融创在文旅和会展方面是全国最大的项目持有者及运营商,积累了丰富的经验,为开发建设运营杭州湾融创文旅城项目奠定了扎实的基础。融创中国执行总裁、东南区域集团总裁王鹏亦认为,融创凭借丰富的文旅大盘运营经验,将整合IP资源为游客创造全新的旅游场景体验。未来融创将与政府携手共建,把项目打造成海盐的新名片。

值得一提的是,此次融创和海盐县政府合作的这一项目,原先是国内的山水文园公司和美国主题公园公司六旗集团在国内合作的首个主题公园项目,当时宣称总投资额高达300亿元。

对于此次融创接盘海盐六旗乐园项目,山水文园相关人士告诉新京报记者,山水文园和融创一直是友好的关系,项目也都是纯粹的商业合作,融创此次全盘接下海盐六旗乐园项目,山水文园不参与建设了。

谈及融创此次接盘山水文园文旅项目背后的逻辑,亿翰智库董事长陈啸天分析称,由于今年行情回暖,融创现金流可能相对好些。此外,疫情催生一波文旅产品需求,比如在风景较好些的区域,离办公所在地不算特别远,购买别墅之类的需求。而海盐属于大上海扩延辐射范围内,区域位置不错,所以融创收购属天经地义。

知名地产分析师严跃进表示,类似收购进一步体现了当前融创资源整合的能力,融创此前的收并购更多强调住宅项目,现在在文旅方面也有很多动作,除了此前收购万达的一些项目外,现在通过收购山水文园项目,也有助于其进一步扩大文旅板块。此外,整个长三角一体化文旅产业需求很大,后续发展动力很强,融创收购这些项目,亦有助于强化在长三角,尤其是浙江片区文旅地产的品牌效应。

山水文园能否摆脱困境?

去年的裁员风波一度让山水文园的运营和资金问题暴露在大众视野中,同时曝光的还有海盐六旗乐园项目处于半停滞状态。

资料显示,山水文园创立于1986年,致力于世界级小镇的开发运营。项目布局华北、华东、华中、西南等区域核心地带。2014年,山水文园与美国六旗集团签署战略协议,双方共同在中国建设山水主题小镇——六旗乐园,这也意味着,山水文园成为美国六旗集团在中国区唯一品牌授权商。2015年9月28日,山水文园集团携手美国六旗集团选址浙江海盐,打造美国六旗进军亚洲的第一个项目“山水主题小镇——六旗乐园”。

然而,山水文园却推迟了乐园的开业时间。与此同时,自2018年下半年开始,山水六旗项目多次传出资金紧张的消息,2019年下半年又传出项目建设遭遇停工的消息。

今年1月,美国六旗集团发布公告称,山水文园应向六旗支付的费用出现违约,公司已根据协议向山水文园发送正式的付款违约通知;与山水文园合作的项目可能继续进行,也可能全部终止;六旗没有能力让其他合作伙伴参与完成任何现有项目。当时市场上亦传出消息,已有国内排名前五的开发商在看该项目,有可能会接盘。

严跃进表示,过去山水文园投资较为激进,项目相对多,但是即便是没有疫情影响,本身也遇到些资金压力。从产业本身来说,文旅项目建设周期长、不确定因素多、资金需求大,这些都成为了山水文园扩张路上遇到的阻碍。

如今融创接盘海盐六旗乐园项目,市场猜测,融创是否会继续接盘山水文园其他项目?对此,山水文园表示,此次与融创合作不涉及其他项目。

值得关注的是,除了海盐六旗乐园项目外,山水文园的其他项目也在寻求合作方。山水文园相关人士称,重庆六旗乐园项目的规划和当初有部分调整,不排除有其他合作方参与进来。其他文旅拓展项目也都在洽谈中,还都没有海盐项目明朗,所以也不好定性。“合作方式都是开放的,现在文旅项目和地产项目都比较艰难,都在想出路。”

孙宏斌的“并购”谜团

融创在房地产业内有“并购王”之称,其扩张最主要的方式就是并购。2016年开始,融创在并购上日渐成熟,孙宏斌的每次出手,亦显得大开大合。“开发商都有自己的计算方式,每个人的日子自己过。”这是孙宏斌的买卖哲学。

盘点2019年,孙宏斌同样开启了一系列“买买买”,其中最大、最轰动的一笔收购来自于云南城投。由此,融创形成地产、服务、文旅、文化、会展会议、康养六大战略板块。在文旅板块上,截至2020年5月,已在国内布局11座文旅城、4个旅游度假区、8个会议会展中心、25个文旅小镇,涵盖40个乐园、46个商业、近150家高端酒店。

2020年,孙宏斌在“买入”方面趋于谨慎。在2019年业绩会上,孙宏斌透露,他已接触了很多并购机会,但好的标的并不多。其理由在于,目前出现困难的企业,都是2017年、2018年拿地很贵的企业,账不好算,但后面的机会会更多,“不该拿的,坚决不拿”。除了一些地块账算不过来之外,他还认为,目前地价偏高,等未来供应量上来,有钱了再去买好的地块,“在应该拿的时间拿,在应该拿的地点拿”。

强调谨慎“买入”的孙宏斌,近期却在文旅项目上加大发展步伐。今年4月8日,武汉解封后,举行了第一场“云签约”,共有69家企业参与了“云签约”。在此次“云签约”仪式上,融创中国联手武汉地产集团与黄陂区签约“融创·武地·长江文旅城”项目投资建设合作协议。

4月12日,融创中国与云南保山达成了合作意向,将重点发展康养旅居项目,共同建设滇西大旅游环线。6月1日,融创中国和桂林市政府共同签署《桂林市文化旅游康养产业项目投资合作框架协议》,双方将在文旅、养老、生态、田园综合体等领域展开全方位合作,实现互惠互利、共同发展。另外,阳朔县政府、七星区政府还与融创西南房地产开发(集团)有限公司分别签署《阳朔融创文旅康养项目投资框架协议书》和《融创集团桂林市七星文旅康养产业项目合作协议》。

业内:文旅产业受冲击,融创迎来收购机会

问题在于,于融创而言,目前这一时间节点,是不是加快文旅发展步伐、并购文旅产业的好时期?

对此,中国旅游研究院战冬梅博士指出,这次疫情对文旅产业造成较大冲击,原来一些情况还好的企业,也出现资金链断裂,或维持不下去的情况,但对融创这样的企业来说是个收购好时机,文旅产业会出现较多的并购现象。

“旅游业此前高速发展多年,很大一部分原因是大众旅游的红利。”战冬梅指出,现在游客对文旅产业提出了更高要求。早些年,一些景区、主题乐园都在重复生产,产品没有明显差异,这些产品势必要淘汰。

“文旅产业最重要的是要抓住游客需求,解决游客痛点。疫情影响下,大家对生态、环境、健康的重视,提高到一个前所未有的高度。此外,夜间游,冰雪、暑期游,都是近几年游客较认可的新业态。”战冬梅表示。

陈啸天亦表示,现在去收购文旅资产,价位较低,是个较好的时间节点,“疫情催生出来的文旅产品,于企业来说,不是长行情,而是短行情,所以应快进快出,这一逻辑是正确的。”

“楼市在回暖,融创资金压力小了,就可以捡便宜了。”优淘城总裁薛建雄指出,文旅对企业资金实力、运营能力和营销水平要求都很高。融创营销能力强,卖得快,资金压力较小,目前是接盘好时机,“融创只要几个月好行情,项目就能活,如果确认全国性楼市回暖,就有可能多接手。”

从拿地角度上分析,上海理辰文化董事长、原复星地产副总裁康红恩指出,目前传统地产开发商普遍面临拿地难题,且规模增长瓶颈开始出现,企业都在通过多元化方式拿地,于融创而言,从接手万达文旅城开始,就开始热衷于开发文旅地产,这是其出手接盘的一大逻辑。

基于此,孙宏斌在市场中发现机遇,再次发起并购,也就见怪不怪了。至于并购的钱从哪里来,孙宏斌曾说过,“我们买了东西不能放在家里藏起来了,都是一边买一边卖”。

值得关注的是,今年,孙宏斌掌控的融创系逐渐退出了金科股份的控制权争夺。5月以来,金科股份屡现盘后大宗交易,多笔大宗交易出现融创抛售股权的身影,总计套现57.05亿元。如果算上4月14日公告所称的融创拟将11%股权转让给红星集团而套现的46.99亿元,在一个多月的时间内,融创总计套现超百亿元。

此外,现金流方面亦提供了支撑。财报显示,截至2019年底,融创在手现金1257亿元,保持充裕的流动性的同时,2020年上半年预计可售货值超3400亿元,且2020上半年无刚性到期境内外债券,未付土地款也较少。此外,2019年底,融创净资产为1141亿元,资产负债率也连续三年呈下降趋势。

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