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【直播回顾】王德培:房地产供需均衡 房价蠢蠢欲动

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凯德·星贸邸大咖会客厅:王德培为你解密疫情迷局 展望2020中国经济
王德培 福卡智库首席研究员、享受国务院特殊津贴专家

近日,在上海苏州河畔的凯德星贸邸,王德培教授通过抖音直播、一直地产天下播、福卡智库、中国企业报中企视讯、四川止正教育培训研究院(中小企业在线培训平台)、6大平台同步直播《破解疫情迷局,把握中国经济趋势》演讲。本次直播同时最高在线25万多粉丝围观,累计观看人次达到92万,同时收到了良好的反馈。我们特别整理了本次直播的内容全文,与你分享。

01.未来房地产发展方向

主持人梁霄:今天我们镜头前有不同的粉丝,有的可能是企业家,有的可能是中产阶级,也可能是刚刚踏入社会青年,在这样一个特殊的历史时刻,每个人的面临问题有所不同,但是大家同样是面对这次“黑天鹅事件”之后,变幻莫测的国际社会的种种局势,不光是经济上的,也有政治上的,以及我们生活在上海本身的经济发展的瞬息万变,请王老师从福卡智库研究的角度为大家剖析一下,从房地产的角度来看,如何来进行自己财富的保值、升值,或者说财富未来如何布局?

【直播回顾】王德培:房地产供需均衡 房价蠢蠢欲动

王德培:大家好!我是王德培。很高兴通过直播这种方式和大家见面。

房地产既是一个窗口,也是一个由头。我先说句话吧:中国房地产现在处于供需均衡,但是房价蠢蠢欲动。先把一个事实和大家沟通一下,为什么说供需均衡呢?现在我们全国的房地产人均面积已经达到40平米,人均40平米相当于日本、韩国的数据,我们达到了亚洲发达国家的水平。目前,全中国房产有3.5亿套,户均1.2套,相比早年的房地产严重短缺,已经有一个很大的均衡。

但是当下,房价蠢蠢欲动。因为受到疫情影响,滔天的货币洪水蔓延至全世界,资产价格兵分两路。与生产相关的资产价格下跌,与生活相关的资产价格上升,房地产就处在上升的通道中。而上升通道中的房地产又兵两路,商业地产下跌,出租率降低,最根本原因就是供求过剩;住宅市场上升,呈现高位横盘。未来房地产市场将会强者恒强,好地段、高品质的优质楼盘,保值、升值空间将更大,更有投资潜力。

在这样的背景下,随着疫情常态化,在哪里买房最安全?毫无疑问,疫情控制最好的、医疗资源最先进的一线城市必然是首选,因此,上海已成为富人们的安全岛。城市的优质属性,核心的地段是房产投资必不可少的要素,黄浦江、苏州河沿线的房产,具有天然的、不可复制的地段优势。目前我来概括房地产趋势,可以用16个字:疫情启动,货币买单,高位横盘,分化发展。

02.中国经济形势预判

中国从2008年至今,增加了100多万亿的人民币货币,现在总计200多万亿,位居全世界之首。这是由于中国在商品化的过程中产生的货币需求,比如土地财政、房地产等。这次的两会提出一个概念,要积极稳妥地推进房地产税。国家有很重大的协调空间,房地产不会崩盘,也不会失控。中国百年以来,之所以拥有超越常规的原始积累的力量,其中最主要的经济逻辑就是土地,土地革命、土地财政、土地金融和土地税收。

在谈到中国经济未来的发展趋势,王德培从宏观的角度为大家分析:今天中国乃至世界都面临一个极其复杂的局面,是百年未见的。2020的新冠疫情席卷全球,是21世纪人类与病毒之间的战争。受疫情影响,中国今年一季度的人均GDP负增长6.8%,如果要实现去年所确立的2020年人均GDP增长目标,下半年则需要增长15%。如果冲着这个目标,国家势必要延续高速度的发展。然而,从两会释放的信息来看,未来我们要抛开指标,从高速度的发展进入高质量的发展,要稳企业,保就业。

面对世界经济的动荡,国家提出要有底线思维,要对外部环境重大动荡做好充分的准备。中国经济的三驾马车:外贸、固定资产、消费。其中外部市场变化太大,国家为了稳住外贸,要启动内需市场,开发中西部地区。

03.疫情到底何时结束?

那么,疫情到底何时结束?王德培指出,研发疫苗是最关键的。全球目前有二三十个国家100多家机构在研发疫苗,其中有7个疫苗项目排名最前,中国占了4个。英国生物经济研究的权威杂志《柳叶刀》表示,中国目前的最新成果最可靠。哈佛大学研究结果指出,这场新冠疫情将持续到2022年,疫苗的快速研发更加迫不及待。

04.货币超发对全世界的影响

【直播回顾】王德培:房地产供需均衡 房价蠢蠢欲动

谈到货币超发,王德培认为,美国为社会注资10万亿美元将蔓延到全世界,无限量的货币供给,将直接影响全世界的房地产价格。从此次世界三大顶级城市的房价陡然上涨来看,就是货币超发导致货币贬值最直接的体现。从这个角度来看,人民币的国际化步伐一定要加快,才能确保中国的利益不被蒸发和摊薄。因此,要让市场经济起决定性作用,更好的发挥政府作用。

中美关系也是大家一直非常关心和热议的,王德培表示,通过这次疫情可以看出,美国已针对中国采取一系列打压手段。目前中国的GDP,已达到美国的67%。从历史来看,全世界任何一个国家,只要GDP达到美国的60%以上,就将被全力打压,更何况目前中国的GDP在成倍增长。按照这个趋势发展下去,未来的中美关系将更加复杂。在疫情背景下,假如2020年美国GDP负增长30-40%,那么中国GDP将超过美国,这可能导致中美关系形势更加严峻。

05.数字货币将如何发展

经济形势之所以复杂,除了疫情,更加深刻的问题是4+1的变量。王德培分析到,全球经济存在基础性的毛病,疫情的突然爆发,点化、激发、诱发了更大问题。所谓“4+1”中的“4”是指四大基础问题:即产能过剩、金融过度、市场经济发展太快以及地球过热。“1”是指互联网大数据。

当下信息文明发展太快,对于我们传统国家整治模式起到了釜底抽薪的效应。在互联网经济的强势攻击下,国家推出数字货币,它的出现,不仅颠覆了传统的商业银行,还将颠覆美国赖以制裁各个国家的支付系统。总而言之,疫情作为诱导因素、激发因素,让整个社会存在的基础性毛病全部显现出来。

随着直播的人气不断高涨,王德培教授也与粉丝们亲切互动,并耐心地为他们答疑解惑。

针对即将毕业的年轻人提出对未来就业的担忧,王德培表示只要有工作先做起来,在做的过程中慢慢积累经验,以后由市场经济提供的岗位会越来越少,由政府提供的岗位越来越多。未来的世界是大市场与大政府相结合,一种复式时代即将到来。

当被问到房产投资问题时,王德培强调,即便是投资一线城市也要具体情况具体对待,套用一句行业内最通俗的话:地段、地段还是地段。即便在上海,没有好的地段升值空间也有限。

怎么看待数字货币?货币数字化是未来的大趋势,在数字化的过程中,关于国家法律的地位,在我们可预见的年代内是不可撼动的。比特币是绞肉机,轻易不要去投资。

国家未来会打压房地产吗?接下来的走势如何?平衡,不会打压,王德培答到。中国的每年GDP为100万亿,其中一半靠零售,零售里的头号种子选手就是房地产,房地产每年提供十几万亿的GDP,所以不可能打压,求稳为主。

如何看待上海的未来?随着粤港澳大湾区建成,深圳未来是否会超越上海?王德培表示,上海有上海的成就,深圳有深圳的辉煌。未来城市的发展,是由商品的生产集聚地和商品交换的集聚地,演变成体验经济的战略高地,功能性的房地产也要逐渐体验化、艺术化。各个地区的特殊性在现代交通面前被缩小了,但城市特有的地缘优势,产业、文化、历史优势被凸显。上海已率先进入博物馆高度建设的时期。

06.疫情对人居改善的影响

一场疫情,整个世界,突然都被按下“暂停”键,人们改变了出行工作,被迫长时间“宅”在家,生活“慢”下来,我们得以有时间陪伴家人、看书学习。而一座城市高效和透明的管理能力,民众的自律和友爱,都直接决定了对疫情管控的后果,更显露出城市的担当和实力。

【直播回顾】王德培:房地产供需均衡 房价蠢蠢欲动

然而疫情也让大家深刻地体会到,城市生活大部分以高层密集式居住为主,公用电梯、过道、扶手、门把手、管道都是主要传染途径,住着高层住宅一旦出现疫情,不好隔离,也不方便救治。每天闷在家里不能出门,站在窗边只能看到满是钢筋水泥的大楼,想下楼散散心又担心人太多不安全,这时候才发现居住空间的重要性。疫情后的楼市,一定会再次迎来人们对低密度产品的热情。

几个月的隔离生活,人们每天定好闹钟,在线抢生鲜送菜。有关数据显示,疫情期间的盒马线上订单数量大涨220%。在一场疫情的急速催化下,在学区、地铁、医院这几个硬指标之外,另一个选房参数变得格外重要:要离商超近!

此次直播的主办方之一新加坡凯德集团作为世界著名跨国集团,早在2017年,在内环内繁华静安的苏州河畔,打造了一座集商业、办公、住宅为一体城市综合体----凯德·星贸,坐落位于上海地铁1、12、13号线换乘的汉中路站正上方,区域规划一轴三带交汇中心。项目以社区商业先行落地,招揽了众多优质品牌入驻,智能办公楼也吸引了多家跨国总部企业入驻。

项目主打的低密度住宅凯德·星贸邸,与周边的商业、办公、购物、娱乐、教育等业态形成了融合配套的结构,业主下楼即可满足吃喝玩乐一站式日常需求。主力户型面积为145-290㎡3-4房,户户临水仅138席,由三幢高12-14层的建筑组成,是目前苏州河沿线一手在售新房中首屈一指的低密社区。(项目详情可咨询:021-63800333)

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