“宽松”出来的资金，不能流入楼市

中央政治局5月15日召开会议提出，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。而4月17日召开的中央政治局会议已明确提出，提高赤字率，发行抗疫特别国债，增加地方政府专项债券。

今年政府工作报告应该会对特别国债作出安排。根据专家的分析，预计今年我国国债和地方政府债券的发行规模将分别为5.2万亿元和6.1万亿元，分别较上年增加9960亿元和1.76万亿元。

而今年1月6日央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿元；3月16日普惠金融定向降准，释放5500亿元资金；4月对中小银行定向降准1个百分点，释放4000亿元资金。总计释放了超过1.75万亿元资金。

以上几项加起来的资金约有4.5万亿元。与西方一些主要经济体肆无忌惮的货币放水相比，我们国家的财政货币政策已是相当克制。

虽然没公开说，理智上也不认同房地产救市的想法，但很多地产界人士内心是窃喜不已的，以为所在行业又能分一大杯羹。这些资金的投向，有些已有明确指引，有的尚待明确，但有一点可以肯定，就是不允许流入房地产市场。

财政部4月3日要求，地方政府专项债不得用于土地收储和房地产相关项目。4月17日，中央政治局会议再次重申，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。4月22日，银保监会首席风险官肖远企在国新办新闻发布会上表示，银保监会要求银行一定要监控资金流向，对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。5月10日央行发布2020年第一季度中国货币政策执行报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

我之所以不厌其烦地摘引中央和监管部门的这些政策表述，就是要提醒房地产从业人员，即便是经济面临巨大的下行压力，国家也没有用房地产来托底的想法。

1998年应对亚洲金融危机，2008年应对全球金融危机，房地产刺激经济确实起到了立竿见影的作用。为什么现在不能再用这个手段？我个人认为，至少有两点。

一是与房地产有关的信贷已经占据整个信贷总量的最大份额，如果再让前述“宽松”出来的资金流入房地产，那必然会挤占其他行业的资金。而实体经济尤其是受疫情影响较大的中小微企业，就更难拿到钱了。

二是房价已然高企，如果允许更多资金涌入房地产，必然会带来房价的新一轮上涨。前段时间，有的豪宅项目“秒光”，引起舆论关注。其实，这只是个别城市的少数项目，不是普遍现象，有的城市比如北京的限竞房销售情况仍然很不理想。那人们担心什么呢？就是担心这种现象会蔓延，从而引发房价大面积上涨。房价高企的情况下再来一轮上涨，不仅刚需和刚改人群难以承受，它导致的社会成本大幅上升也是整个城市难以承受的。短期收益远大于中长期伤害，因此决策层断然舍弃了这种选择。

2018年下半年楼市进入调整以来，有些城市根据“一城一策”的原则，对调控措施进行了微调。今年由于疫情的影响，少数三四线城市有了放松调控的试探。但我们都看到了，只要是涉及放松限购限贷的，都行不通，都会被上级叫停。这应该很清楚了，房地产调控的基本原则不容挑战。

那如何看待3月下旬以来商品房销售回暖？其实我早就跟朋友们讲过，房地产一定是恢复最快的行业之一，住房消费只会延迟不会消失。所以，当售楼处打开，刚需就会戴着口罩进来买房；当小区可以看房，二手房成交就会增长。

3月下旬至4月，是此前因为疫情耽搁积累的需求的释放。如果将这段时间也称为楼市“小阳春”，那么它的时间就会顺延一些。目前来看，5月的成交情况也会较好。要判断楼市是不是真正回暖，需要用5-6月的成交量与去年的数据比较。

又如何看待今年以来尤其是近期土地市场的升温？首先，地方政府在财政收入降低的情况下，确实有加快土地出让步伐的动力。其次，增加土地供应，有助于缓解房价压力，也是保持房地产调控的应有之义。再者，目前土地市场仍属温和，溢价有所上涨但可控，而一线城市土地成交较好，不等于三四线城市也很好，何况，即便是一线城市也有地块流拍。

地方政府即使有心卖更多的地，没有房企敢拿也没用。我们看到，之所以土地成交溢价率稳步上升，就是因为房企敢拿、敢抢了。除了前面说的，市场成交情况较好之外，房企资金成本便宜也是一个重要因素。流动性宽裕的一大表征，就是资金成本下行。所以，房地产虽然不能直接分到4.5万亿的一部分，但还是间接受益的。