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河南最大房企建业分拆物业上市,市值破百亿

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河南最大房企建业也想在港股物业上市潮中分一杯羹,现在,建业集团旗下的物业公司建业新生活正式上市。

5月15日,建业新生活(09983.HK)在港交所敲钟上市。建业集团董事长胡葆森旗下也有了继建业地产(00832.HK)、筑友智造科技(00726.HK)后的第三家上市公司。

当天胡葆森在公司总部郑州、建业新生活董事会主席王俊在香港举行了两地敲钟仪式。胡葆森表示,“今天特别高兴,每次大事喜事,总能想到我就想到92年建业出生时候”。

根据建业新生活公告,5月5日——5月8日招股期间,发行的3亿股份获得超额认购,从而触发了回拨机制。其中,基石投资者高瓴资本认购了7500万美元(约5.85亿港元)股份,占总股本的7%,这是高瓴资本继去年底的保利物业后,作为基石投资者投资的第二家物业公司。

公告显示,建业新生活的发售价为每股6.85港元,经扣除开支后,建业新生活将获得全球发售所得款项净额约为19.16亿港元。对于此笔募集资金的用途,建业新生活在招股书中就表示,其中的60%将用于战略投资和收购机会,同时加强“建业+”平台的拓展。

建业新生活的前身为河南建业物业管理公司,成立于1994年,是河南最早登记在册的物业公司。数据显示,截至2019年末,建业新生活签约合约面积为114.7百万平方米,在管面积为57百万平方米。其物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市(以及104个县级城市中的81个县级城市)及海南省海口市,公司大部分收入来自于河南省。

与所有房企的物业公司一样,建业新生活也显现出对母公司的高度依赖,但这种依赖正在被打破。建业新生活招股书显示,近三年来,建业新生活的在管建筑面积分别为2036.1万平方米、2568.8万平方米、5698.3万平方米。其中来自母公司的管理面积占比分别为90.9%、83.7%、68.9%。

今后建业新生活对母公司的依赖还会进一步下降。根据招股书,建业新生活未来会加大对中部地区市场的获取,随着建业集团在河南省外的住宅、商业及文化旅游项目的开发进一步加大中部地区的扩张。

作为河南最大的房企,建业地产2019年的销售额突破千亿达到1011.5亿元,同比上升39.8%,布局已下沉到河南几乎全部三四线城市及县城,在河南市场的占有率达到11.2%。

今年前4月,建业地产已取得物业合同销售额209.70亿元,同比增加为11.8%。

正是由于在河南省内市场的不错表现,建业新生活依托母公司过去几年也保持了增长。

在具体业务上,建业新生活与其它物业公司的服务内容基本一致,包括物业管理及增值服务、生活服务、商业物业管理及咨询服务。其中,物业管理及增值服务为建业新生活贡献了最大的一部分收入。最新数据显示,2019年末,物业管理增值服务贡献了76.4%的营收。

胡葆森表示,“建业新生活不仅有物业业务,这几年集团发展的新业务农业、文旅、酒店、建业+等也都装进了上市主体“。

这几年,建业新生活的财务状况正在改善。招股书显示,建业新生活2017年至2019年的收入分别为4.61亿元、6.94亿元及17.54亿元,年复合增长率为41%。

营收大增外,利润指标也表现不错。数据显示,近三年归属股东利润分别为0.23亿元、0.19亿元及2.33亿元,年复合增长率为144%。同时,其毛利率也从2017年的22.9%增至去年的32.8%。

负债率方面,近三年,建业新生活的负债率分别为612.5%、448.5%和0。对于负债率的急剧增加和减少,建业称,这是由于2016年,建业物业管理与资产管理公司订立了资产抵押证券安排,总面值9亿,用以扩张规模。

这份资产抵押安排将建业新生活的资产负债率推高至最高点。2019年时,建业新生活以购回价将剩余资产抵押证券悉数购回,当年期末,建业新生活的资产负债率直降为0。

对于建业新生活未来的发展,胡葆森提出了定量指标。他表示,“我们的目标是希望用三年服务500万客户、用五到八年直接服务到1000万河南人。同时今天物业平台的上市打通了生活服务链条”。王俊也表示,物业公司上市不是终点,只是起点。

上市首日,建业新生活开盘价涨22.92%,报8.42港元/股。截至收盘价格为8.37港元/股,涨幅为22.19%,市值达到100.44亿港元。

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