楼市会否出现“报复性消费”？报告称3月已开始回暖

近日，国家金融与发展实验室发布2020Q1房地产金融报告。报告指出，3月份房地产市场相对于2月份已经开始回暖，延迟效应开始显现，但房地产行业是否会出现报复性消费仍需观望。

报告显示，2020年一季度，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场运行方面，商品住房销售同比增速明显下滑，房价涨幅整体回落，部分城市已经出现同比回落情形，租金价格水平略有下降，土地成交面积和成交金额大幅下滑，库存去化周期大幅上升。2020年二季度及之后房地产市场会随着疫情稳定以及线下销售活动的恢复而逐渐回归正常水平。

在房价方面，从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，受疫情影响，2020年一季度新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格月度环比涨幅进一步回落，累计上涨仅为0.40%和0.10%。其中，受疫情影响，2月份新建住宅价格指数环比持平；二手住宅销售价格环比下降0.10%，为2015年4月以来首次出现负值。

分城市层级看，2020年一季度，一线城市延续了去年的调控效果，新建商品住宅和二手住宅价格的基本稳定，累计涨幅分别为0.60%和1.20%；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为0.60%和0.20%；三线城市新建商品住宅和二手住宅价格累计涨幅分别为0.70%和0.20%，且在2月份出现环比下跌的情况。

从3月的房价指数来看，70城中新建商品住宅价格同比上涨超过10%的城市有6个，同比下降的城市有2个；二手住宅价格同比上涨超过10%的城市有2个，同比下降的城市有13个；有8个城市新建住房价格和12个城市二手住宅价格出现环比下跌。

报告认为，“房住不炒”是一项长期政策，中央层面防止房价过快上涨的基调不会转变；但房价快速下跌亦会产生金融风险和经济冲击，在非常时期应将地方政府层面的“因城施策”顶在前面，针对财政压力较大城市采取对冲甚至小幅超调的政策，针对房价上涨较快城市（如深圳）应堵住政策漏洞并严厉打击各类投资投机行为。二线城市房价将继续分化，那些在疫情中响应快速、措施有力的东部城市房价也将上涨，其逻辑与一线城市一致。三四线城市预计上涨乏力，尽管地方政府有较强动力托市，但需求恐难以保持。

报告提示，2020年房地产市场有四个风险点值得关注：第一，一线城市租金资本化率再次上升，房价泡沫重回胀大状态；第二，部分三四线城市的房地产市场需求下降以及库存高企；第三，中小房企债务风险以及带来的破产数量快速上升问题；第四，三四线城市的房价问题所导致的地方政府偿债压力。