上海土地市场开闸放量 土拍规则生变或增加房企拿地成本

4月以来，上海土地市场开闸放量。与此同时，相关的扶持政策相继出台，严苛执行了3年之久的土地出让规则也悄然生变。市场分析人士指出，这些利好将推动上海土地市场形成更加市场化、更公平的竞争机制，接下来上海土地市场的热度还将进一步提升。

但另一方面，进场人数增加、市场充分竞争下强调“价高者得”，也意味着房企在沪拿地成本的提高和拿地难度的增加。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，上海的土地无论是单价还是总价相对来说都有着一定门槛，中小房企在远郊区域或有更多拿地机会，但在优质地段的争夺上依然很难胜出。

百余幅优质地块待价而沽

随着新冠肺炎疫情得到有效控制，上海土地市场逐步复苏。易居研究院近期发布的数据显示，上海一季度共成交61幅土地，土地成交建筑面积646万平方米，同比增长11%；土地出让金690亿元，同比增长80%。而3月份，上海土地供应量达到140万平方米，环比2月增加了142%。

进入4月，市场热度进一步攀升。其中，4月21日，览海控股（集团）有限公司联合旗下公司上海览佑企业管理合伙企业以底价60亿元拿下的静安区江宁社区C050201单元023-7商办地块，是今年以来上海出让底价第二高的地块；而4月27日，由招商蛇口旗下公司夺得的上海青浦区徐泾镇崧泽大道北侧29-02、32-03地块，12.84%的溢价率则打破了上海自2017年以来住宅地块均以底价成交的现状。

相比成交状况，4月以来，上海地块供应的丰裕程度更为令人瞩目：4月21日，上海市土地交易市场举办了2020年首场土地出让和区域发展宣介会，集中推介了嘉定区、宝山区、浦东新区、静安区共50余幅地块。

上海自贸区临港新片区在4月更是接连举办了2次推介会：4月8日，“临港新片区住宅与商业地块线上推介会”推出8幅住宅地块和6幅商业地块，吸引了融创中国、华润置地、上海世茂集团等38家企业参加；4月28日，上海土地市场官网又显示，临港地区最新上架5幅商业、办公地块。此外，按照临港新片区管委会今年的计划将出让152幅地块，其中住宅地块43幅，用地面积196公顷；商业地块58幅，用地面积117公顷。而上半年度计划出让81幅，大部分地块已有意向客户。

与此同时，4月涉及上海土地市场的利好政策也频繁出台。

4月9日，发改委发布的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》（即发改规划〔2020〕532号文件），提出推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜、探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制等。4月22日，上海市人民政府办公厅正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知（以下简称“《通知》”）。20条政策措施中，9条直接关系到土地出让和房地产市场。例如，加快土地收入安排和使用、加强建设项目用地保障、保持土地市场交易平稳有序、加快经营性用地出让节奏等。

值得注意的是，4月中旬，因虹口区嘉兴路街道HK271-01地块出现“围标”事件，上海已严格执行了3年之久的土拍规则悄然生变。4月10日挂牌的松江区中山街道SJC10010单元37-01号地块，其出让条件中就没有自持要求，竞争入围条件也由此前的“10进2”放宽至“10进5”。

土地供应放量预计还将持续

市场分析人士指出，上海年内提供了充裕的土地供应，加上适度宽松的地块出让规则，有助于上海土地市场的竞争机制更为市场化和公平化，也会吸引更多的房企入局。

58安居客房产研究院首席分析师张波向《华夏时报》记者分析指出，上海土地市场近期逐步回温有两方面作用力。其一是拿地条件的放松。打分制的调整和只需在参拍前一天冻结资产的规定，除了给予中小房企更多在沪拿地的机会，对一些资金压力明显的房企来说也无疑是雪中送炭。其二则是房企向一二线回流的大趋势，“从今年土地市场的热度表现来看，‘地王’无一不是在广州、上海、厦门等一二线核心城市”。

一名TOP30房企的投资部人士告诉《华夏时报》记者，《通知》体现了稳房企投资、稳楼市发展的导向。此类宽松政策对于今年上海土地及房屋市场的活跃有积极的作用，也体现出上海今年借土地投资来扩大有效投资的导向。该人士补充说，经历过几年的市场盘整，上海新房交易市场再逐步复苏，备案价也略有提升，这些都预示后续上海新房交易市场活跃度将进一步提升。“在我们来看，上海土地市场热度也将进一步提升。”

尽管赞同今年上海土拍热度较以往会增加的说法，但同策咨询研究中心总监张宏伟仍提醒记者说：“一线城市的土地出让市场是结构性变化的。从当前推介的地块信息来看，上海今年推出的地块大多数还是集中在郊区比如临港新片区，占了全市的一半以上，可见今年上海还是将临港作为开发重点，希望吸引更多的开发主体参与到临港的建设中去。”

第一太平戴维斯华东区策略顾问服务部主管及高级董事朱锋也向《华夏时报》记者强调，短期看可能会放宽竞拍门槛，吸引更多的资本前来竞拍。但长期看土地市场的规划都是5年起，不太可能由于这次疫情影响改变大的方向，推地进度和推地量不会有大的改变，还是会保持稳定。朱锋说：“上海比较严格的土地政策短期不会改变”。

不仅如此，进场人数增加、市场充分竞争下强调“价高者得”，也意味着房企拿地成本的提高和拿地难度的增加。张波强调，上海的土地无论是单价还是总价相对来说都有着一定门槛，中小房企在郊远区域或有更多拿地机会，但在优质地段的争夺上依然很难胜出。上述房企投资部人士也向《华夏时报》记者坦言，新房仍需限价的情况下，高溢价拿地必将会挤压房企的利润空间。