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书房、厨房、好物业……疫情后买房有新考量

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新冠肺炎疫情之下,第一个“五一”假期来临,压抑了一个季度的购房需求或将释放。对于经历了漫长“宅家模式”的购房人而言,对于房子的认知和期盼有何变化?买房最看重的、最关切的又是什么?

自2018年北京限竞房元年以来,开发商研发设计的住宅产品,也在跟着购房者的需求和“口味”跑步前进,不断创新更迭。经过疫情的洗礼,开发商如何实现总价控制下的“极致优化”?如何在住宅产品中融入更多的科技与绿色?

买房人变了:

升级改善人群渐成主流

疫情刚有所缓解,北京多个售楼处到周末已是人气爆棚,看房人川流不息。疫情只是让购房需求暂时“停顿”,而未消失。新房市场上的购房人群,发生了怎样的变化?

贝壳找房近日发布的《2020新居住消费洞察报告》调查了1万多名买房人,发现经历了疫情期间“宅家模式”的人们,对居住环境的好坏有了更深的体验和认识,45.7%的人希望在一年内改善居住条件。

“从北京购房者的趋势来看,近年很明显的特点是,北京的购房客群更多以改善升级型的置业客群为主。”合硕机构首席分析师郭毅告诉新京报记者。她表示,近年来,不管是大家庭分裂为小家庭,还是本身具备再升级的购买实力,大部分购房客群都是以旧换新,实现置业升级的诉求。尤其是近年北京放开二孩政策,刺激带动了一部分针对四居户型产品、大面积产品的升级需求。

升级改善人群渐成主流,随着房价走高,刚需人群、首套置业人群却逐渐淡出市场。“从北京的整体客群看,此前没有过购房记录的刚需人群在逐渐减少;而有过购房经历或家庭有房屋资产的人群,升级置业的越来越多。”郭毅说。

58安居客房产研究院近期的一份调研也印证了这个判断。这份报告调研了一线/新一线城市20-45岁之间的购房意向?群,结果显示,参与调研的人群有78%打算在5年内购房,其中44.5%的调研人群有自住商品房;有47.1%的人群选择90-120平方米三居室,有28.4%的调研人群选择120-150平方米四居室。

居住需求变了:

从餐客厨一体化到智慧化家居

从筒子楼到塔楼、板楼,再到大平层、别墅,人们的居住空间不断嬗变,对居住空间的需求也随着时代的进步而不断升级更新。

有人说,这次疫情里,通过漫长的宅家时光,才意识到从前过得有多“糙”。《2020新居住消费洞察报告》调查发现,零噪音卧室、电器配齐的厨房、能做办公区的书房成为消费者最想优先改造的三大居住空间。尤其有近一半的家庭,最希望改造的是厨房;而近半数的消费者表示,更偏爱开放式的厨房。《报告》分析称,近两年,市面上的主力户型都是小厨房,因为在高房价下,厨房往往被不爱下厨的年轻人牺牲;然而,此次超长的宅家时光,让人们发现,一个转不过身来的小厨房,是多么地降低居家生活质量。

“购房者对户型空间、功能性的需求在不断提升。”郭毅说。她举例,比如南向面宽尺度、卧室套房的设计、餐客厨一体化的功能需求,以及精细化收纳空间的设计。“像U形厨房更利于洗切烧的动线完成,收纳空间要增加除湿、除味等科技升级,对这些购房者都有了鲜明的需求。”此外,新风、中央空调、智慧化家居系统等绿色科技系统的应用,也是一部分购房者希望新家具备的功能。

中海北京市场客研中心分析人员也提到,受疫情影响,购房者对功能居室的需求上升,尤其希望提升客厅空间和厨卫空间,通透、通风成为重要考量。此外,购房客群更关注社群构建,目前颇受关注的中海寰宇时代、金茂北京国际社区都具有社群优势。

在北京地产资深人士韩乐看来,疫情结束后,未来居住需求可能出现的一些新特征包括:书房将变得更有存在感、双卫或成基本配置、社区周边的便利配套,以及越来越受重视的物业增值服务。比如,目前刚需、刚改产品中几乎没有的书房,在疫情后将被更多人重视,尤其当灵活办公、线上直播等方式被人们接受和习惯后,书房的工作间功能更将凸显。

疫情也让置业者重新审视物业的价值,在未来的购房决策中,天平必然更倾向于对物业的考量。作为品牌物业,远洋亿家有关负责人认为,未来,业主对物业的增值服务需求将激增。比如,生鲜集中供应、快递代收发、日用品及蔬菜上门配送等生活需求,以及公共卫生、卫生防疫类专项业务也将引起业主更多重视。

开发商盖的房子变了:

总价控制下的“极致优化”

开发商研发设计的住宅产品,也在跟着购房者的需求和“口味”跑步前进,不断创新更迭。

中海北京市场客研中心分析人员告诉新京报记者,从开发商角度而言,目前的产品更关注功能性与舒适感,在总价控制下做到户型的“极致优化”。比如现在的89平方米三居,三面宽已是标配;同时,小户型也会努力做出三居室。

“受近两年‘70/90’政策限制、限竞房供应影响,当前新供应产品以刚需为主。该类产品的趋势在于:同功能产品,面积更小、总价更低;同面积产品,更多功能、努力升级。”上述分析人士说。

此外,这位分析人士还表示,受疫情影响,购房客群对社区管理水平、无接触智能消杀等智能健康设备的需求增加,品牌开发商提供的绿色科技、物业无接触服务更受重视。在这一点上,品牌开发商优势明显。

郭毅认为,目前市场产品的创新确实在迎合购房者的新需求,不断调整和升级。“不论商品房还是限竞房,户型、功能的打造,近年都有明显跃升。”

她举例说,比如市面上南向三面宽、三居两卫90平方米的限竞房户型,四个卧室分布在四个角落、140-150平方米的“四叶草式”四居产品,均实现了动线分离、动静分明、干湿分开的生活需要,在保证舒适度的同时,关照每一个家庭成员生活的独立性和私密性。

韩乐也认为,自2018年北京限竞房元年以来,产品户型不断优化、功能不断完善,配置也有所提升。“过去可能都是毛坯房或简装,现在面向刚需的产品也都有精装修的趋势。给年轻人住的房子虽说总价低、面积小,但配置没有缩水,保持了较高品质。”

而购房人往前“晋级”一个阶段的对科技、绿色的需求,也是当前许多房企在着手做的——力图赋予住宅产品更多科技和绿色的增值属性。比如将“绿色”写入公司名称的朗诗绿色地产,近日刚发布了升级版健康住宅产品“自由方舟”,通过每家设置独立的新风系统、“空调”采用顶棚辐射调节方式等,来满足改善型购房者的需求。

市场的痛点在哪里?

支付能力与品质要求存矛盾

买得起的房子都出北京六环了,旁边还没地铁——购房客在楼市中的“痛”,多源于资金与需求的不匹配。

从机构调查数据亦可窥见这一点。《2020新居住消费洞察报告》显示,57%的受访者能用于买房的钱不足100万元,仅有12%的人购房消费能力在300万元以上。即使是收入水平略高的一线城市,仍有45%的人购房资金在100万元以内。

韩乐认为,当下购房者尤其是年轻人买房的主要痛点,在于支付能力和项目应有的配套资源之间的矛盾。也就是说,买房预算不高、承受总价有限,于是能买的户型不大、项目离城区远、周边配套不完善。“对于消费者而言,支付能力、总价承受能力在下沉;与此同时,对品质的要求在上升,比如精装、家居智能化、社区氛围等。尤其购房人群年轻化,85后、90后购房者第一次买房,支付能力有限,但对居住品质、生活方式又有较高的要求。对于此类人群而言,虽然钱少,虽然买的面积小,但也不能将就。”

在韩乐看来,这种“不将就”对开发商提出了更高的挑战,比如需要为区位发展不太成熟的项目提供定制化的配套服务,为离地铁远的楼盘开通社区班车,为购物不方便的社区开辟社区商业。“适应市场的变化和衍生出来的新需求,打造市场能接受的产品,是开发商需攻克的难题。”

郭毅认为,目前北京的新房市场上,真正能满足“零置业”刚需人群的产品在不断减少,真正降低总价门槛、满足中低消费人群最基本置业需求的户型产品,供应量没那么充沛。“60-70平方米两居产品最近还有些供应,传统的50-60平方米一居产品,市场占比微乎其微,处于空窗状态。‘纯刚需’只能转去二手房市场寻觅产品。”

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