楼市走出疫情阴影？全国商品房成交已恢复至86%

随着新冠肺炎疫情逐渐得到有效控制，房地产市场正在从断崖式下跌中逐渐恢复。

4月17日，国家统计局发布数据显示，今年第一季度，全国商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，与前两月出现的“断崖式”下跌相比，降幅收窄13.6个百分点。商品房销售额20365亿元，下降24.7%，降幅收窄11.2个百分点。

其中，3月单月，全国商品房销售面积为13503万平方米，相当于去年同期水平的85.9%；商品房销售额12162亿元，相当于去年同期的85.4%。

也即，到今年3月，全国房地产市场交易量已恢复至85%以上。

在局部地区，市场的升温颇为强势。近期，深圳的数个豪宅项目开盘即遇热捧，久违的天价“喝茶费”也重出江湖。苏州也在人才落户新政的加持下，一度出现“抢房”现象。3月，全国70个大中城市新房、二手房价格涨幅均比2月有所扩大。

受新冠肺炎疫情影响，传统的楼市“小阳春”已然爽约。虽然前期累积的需求正在寻求释放，但在刚需主导、调控基调未松动的情况下，未来市场会出现何种走势？

随着新冠肺炎疫情逐渐得到有效控制，房地产市场正在从断崖式下跌中逐渐恢复。宋文辉摄

房地产投资出现正增长

新冠肺炎疫情对楼市的重创，主要出现在2月。由于人员流动受到限制，全国大多数城市的房地产工地停工，售楼处也一度关闭。当月，很多城市出现零成交。

根据国家统计局的数据，今年1-2月，全国商品房销售面积的同比降幅达到四成，销售额降幅也达到35.9%。

从3月中旬开始，随着工地复工、售楼处陆续开放，市场也进入快速复苏阶段。

3月20日晚，在落户新政的“加持”下，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。3月下旬，深圳、上海两地均出现新房项目被抢购的现象，深圳部分项目因被爆出天价“喝茶费”，引来监管部门的关注。

从全国范围看，除武汉和环京等疫情防控较为严格的区域外，其他区域的市场均迅速升温，整体房价也出现上涨。国家统计局于4月16日发布的数据显示，今年3月，全国70个大中城市中，一线城市（4个）、二线城市（31个）、三线城市（35个）新房价格环比涨幅分别为0.2%、0.3%、0.2%，均比2月有所扩大。同期，二手房价格涨幅也有所扩大。

中原地产首席分析师张大伟认为，市场迅速升温，除了疫情得到控制外，还与地方政府频繁出台支持性政策有关。

自2月以来，针对疫情影响，全国共有数十个城市出台政策予以支持，政策内容包括支持合理融资需求、延迟缴纳土地出让金、降低商品房预售条件、降低预售监管资金、降低落户门槛、提供购房补贴、放宽公积金政策……中原地产统计显示，一季度全国房地产调控次数高达171次，同比上涨65%。

这些政策对供需两端均有提振，对投资的刺激尤其明显。今年第一季度，全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月份收窄8.6个百分点。其中，3月全国房地产开发投资11848亿元，同比增长1.2%。

今年第一季度，全国房屋新开工面积、房屋竣工面积、房企拿地面积降幅均比前2月有所收窄，施工面积则继续维持正增长。

在资金端，一季度房地产开发企业到位资金33566亿元，同比下降13.8%，降幅比1—2月份收窄3.7个百分点。

另外，3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.18，比2月份提高0.78点，但仍处于“适度景气水平”区间。

报复性反弹动力不足

4月8日，随着武汉解封，武汉市的首批售楼处也已开放。至此，全国各主要城市的售楼处均已开放。

但从实际表现来看，虽然部分售楼处门庭若市，但并没有出现期待中的报复性反弹。

多家机构的统计显示，4月上半月，重点城市新房推盘数量继续增加。但开盘去化率仍然维持在7成左右的水平，与上月相比并无明显提升。总体来看，市场的推盘量和交易规模仍未达到去年同期的水平。

“市场总体依然处于复苏阶段。”58安居客房产研究院分院院长张波向21世纪经济报道表示，现阶段是刚需陆续进场期，但这部分需求还没有完全释放。

某大型房企相关负责人透露，4月上旬，公司曾在数个热点城市进行试探性开盘，从一线获得的反馈是，“关注度不错，但去化率不高。”他认为，其中原因可能在于项目定价偏高。同时，市场上可选的项目比较多，也对客户形成了分流。

该人士向21世纪经济报道表示，当前的市场需求以首次置业、首次改善等刚需为主，其特点是对价格相对敏感、决策谨慎、喜欢“货比三家”。因此，若没有一些地方政策等特殊因素的刺激，这些需求很难演化为恐慌性购房，也不会在短期内推动楼市大涨。

政策层面，虽然近期松绑调控的尝试较为频繁，但总体尺度仍然有限。近期，已有海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店、青岛等六个城市因松绑尺度过大而对政策进行收回或做出调整。

4月10日，央行金融市场司司长邹澜表示，2016年以来，央行为抑制资金过度流向房地产行业做了一些工作，取得比较明显的效果。房地产行业特点是资本密集型行业，而且周期很长，央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。房地产市场的“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）基调中，稳预期尤其重要，预期不稳反而对经济伤害更大，下一步还是按照中央总体要求和精神，围绕“三稳”目标做好工作。

多数受访者认为，在“房住不炒”的总基调不变的情况下，融资、购房等政策不会出现明显的放松。

张波指出，一方面，房价整体的波动性不大，但房企整体打折的力度和广度将有可能收窄，此举会稳定市场情绪；另一方面，购房者入市的意愿增强，但总体谨慎。他表示，今年第二季度，市场成交量会继续提升，但出现报复性反弹的几率相对较小。