降杠杆握现金偿负债谋转型 龙头房企“打法”生变

中国恒大、碧桂园、万科A等头部房企近期悉数披露了2019年年报。在经历前期高速发展后，头部房企逐步转入“降杠杆、握现金、偿负债、谋转型”的高质量发展模式。

龙头房企前期储备了大量低成本土地，拥有较深的“护城河”。在整体增速放缓、面临大规模偿债压力的背景下，龙头房企带头降低负债率，严格把控现金流及回款，提高企业运行安全。

降低负债率成共识

中国恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润为408.2亿元，同比下降48%。截至2019年底，公司资产负债率为77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率为159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

“从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，用最大的力把负债降下来。”中国恒大董事会主席许家印表示，“高增长”是销售高速增长，今年要实现销售额8000亿元，到2022年要实现1万亿元；“控规模”就是严控土地储备规模，实现土地储备负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；“降负债”就是把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿元以下。

许家印指出：“2018年、2019年，中国恒大销售回款每年维持在4500亿元左右。如果今年实现销售额8000亿元，回款按7000亿元计算，会增加2500亿元的销售回款。同时，中国恒大今年减少土地储备3000万平方米，等于减少600亿元支出。一增一减可以实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

碧桂园2019年实现营业收入为4859.1亿元，同比增长约28.2%。其中，来自房地产开发的收入为4750.12亿元，同比上升28.6%。股东应占利润约为395.5亿元，同比增长14.2%。股东应占核心净利润约401.2亿元，同比增长17.6%。公司净借贷比率为46.3%，较2018年同比下降3.3百分点。2019年，碧桂园权益物业销售现金回款约5301亿元，权益销售回款率达96%。

碧桂园表示，报告期内实现了快速强劲的销售回款，保障了充足的现金流，大幅提升抵御风险的能力。2019年房地产调控持续深入，房企融资全面收紧，碧桂园是行业内少有的兼顾规模增长和负债管控的企业之一。

土地及项目储备多

龙头房企追求高质量发展、大规模降负债、控制拿地规模的背后，与其储备了大量低价土地和可售货值有关。

以中国恒大为例，据恒大管理层介绍，目前恒大拥有2.93亿平方米土地储备，今年可售总面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿元。按照64%的去化率估算，可实现销售8110亿元，完成8000亿元销售额并无太大压力。充分利用充足的土地储备，大幅增加现金回款，同时减少买地支出，可以大幅降低债务总额。这是其他房企难以得到的优势。

碧桂园指出，截至2019年底碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2512个，已获取权益的可售资源约17022亿元，潜在的权益可售货值约7159亿元，权益可售资源合计约2.4万亿元。可售资源中97%位于常住人口50万人以上的区域。其中，位于深圳的已获取权益可售资源约217亿元，潜在权益可售资源约1408亿元；目标市场为深圳的已获取权益可售资源约1276亿元，潜在权益可售资源约2691亿元。

克而瑞认为，在均衡布局的策略下，碧桂园项目覆盖五大城市群及其他区域一到五线城市。其中，长三角、粤港澳大湾区、京津冀等五大城市群权益可售资源占比达74.7%。这些区域人流密集，拥有政策利好，房地产市场发展空间大，为业绩可持续增长提供了良好保障。

谋求转型契机

龙头房企也在积极布局和推进非地产业务，通过多元化布局降低主业经营风险，谋求新业态转型契机。

以碧桂园为例，2019年初碧桂园明确地产、机器人、现代农业是未来三大重点业务。同时，提出碧桂园是“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的新定位。2019年，碧桂园持续围绕地产主业挖掘新市场和新动能，机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务均有显著进展，“多元布局、协同发展”的格局气象初显。

2019年碧桂园率先打造机器人餐厅连锁品牌，成立全资子公司千玺机器人餐饮集团。2020年2月，由千玺机器人餐饮集团自主研发的“24小时无人、全自动化运作”煲仔饭机器人出现在武汉的疫情防控隔离点，为医护工作人员免费提供煲仔饭配餐服务。截至今年3月，机器人餐厅已有5家实体门店正式对外营业，2020年单体煲仔饭机器人将细化量产计划，并向全国范围拓展。

中国恒大则在新能源汽车领域持续发力。许家印称，争取未来3-5年成为规模最大、实力最强的世界新能源集团。

许家印透露，恒大造车对产品和核心技术的要求都是世界领先，“不敢说14款车都能爆款，但有信心保证8-10款爆款车。”投入方面，恒大CFO潘大荣透露，2019年恒大合计在汽车领域投入147亿元，未来两年计划投入200亿元。