陈凯亮相，江西房企新力今年要跨越千亿

作为江西省首家上市房企，站在镁光灯下的新力控股（02103.HK)交出了首份年报。

3月31日，新力控股举行了上市后的首场线上业绩会，参加业绩会的有新力控股联席董事长兼执行董事张园林，刚加入新力的联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯、副总裁佘润廷、首席财务官许进业等。

张园林隆重介绍了身边的陈凯，称陈凯在房地产、金融方面有丰富经验，未来他自己和陈凯分工明确，他自己主要负责集团战略、陈凯则专注公司业务和运营发展。

根据业绩报告，2019年新力的合约销售额为914亿，同比增长约28.6%。其中，权益销售金额为451.09亿，同比增长30.1%。

相比之前，新力2019年的合约销售增速低于2016-2018年约130%以上的复合增长速度。权益销售额占比还不到50%，意味着新力的扩张主要依赖于合作。

从区域上看，江西省销售额占比54.3%，大湾区销售额占比23.9%，长三角占比约10.7%，新力控股的销售业绩贡献仍主要依赖江西大本营。

2019年，新力营收为269.85亿，同比增长220.7%。营收大幅增长主要是去年交付的物业面积和平均售价大幅增加，其中，交付物业面积增长了141.1%，交付物业平均售价增长了32.5%。

销售增速虽然维持着增长，但新力的利润率指标表现仍有待改善。

业绩报告显示，新力2019年的毛利率为29.6%，同比下降了7.7个百分点；净利润率为7.5%，同比小幅增加0.9个百分点。

对此，新力在业绩报告中解释称，毛利率的下降主要是交付物业组合发生变化，比如惠州一些项目的成本远高于2018年同期交付的南昌物业。

对于毛利率的下降，新力控股首席财务官许进业表示，房地产公司的毛利率都在下降，新力维持在30%左右已经不错，他还称由于政府限价原因，未来新力毛利率会进一步降低到27%-28%。

至于净利润率方面，许进业认为，整体上已经不错，但是税款比同行高，税率高的原因是很多项目是收购而来，预提税款采用了一些保守的方式导致税率比较高。

刚加入新力控股不久的陈凯也提到了自己的看法，他提到新力在江西的利润率为10%，但在长三角和大湾区的利润率只有5%，当新力进入更多长三角和大湾区后，净利润率稍微下降这是可以理解的。

融资成本方面，根据业绩报告，2019年新力加权平均融资成本为9.2%，虽然同比下降了0.1个百分点，但这一水平仍处于行业高位。

负债方面，截至2019年末新力控股的净负债率为67%，较2018年同期的240%大幅下降，主要是因为去年新力上市成功融资21.9亿港元，这在很大程度上降低了新力的净负债率。

新力2020年需偿还的债务压力依然不小。根据业绩报告，截至2019年末，新力控股的债务总额为265.7亿，其中，一年期债务占比44%、1-2年期债务占比43%，短期债务占比过高。同时，2019年新力现金和银行结余为166亿，面临一定的偿付压力。

在代表增长持续性的土储上，新力控股正试图打破对江西大本营的依赖。

根据业绩报告，2019年，新力通过招拍挂和收并购获取了36个项目，新进入广州、深圳、上海、南京、宁波、温州等城市。其中43.6%位于长三角区域，24.4%位于华中华西和其它区域，19.4%位于江西省，12.6%位于大湾区。

但总体上看，新力控股现有土地储备47个项目在江西、29个项目在华中华西、23个项目在大湾区、18个项目在长三角，未来销售仍然会主要来自江西。

2020年，新力控股将销售目标制定为增长20%，如顺利完成，将会跨越千亿。

疫情尚未结束，投资者们都比较关注疫情对行业的影响，陈凯回复称，新力为中等规模房企，又刚在增长期，实现20%的增长问题不大。同时疫情还带来一些机会，新力接下来会在为小房企输入品牌上有一些作为。

对于今年的土地投资计划，陈凯称2020年新力将会持续深耕江西，并且往下深耕的力度会加大，保持江西省市场第一的位置，并继续提高占有率。

另外在华东区域的山东、浙江、江苏三个省份会有大的突破，华东区域的三个城市公司会增加到4个城市公司，大湾区也会有所表现，中西部市场则没有新进城市的计划。