审慎制定全年业绩目标 2020年新城“稳”字当头

3月31日下午，在新城控股董事长兼总裁王晓松的带领下，负责住开业务的联席总裁梁志诚、刚刚履新商业管理事业部的联席总裁曲德君、高级副总裁兼财务负责人管有冬以及董秘陈鹏等一众高管出席了2019年新城控股的业绩会现场，并就投资者与媒体关心的问题一一作出了解答。

新城控股未来目标是否过于保守？商业与住宅的发展如何并行？财务稳健如何持续？32岁的“小王”和身旁的管理层沉稳地将投资者与媒体所关心的抛出的问题都一一接下。

租金收入几乎翻番 商业地产重在运营

作为行业内少有的将商业与住宅置于同等战略地位的房企，一直坚持“住宅＋商业”双轮驱动模式是新城战略路径明显有别于诸多龙头房企的优势所在，也是助推其稳健发展的内在动力。

2019年，新城商业地产的业绩表现依然可圈可点，全年实现21座吾悦广场的满铺开业。截至2020年3月底，新城控股已在全国布局124座吾悦广场，其中63座为开业状态。

而在租金收入方面，吾悦广场2019全年表现出色，平均出租率达到99.16%，租金及管理费收入同比大增92.28%至40.69亿元。

2020年以来，新城控股更是积极抓住市场低点，不断扩充商业用地的储备——2月7日，新城控股通过网上竞拍方式，成功竞得云南保山中心城市下村片区516.7亩商业兼住宅开发用地，并拟建设为吾悦广场综合体。

这也是继昆明五华、呈贡、安宁、晋宁以及昭通吾悦广场后，新城控股于云南布局的第六座吾悦广场；2月26日，新城又以7.54亿元的价格拿下新泰市湖滨新区地块，落子全国第125座吾悦广场。

随着吾悦广场在全国范围内的广泛落地，后续也将有望为新城带来持续性增长的物业销售、租金和管理费收入，成为业绩增速中不可或缺的组成部分。

对于商业地产的未来发展，少帅王晓松清楚的知道，随着市场布局逐渐趋于饱和状态，才是企业真正拼刺刀的时刻。除了“拼运营力”、“拼服务力”，还需要“拼后台的管控力”。

“商业地产强项不在于造房子，而是运营综合体的能力，这就好比养‘猪’。吾悦广场的价值还在培养过程中，还远没有到达价值点，未来五年中仍然需要继续去提升养‘猪’的能力。”

刚刚履新联席总裁的曲德君在业绩会上毫不掩饰自己对新城未来发展的信心：“到目前为止，全国所有营运期的吾悦广场全部都已恢复营业。在场经营的商户恢复营业的比例在90%左右，目前的日均客流大约在1.5万人次左右，商户的营业水平也已恢复到5成左右。”

“经过测算，综合考虑租金的减免以及疫情对后续经营产生的影响等等因素，预计对吾悦广场2020年租金收入的整体影响大约在5亿左右。因此，在2020年新开业30座吾悦广场的基础上，公司确定了55亿租金收入的目标。目前来看，我们对实现这个目标还是非常有信心的。” 曲德君进一步补充道。

长三角销售“钱仓”地位不变 行业排名保持前十

值得注意的是，除了商业版块的“小步快跑”，新城控股在这一年还通过不断提升自身的经营质量，探索多渠道融资路径，在保持住宅销售业绩稳步增长的同时，也保证了利润及现金流的持续增长。

数据显示，2019年1-12月，新城控股累计实现合同销售金额约2708.01亿元，较上年同期增长22.48%；累计实现销售面积约2432万平方米，比上年同期增长34.21%。

凭借着这一业绩，新城控股在多家机构发布的销售榜单上都保持了前8的排名，进一步巩固了其行业第一梯队的地位。

从年报披露的销售占比来看，长三角区域依然是新城控股的“钱仓”——2019年完成的2708亿元的销售金额中，长三角销售额占比达到56%。

除了在苏南区域实现签约、回笼的双百亿突破外，苏州、上海、杭州、南京、宁波等区域也相继实现百亿以上的销售业绩。常州、淮安、湖州、镇江、苏州等地的市场占有率更是位列TOP 5。

由此可见，长三角城市依然是新城业绩增长的关键，但是随着规模的增加和全国化布局的深入，新城控股在中西部、粤港澳大湾区等区域的版图也在持续扩张中。

2019年销售金额中西部占比24%，环渤海占比17%，粤港澳大湾区占比3%。天津、北京等区域也纷纷完成了百亿以上的销售目标，天津、河北市场占有率则位列前十。

截至目前，在新城控股的土地储备结构中，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比则达到了55%；从城市能级来看，1.24亿土地储备中，一、二线城市占公司总土地储备的38.30%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的36.00%，土储全国化布局更加均衡。

2019年，新城也逐步在加强对一二线城市和长三角的土地获取力度。据王晓松现场介绍，新城全年共计新增土地储备共72幅，总建筑面积2508.47万平方米。一二线城市在总拿地金额上占比54%，较2018年提高22%。

另有29%的拿地金额集中在长三角的三、四线城市，如镇江、温州等城市。30%的土地是通过综合体的模式来获取的，平均楼面地价为2421元/平方米。

纵观2020全年，新城将业绩目标初步设定在2500亿。面对投资者“全年目标制定是否过于保守”的质疑，王晓松解释称，这个目标是基于全年货值4000亿的以及去化率60%的基础上的，对新城来说也处在比较合理、中性的区间内。

根据测算，今年4000亿的可售货值将主要来源于两个部分：第一部分，是去年的留存加上今年的新开工，合计金额3200亿左右；而剩下的800亿部分，来源于今年新增土储所转化的货值——新城预计今年新增土地投资额为1000亿左右，将对应约3000-4000亿货值。

其中，有700-800亿货值可于今年内推出入市，占到新增土地货值的1/5左右。这两个部分加起来的合计可售货值，正好能达到4000亿。

关于行业排名，王晓松在业绩会上明确表示：“未来，新城希望的行业排名是在第10名左右，这是我们一个比较中长期的目标，新城不会为了排名而去排名。”

全年增收又增利 流动性保持充裕

营收与利润方面，新城控股全年实现主营业务收入858.47亿元，同比大幅增长58.58%。其中，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。截至报告期末，公司总资产达4621.10亿元，同比增长39.90%。

年报披露，公司拟向全体股东每10股派发现金红利17元（含税），预计派发的现金红利共计38.34亿元。自2015年B转A股上市至今，在未开展股权融资的情况下，包含此次派息，新城控股已累计分红99.6亿。

作为资金密集型行业，净负债率是衡量一家房企负债情况的重要指标。

据新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬介绍，截止2019年12月底，新城控股有息负债余额740亿元，平均融资成本6.73%。

通过过去的一段时间里面在持续地降杠杆，公司的净负债率大幅下降至16.4%，为后续的发展打开了一定的空间。

现金流方面，期末新城经营性现金流净额成倍增至435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，短期债务仅306.02亿元，其中145亿公开市场融资为含权到期，现金短债比超过2倍。这些数据表明，新城控股的流动性充裕，具备较强的偿债能力。

此外，在政策调控、融资渠道持续收紧的大环境下，新城控股在保持原有融资模式的基础上，积极拓宽自身的融资渠道。

境内先后通过中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券，境外通过发行高级美元债券。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.73%，在民营房企中尚处低位。

总的来说，此次新城控股2019年的综合业绩表现维持了2017、2018年优异的增速水平。相信在王晓松和一众地产老将的带领下，这种经营与业绩上的稳健还将在未来两至三年内大概率持续下去。

受益资金、拿地、品牌及运营优势，新城控股及吾悦广场的未来市占率都有望进一步得到提升。