定位产城运营的金地商置，也要3年奔千亿

金地商置公布的2019年业绩显示，期内营收117.1亿元，同比增长65%；毛利62.06亿元，同比上升51%；归属股东利润37.99亿元，同比上升68.68%，多项财务数据增长明显。

尽管金地商置多年来以产业运营作为主要定位，但从收入分类来看，物业销售的上升仍是拉动增长的主要来源。

报告称，营收增加主要是由于物业销售大幅上升，同时物业销售带来的收入大幅增长至107.03亿元，占总收入的91%。收入主要来自南京威新、上海山水四季城、宁波金丰、西安艺华年及江苏淮安项目的销售，物业发展部分的利润为75.51亿元，同比上涨7成。

早前公告显示，2019年金地商置累计合约销售额636.62亿元，同比上升29.8%；累计销售总面积约313.75万平方米，同比增长38.64%。

在物业投资和租赁方面，物业投资及管理业务获得的收入为6.71亿元，同比上升32.3%，占总收入的6%，利润则接近2.4亿元。

报告称，深圳威新科技园、北京搜狐网络大厦和上海8号桥项目出租率均接近或达到100%。杭州金地广场出租率超过96%，2019年下旬新开的上海九亭金地广场出租率也达到95%。尤其是前两个物业出租率的上升，以及物业转租业务出租面积上升，是这部分收入增加的来源。·

销售和营收的上升，让金地商置去年手持现金流更加充裕。期内公司存款、银行和现金结余近49.75亿元，同比上升54%，物业销售款、银行和其他贷款，以及新增公司贷款，为公司现金流的上升提供了帮助。

销售增长带来的规模上升，以及现金流的充裕，使得商置去年在土地储备上更加积极。

2019年金地商置土地投资额350亿元，较上年同期增加14%，其中权益金额154亿元，和上年基本持平。在内地收购了21个土地项目，新增规划总楼面面积约493.6万平方米，较上年增加80%，其中权益面积为223.6万平方米，同比上升58%。

不过，金地商置去年获得土储的平均成本有所下降，从2018年的11200元/平方米，下降至2019年的6900元/平方米。

截至2019年末，金地商置土地储备总计1526万平方米，较去年末增加了10.98%。不过在城市分布上，北上广深一线城市的占比略有下降，从2018年的23%降至去年的20%，在重点二线城市例如南京、天津、济南、苏州、杭州、武汉、西安等地的储备占比，则上升至80%，三四线市场储备占比明显下降。

不难看出，金地商置对于规模增速仍有强烈诉求。在今年年初的表彰会上，金地商置行政总裁徐家俊表示，要在3年实现千亿规模的目标。成为继金地集团跨过千亿门槛之后，集团内又一个达到千亿规模的上市企业。

实际上，从去年年末开始，金地商置在产业和规模的扩张上就颇为迅速。先是挖角了地产明星经理人张晋元担任高级副总裁，随后在青岛和沈阳两地，都推进了两个大体量的产城项目。

其中，去年12月在青岛西海岸规划签约近5000亩地块，地块内将进行包括居住教育、医疗、商业综合体等综合业态的开发，总投资额达到300亿元，是目前金地体系内体量和投资规模最大的产城项目。

今年1月，金地商置又计划在沈阳投资298亿元，在6个行政区参与共计9个产城项目的改造和开发，在商置的产城开发业务投入巨大。

金地集团董事长凌克早前曾表示，产业园发展是公司的规划战略方向，公司的产业基础和园区运营能力将成为金地未来的一项核心竞争力之一。张晋元也表示，虽然产业地产和住宅地产的开发运营方式差异很大，但产业地产的发展同样需要规模化。因此也就不难理解，以产业为主导的金地商置，试图在规模上的着重发力。

不过，金地商置在规模上的布局是否踩准了好时机，还有待商榷。受到新冠疫情的影响，金地商置早前公布的前两个月销售数据中，今年2月合约销售额仅为人民币6.69亿元，1-2月累计合同销售额人民币30.96亿元，同比下降50.45%。

金地商置在报告中也表示，受到全球经济增速放缓影响，对于公司投资物业的经营预测更为谨慎，因此也导致了年度物业公允价值增速较上年的下降。

同时，新冠肺炎对国内商业和经济活动带来一定影响，公司也会评估和应对因疫情带来的财务和经营业绩影响。

金地商置内部人士坦言，目前各地产业园基本复工，但影响还是很大：“今年的投资会更加审慎。”

可见在目前地产行业出现收缩的情况下，是否还要继续扩张，是金地商置需要思考的问题。