资金流动性充裕 在手现金639亿 新城控股稳健发展

3月27日晚间，上交所网站披露新城控股（601155.SH）2019年年度报告。报告显示，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%；扣非归母净利润99.8亿元，同比增长31.4%。截至报告期末，公司总资产达4621.10亿元，同比增长39.90%。

根据年报，2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48％，累计销售面积约2432万平方米，同比增长34.21％。此外，报告期内，新城控股旗下21座吾悦广场满铺开业，全年租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比大幅上涨92.3％。

依靠持续稳定的盈利能力，新城控股通过较高比例的分红派息，给予投资者以丰厚回报。年报披露，公司拟向全体股东每10股派发现金红利17元（含税），预计派发的现金红利共计38.34亿元。自2015年B转A股上市至今，在未开展股权融资的情况下，包含此次派息，新城控股已累计分红99.6亿。

保持规模之际，新城控股追求高质量、稳健、可持续增长，这也将是其长期坚持的战略路径。年报中披露的关键财务数据，也印证了这一点。年报显示，2019年新城控股的加权平均净资产收益率（ROE）达36.86%，净负债率由2018年的49.21%进一步大幅降低至16.36%，截至2019年末公司在手现金余额639.41亿元，现金短债比超过2倍，公司经营性现金流净额为435.80亿元，流动性充裕，降杠杆成效显著。

规模利润双增长 租金收入近翻番

依托于 “住宅+商业”双轮驱动战略，2019年新城控股超额完成年度目标，全年实现销售金额约2,708.01亿元，同比增长22.48％，实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，业绩呈现稳健发展势头。

在地域深耕策略的指引下，新城控股旗下诸多地方公司的销售规模稳步攀升。2019年，新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿量级的地方公司，分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司、天津公司和北京公司，其中苏州公司和苏南公司均突破了200亿销售。

新城商业地产在2019年的业绩表现依然可圈可点。2019年全年21座吾悦广场满铺开业，截至2019年底，累计开业63座吾悦广场。根据年报，吾悦广场已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%，全年实现租金及管理费收入40.69亿元，超额完成年初设定的40亿元收入目标，同比大幅上涨92.3％，平均出租率达99.16%。截至2020年3月底，新城控股已在全国布局124座吾悦广场。

考虑到疫情对一季度销售额、商业地产带来的冲击，以及公司追求稳健发展的风格，新城控股将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元，计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

值得一提的是，疫情期间，为了与吾悦广场品牌商户共渡难关，新城控股两次推出租金减半政策，覆盖商户租期共计67天，预计减免租金收入总计达到5亿元。

净负债率大幅降低 流动性充裕

追求稳健增长的新城控股，2019年在财务上也表现出了稳步降杠杆、稳健经营的特征。年报数据显示，公司资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%，和去年同期基本持平；同时，净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分点，至16.36%。

年报显示，2019年新城控股归母净利率为14.74%，毛利率达32.64％，均处于行业高位；加权平均净资产收益率为36.86%，位居行业前列。

截至报告期末，公司经营性现金流净额为435.80亿元，在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，其中145亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过2倍。这些数据表明，公司流动性充裕，且具备较强的偿债能力。

报告期内，在行业融资渠道收缩、融资难度攀升的情况下，新城控股在强化现金管控的同时积极拓宽融资渠道，缓解资金压力。2019年，公司在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金31.58亿元人民币；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金9.5亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.73%，在民营房企中处于较低水平。

去年四季度尤其是进入到2020年以来，新城控股在融资端表现积极。继去年12月新城控股发行一笔3.5亿美元的高级无抵押债券后，1月15日，其境外子公司新城环球有限公司（NEW METRO GLOBAL LIMITED）成功发行一笔3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%；1月份，母公司新城发展还完成配股计划，募资27.11亿港元。

3月3日，新城控股发布公告称，为优化债务结构、降低融资成本，拟在境内外利用直接融资工具进行融资工作，新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元（含境外等值外币）；3月9日，新城控股完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%。

土储结构均衡 低成本拿地优势明显

2019年，新城控股根据市场波动形势，并结合企业自身实际状况，适时灵活调整公司的拿地策略，抓住窗口期，以较低成本获取大量优质地块。根据年报信息，2019年新城控股新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。截至2019年末，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米，土储充裕，为公司后续发展提供坚实保障。

截至目前，在新城控股的土地储备结构中，一二线城市占比38.3%，长三角强三四线城市占比36%；从区域划分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为企业带来更为稳健的规模扩张。

今年以来，新城控股更是积极抓住市场低点，不断扩充土地储备。例如2月7日，新城控股通过网上竞拍方式，成功竞得云南保山中心城市下村片区516.7亩土地，地块性质为商业兼住宅开发用地，将建设吾悦广场综合体。这也是继昆明五华、呈贡、安宁、晋宁以及昭通吾悦广场后，新城控股于云南布局的第六座吾悦广场。

据不完全统计，1月份至今，新城控还接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目。