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资金流动性充裕 在手现金639亿 新城控股稳健发展

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327日晚间,上交所网站披露新城控股601155.SH2019年年度报告。报告显示,2019年新城控股实现营业收入858.47亿元,同比增长58.58%归属于上市公司股东的净利润126.54亿元,同比增长20.61%;扣非归母净利润99.8亿元,同比增长31.4%。截至报告期末,公司总资产达4621.10亿元,同比增长39.90%

根据年报,2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元,同比增长22.48%,累计销售面积约2432万平方米,同比增长34.21%。此外,报告期内,新城控股旗下21座吾悦广场满铺开业,全年租金及管理费收入增长至40.69亿元,同比大幅上涨92.3%。

依靠持续稳定的盈利能力,新城控股通过较高比例的分红派息,给予投资者以丰厚回报。年报披露,公司拟向全体股东每10股派发现金红利17元(含税),预计派发的现金红利共计38.34亿元。自2015BA股上市至今,在未开展股权融资的情况下,包含此次派息,新城控股已累计分红99.6亿。

保持规模之际,新城控股追求高质量、稳健、可持续增长,这也将是其长期坚持的战略路径。年报中披露的关键财务数据,也印证了这一点。年报显示,2019年新城控股的加权平均净资产收益率(ROE)达36.86%净负债率由2018年的49.21%进一步大幅降低至16.36%截至2019年末公司在手现金余额639.41亿元,现金短债比超过2倍,公司经营性现金流净额为435.80亿元,流动性充裕,降杠杆成效显著。

规模利润双增长 租金收入近翻番

依托于 “住宅+商业”双轮驱动战略,2019年新城控股超额完成年度目标,全年实现销售金额约2,708.01亿元,同比增长22.48%,实现营业收入858.47亿元,同比增长58.58%,业绩呈现稳健发展势头。

在地域深耕策略的指引下,新城控股旗下诸多地方公司的销售规模稳步攀升。2019年,新城控股住宅开发事业部出现了8个百亿量级的地方公司,分别是苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波公司、天津公司和北京公司,其中苏州公司和苏南公司均突破了200亿销售。

新城商业地产在2019年的业绩表现依然可圈可点。2019年全年21座吾悦广场满铺开业,截至2019年底,累计开业63座吾悦广场。根据年报,吾悦广场已开业面积共590.62万平方米,同比增长51.44%,全年实现租金及管理费收入40.69亿元,超额完成年初设定的40亿元收入目标,同比大幅上涨92.3%,平均出租率达99.16%。截至20203月底,新城控股已在全国布局124座吾悦广场。

考虑到疫情对一季度销售额、商业地产带来的冲击,以及公司追求稳健发展的风格,新城控股将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元,计划新开业吾悦广场30座、到2020年底开业总数达到93座,全年租金及管理费收入目标为55亿元。

值得一提的是,疫情期间,为了与吾悦广场品牌商户共渡难关,新城控股两次推出租金减半政策,覆盖商户租期共计67天,预计减免租金收入总计达到5亿元。

净负债率大幅降低 流动性充裕

追求稳健增长的新城控股,2019年在财务上也表现出了稳步降杠杆、稳健经营的特征。年报数据显示,公司资产负债率2018年同期的84.57%上升至86.60%主要由于销售房屋产生的预收账款大幅增加至1970.18亿元,剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为76.53%,和去年同期基本持平;同时,净负债率由2018年的49.21%下降32.85个百分点,至16.36%

年报显示,2019年新城控股归母净利率为14.74%,毛利率达32.64%,均处于行业高位;加权平均净资产收益率为36.86%,位居行业前列。

截至报告期末,公司经营性现金流净额为435.80亿元,在手现金余额639.41亿元,短期债务306.02亿元,其中145亿公开市场融资为含权到期。公司在手现金完全能够覆盖短期债务,现金短债比超过2倍。这些数据表明,公司流动性充裕,且具备较强的偿债能力。

报告期内,在行业融资渠道收缩、融资难度攀升的情况下,新城控股在强化现金管控的同时积极拓宽融资渠道,缓解资金压力。2019年,公司在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据,共募集资金31.58亿元人民币;在上交所平台完成公司债券的发行,募集资金21亿元人民币;在境外通过发行高级美元债券,募集资金9.5亿美元,为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末,公司整体平均融资成本为6.73%,在民营房企中处于较低水平。

去年四季度尤其是进入到2020年以来,新城控股在融资端表现积极。继去年12月新城控股发行一笔3.5亿美元的高级无抵押债券后,115日,其境外子公司新城环球有限公司(NEW METRO GLOBAL LIMITED)成功发行一笔3.5亿美元的优先票据,票面利息6.8%1月份,母公司新城发展还完成配股计划,募资27.11亿港元。

33日,新城控股发布公告称,为优化债务结构、降低融资成本,拟在境内外利用直接融资工具进行融资工作,新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元(含境外等值外币);39日,新城控股完成发行2020年公开发行公司债券(第一期),发行规模6亿元,票面利率5.10%

土储结构均衡 低成本拿地优势明显

2019年,新城控股根据市场波动形势,并结合企业自身实际状况,适时灵活调整公司的拿地策略,抓住窗口期,以较低成本获取大量优质地块。根据年报信息,2019年新城控股新增土地储备共72幅,新增总建筑面积2508.47万平方米,平均楼面地价仅2421/平方米,其中商业综合体项目新增1443.75万平方米。截至2019年末,新城控股总土地储备达到1.24亿平方米,土储充裕,为公司后续发展提供坚实保障。

截至目前,在新城控股的土地储备结构中,一二线城市占比38.3%,长三角强三四线城市占比36%;从区域划分层面看,长三角区域占比达45%,粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险,也为企业带来更为稳健的规模扩张。

今年以来,新城控股更是积极抓住市场低点,不断扩充土地储备。例如27日,新城控股通过网上竞拍方式,成功竞得云南保山中心城市下村片区516.7亩土地,地块性质为商业兼住宅开发用地,将建设吾悦广场综合体。这也是继昆明五华、呈贡、安宁、晋宁以及昭通吾悦广场后,新城控股于云南布局的第六座吾悦广场。

据不完全统计,1月份至今,新城控还接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目。

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