2022年瞄准3000亿，中国金茂要实现三级跳

经过前几年的稳步发展，中国金茂2019年的业绩再上一个台阶，并首次进入房企销售额前20名。

3月25日，中国金茂（00817.HK）发布的2019年财报显示，报告期内，公司营收达到人民币433.55亿元，同比上升12%；公司年度利润为人民币86.29亿元，同比上升17%；归母公司利润64.52亿元，同比上升24%；每股基本盈利0.55元，同比上升22%。报告称，利润上升主要由于城市运营和物业开发分布盈利所致。

其中，物业开发收入为377.21亿元，占总收入的87%，同比上升12%，是收入的主要来源。年报称，这部分收入上升主要是由销售物业交付结算较上年增加。

2019年，中国金茂实现合同销售金额为1608.06亿元，同比增长25.63%，回款金额达到1573亿元，回款率超过95%。期内物业及土地已签约销售未交付结算金额为2336亿元。

有赖于在城市运营项目的开发，中国金茂近年来在规模上增长迅速，2017-2019年间复合增长率超过52%。

在土地储备方面，去年金茂新增二级土地项目52个，新增土储计容总面积1390万平方米，总投资额1046亿元，权益土地款556亿元，平均拿地成本7525元/平方米，较上年8124元/平方米的土地成本有所下降。

数据显示，中国金茂目前持有的二级土地总储备量为5857万平方米，其中有79%位于一二线核心城市，总可售货源超过6000亿元。

截至到2020年3月，金茂已经进入全国49个城市，持有超过200个项目，在竞争更为激烈的北京市场，金茂的销售达到约200亿元。

主要产品线金茂府依然保持着不错的销售业绩。成都武侯金茂府首开当日去化达83%，上海西郊金茂府首开2小时内220套房源售罄。作为府系2.0智慧理念的集中体现，深圳龙华金茂府在2019年11月开盘卖出37.2亿。

而在城市运营方面，去年中国金茂进行重点投入，新增7个城市运营项目，目前总计持有的城市运营项目达到20个，项目总计体量超过1000万平方米。去年新增土地储备中，有40%的新增储备来自于城市运营，预计未来中国金茂的主要成长发力点将集中在城市运营项目。

中国金茂管理层在3月25日的业绩会上表示，2020年公司持有的可售货值约为3110亿元，能够满足今年2000亿元的销售目标，去化率达到64%即可实现，2021年、2022年的销售目标分别为2500亿元和3000亿元，其中租金收入要达到50亿元。

由于年初的疫情影响，房地产行业在今年前两月的销售普遍受到打击。金茂高层在业绩会上表示，根据早前铺排，今年的推盘节点主要集中在二、三季度，疫情对销售节奏的影响有限。

针对目前疫情好转后开工复工的情况，金茂管理层表示，随着工地复工以及售楼处开放，之后销售业绩将会大面积改善。

截至2019年3月初，金茂在全国的在售项目建筑工地复工率已经过半，售楼处开放86%，其中北京、天津、青岛、济南、郑州、重庆、西安、合肥等地60个售楼处采取预约制接待，上海、广州、长沙、杭州、苏州、成都等地43个售楼处正常开放。目前，其余在售项目也在大规模陆续恢复。

城市运营在今年会是金茂重要的增长支撑。2019年，中国金茂新落地了温州瑞安生态科学城、无锡霞客岛生态城、岳阳洞庭生态创新城、嘉兴上海之窗智慧科学城、福州滨海智慧新城、杭州富阳秦望城市综合体以及郑州二七区马寨新城共7个新的城市运营项目，并有苏州张家港智慧科学城、青岛即墨国际智慧新城、青岛西海岸创新科技城、三亚南繁科技城4个既有项目获取首批地块。

金茂管理层早前表示，由于城市运营项目规模较大，因此有1-2年孵化期，真正产生效益要在项目获取2年之后。按照这一进度，早年投资的城市运营项目将在今年进入兑现期。

中国金茂管理层在业绩会上透露，今年20%的货值都将来自于城市运营获得的土地储备。

金茂管理层在业绩会上称，对城市运营项目的选择基本在大城市周边，拥有自己的产业特征，金茂也会通过自有资源、以及母公司中化集团产业优势进行嫁接，整个运营项目会在保障产业和配套的基础上来确定，计划未来城市运营拿地占比能够达到60%。

随着近两年城市运营项目逐渐成型并陆续上市，这一模式的独特性和发展优势也逐渐显现。在地产行业高周转、高杠杆的规模竞争期走向瓶颈时，金茂通过城市运营找到企业的第二增长曲线，实现弯道超车。

在资金运作方面，中化集团母公司的背景优势得以显现，中国金茂去年的融资水平仍然保持了行业优势，2019年的平均借贷成本仅为4.94%，较2018年继续降低0.17个百分点，位于行业较低水平，这在去年整体行业融资收紧的背景下优势明显。

除城市运营和开发业务外，去年中国金茂在商务租赁及零售商业运营部分收入14.46亿元，占收入总额的3%，与上年收入基本持平，其中北京凯晨中心、中化大厦和长沙梅溪湖国际研发中心的出租率均达到100%的满租水平。

同时，中国金茂的商业品牌正在逐步建立，去年依靠城市运营项目，推进了张家港览秀城和青岛览秀城的筹备和开工，并通过对在营项目的提升调整改造，对南京金茂汇和长沙览秀城进行升级和品牌优化，收入分别提升25%和16%。

金茂高层在业绩会上表示，酒店、商业、写字楼作为城市运营重要配套，会根据城市运营定位确定，会对每个业态进行考核，商业投资回报要达到6%的水平。

较为稳健的增长规模和盈利水平，使得近期花旗、中金等机构都给予中国金茂“增持”评级。从2015年的300亿规模，到计划在2022年实现3000亿规模，通过城市运营这一发力点，中国金茂将用7年时间实现多级跨越。