上海恒隆广场去年收租近17亿元，陈启宗：幸好内地增长强劲

3月24日，恒隆地产有限公司（恒隆地产，00101.HK）发布了2019年年报。数据显示，截至2019年12月31日，恒隆地产收入88.52亿港元，同比减少6%；净利润61.72亿港元，同比减少23.59%。

内地物业租赁收入同比增长7%，“足够抵销香港市场疲弱的影响有余”

从收入结构来看，恒隆地产2019年物业租赁收入85.56亿港元，同比增加4.58%。其中内地物业租赁收入45.44亿港元，同比增长7%，在物业租赁收入中占比53.1%；香港物业租赁收入40.12亿港元，同比增长2%。

另一方面，恒隆地产2019年在物业销售方面收入大幅减少，录得2.96亿港元，同比减少75.88%。恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗在致股东信中指出，收入减少主要由于恒隆地产几乎没有售出任何香港住宅单位。不过，他同时表示，“受惠于2019年上半年的租金增长，我们还能在年内实现2%的按年升幅。幸好我们的内地业务增长强劲，足够抵销香港市场疲弱的影响有余。”

年报显示，以人民币计算，内地租赁业务收入同比增长12%，其中上海增长8%，上海以外增长19%。2019年，恒隆地产位于内地的9个物业中，三分之二的物业商铺租出率超过90%，其中上海恒隆广场商铺出租率达99%。

内地五座物业收入录得双位数增长

具体来看，恒隆地产位于内地的9个物业中，上海恒隆广场的租金收入最高，为16.96亿元人民币，同比增长9%，而上海港汇恒隆广场虽然现正进行翻新改造，主体只局部开放，但仍取得6%的收入升幅。

此外，除了2019年8月新开幕的昆明恒隆广场，上海以外的六座购物商场中，有五座物业的收入录得双位数增长，其中大连恒隆广场收入增幅最高，为28%；沈阳皇城恒隆广场20％，沈阳市府恒隆广场19%；济南和无锡的恒隆广场收入增幅分别为10%和15%。报告指出，恒隆地产内地物业组合在零售额及收入方面均录得持续增长，主要受惠于奢侈品消费强劲，以及于报告年度内新项目投入营运所带来的收入。

陈启宗在致股东信中透露，单单上海恒隆广场的零售额，已占所有香港零售租户总销售额的90%以上。而尽管上海港汇恒隆广场仍在翻新改造，但相当可能会如上海恒隆广场般创出佳绩。

“当上海港汇恒隆广场完成资产优化计划后全面投入营运，加上所有顶级时装品牌进驻后，上海的租户销售总额很可能很快便会赶上香港的总额。更令人振奋的是，把所有上海以外的内地购物商场加起来，其销售额已经超过了香港市场的80%。”陈启宗称。

恒隆地产指出，随着公司加快引入更多奢侈品牌，内地物业组合将继续受惠于奢侈品消费的回流趋势。奢侈品牌新店的进驻将持续至2020年及往后的时间，开店地点包括上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、无锡恒隆广场及大连恒隆广场等现有物业，以及昆明恒隆广场及武汉恒隆广场等新物业。

“当然，我们持续成功的关键是零售额。只有当租户做更多生意，我们才能向他们收取更高租金。”陈启宗说。

“香港业务的重要性会随时间变得越来越低”

相比之下，恒隆地产在香港市场的业绩则显得差强人意。

年报显示，恒隆地产商铺租赁收入23.74亿港元，同比增长2%；办公楼等租金收入13.15亿港元，同比增长2%；住宅及服务式寓所租赁收入3.23亿港元，同比减少1%。

而在香港物业销售方面，年报显示，香港的住宅物业市场于第三季开始放缓，不过豪宅市场仍表现出一定的抵御力。恒隆地产指出，随着两项重建项目将分别预期于及年完成，公司对未来数年的整体表现仍然乐观。

根据年报，恒隆地产将在内地投入运营的下一个项目将是武汉恒隆广场，包括商场、甲级办公楼及可出售的服务式寓所。其中商场和办公楼预期可于2020年完成，并且招租活动已经开展。

接下来，恒隆地产将在内地投入的项目还包括无锡恒隆广场第二期、昆明恒隆广场、杭州恒隆广场和沈阳市府恒隆广场。陈启宗在致股东信中明确表示，其未来的发展主要在内地：“在过去十年，我们大大减少了对香港的依赖。内地业务的内部增长速度更快，而且我们有很多新物业快将落成并开始带来收入。香港业务的重要性只会随时间变得越来越低。”

短期展望而言，陈启宗举例称，未来两年，内地和香港两个巿场之间可能截然不同。

“香港动荡很可能会持续影响本地零售及相关业务，而我们的内地业务应会继续蓬勃发展。我们固然不希望看到本地市场蒙受损失，然而我们的投资组合将发挥互补作用，所以对整体盈利能力的影响将会很轻微。”陈启宗在致股东信中写道，“可以肯定的是，在两地都有业务，即分散投资组合，我们起码不会陷于最坏情况：即是把所有鸡蛋放在一个篮子里，要是篮底一穿，所有鸡蛋都会无一幸存。”

“公共卫生威胁一旦结束，巿况便会反弹”

陈启宗在致股东信中还提到了公司今年1月以来因新冠病毒肺炎疫情所受到的影响。

在业绩上，陈启宗称，去年底制订2020年财务预算时，恒隆地产预计内地这一年表现会相当好。

“一月份的业绩确实非常强劲，直至该月的最后一周才开始受到影响。由于没有人知道疫情何时退去，又如何结束，因此于现阶段无法预测全年的业绩。”陈启宗称，公司预期的近20%的租金增长可能会减半，甚至更多。

如果疫情于4月前退去，陈启宗认为，2020年香港租金有望跌幅不会如预期般大，“尽管不能排除这个可能。”陈启宗称，一如早前做法，公司会视乎每位租户的需要与他们磋商租金。而根据过往经验，公共卫生威胁一旦结束，巿况便会反弹，负面影响也不会延伸到下一年度。

另一方面，因疫情的影响，各地的建筑工程都会减慢，陈启宗指出，尤其是在武汉。

“在紧随业绩公布（1月21日）后的传媒发布会及分析员会议上，本人提到，我们要密切注意建筑工人是否在农历新年后返回武汉复工。其后，北京把全国的春节假期延长至2月16日。然而，各地的建筑工程至今仍待政府批准才可复工。在无锡和天津等城市，所有购物商场（以及其他人多聚集的场所）都被勒令关闭。”陈启宗透露，“到今天，无锡恒隆广场终可重新开放，我们目前亦正在申请天津恒隆广场重新开放营业。”

对于内地的物业情况，陈启宗希望，原定第三季开业的武汉恒隆广场仍可在年底前开幕，而上海港汇恒隆广场的资产优化计划进度，以及其他如住宅发展等在建项目可能会稍为延迟。

“同时，我们需要留意疫情结束后奢侈品商户的意愿，希望在磋商新租约时，不会受到太大影响。”陈启宗表示。