要被卖掉的SOHO中国，去年业绩毫无惊喜

正传闻要被创始人潘石屹张欣夫妇卖掉的SOHO中国900410.HK)，对外披露了2019年业绩报告。

这是一份中规中矩的财务报告，既未披露“潜在私有化交易”的进一步信息，财务数字也与过去两年相差不远。

过去一年，SOHO中国的核心财务营收和利润实现双增长，营收同比增长约11%至18.47亿元，毛利15.1亿元，毛利率增长7个百分点至82%，净利同比增长约8%至13.31亿元。

在2018年，这四个数值分别为16.68亿元(剔除已售凌空SOHO租金收入)、12.85亿元、75%和12.33亿元。

界面新闻观察发现，对于高达82%的毛利率，或在于毛利中所包含的“投资物业的评估增值”，这一数值2019年为11.68亿元，2018年为10.92亿元。

值得注意的是，2019年的净利润，未包含出售车位预估的利润，这一数字或许将纳入2020年净利润中。此外，今年无派息政策。

过去一年由于SOHO中国没有进行大宗资产买卖，在借贷方面基本和2018年持平。

截至2019年12月31日，其净借贷占归属本公司股东权益的比率约为43%，平均借贷成本约4.8%，境外借贷占全部借贷约4.2%。而截至2018年12月31日，其净负债率约为43%，平均借贷成本约4.6%，境外债务占总债务比例约3.5%。

2019年所产生的营收主要来源于SOHO中国的核心资产“八大金刚”。截至2019年12月31日，SOHO中国主要投资物业是位于的北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，位于上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场和古北SOHO。其中丽泽SOHO和古北SOHO均是去年新开写字楼物业。

SOHO中国披露，2019年末运营稳定的投资物业平均出租率为90%，相比2018年这一数字下降了6个百分点。

SOHO中国给出了出租率下降的原因：根据戴德梁行的市场报告，2019年北京、上海写字楼的年末平均租金和出租率较年初均有不同程度的下降。而SOHO中国在北京、上海成熟项目的平均租金却都实现了逆势上涨。去年第四季度，尽管公司整体出租率随市场略有走低，仍然达到90%。

此外，中国写字楼租赁行业也受到冠状病毒爆发带来冲击，SOHO中国今年租金收入或许也将受到一定影响。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助理董事李想认为，写字楼市场相较商业零售来讲，受到冲击比较有限。首先，在建设方面，2019年供应量已经创下新高。今年写字楼市场的供应集中放量将推迟至下半年。其次，在需求端写字楼租赁等活动是停滞的。尽管如此，李想预计写字楼市场将在今年下半年才会逐步回归正轨，而需求端的反弹预计将于今年年末、明年年初才能集中体现。

2019年，SOHO中国董事长潘石屹深陷“跑路”风波。

2019年6月28日，SOHO中国在北京举行物业销售推荐会，计划通过资产交易和股权交易，分批出售13个项目，预估总价值78亿元人民币。

稍后的10月份，媒体再次曝出SOHO中国将卖掉在国内所有的核心资产，估值高达500—600亿元。

消息传出的1个月后，在2019年11月丽泽SOHO开业仪式上，潘石屹回应“跑路之说”称，自己还是中国国籍，不会跑路。

不过，“资产出售”传闻被逐步证实。今年3月，“黑石正40亿美元谋划SOHO中国私有化”消息再次传出，SOHO中国对外公告——“公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略的可能性。”

目前，这一交易还未最终达成，SOHO中国也未在财报中作进一步解答，仅提出参考此前公告。

与此同时，随着这些交易传闻，资本市场反响热烈，SOHO中国股价也经历多次起伏。

去年10月，受“卖掉核心资产“消息影响，当天SOHO的股价盘中涨幅一度达到27.07%。

今年3月，受“黑石正40亿美元谋划SOHO中国私有化”消息影响，当天SOHO中国开盘短线急速上涨37.58%，报每股4.1港元，市值达到213.18亿港元后触发停牌。

3月20日下午，SOHO中国股价直线拉升，一度涨超33%，报4.08港元/股。当时市场上有消息称，与黑石的私有化交易达成。

但今天公布的2019年财报未触动资本市场反应，股价保持平稳。截至3月25日收盘，SOHO中国报3.5港元/股。