过去三年，我国房地产销售规模从13.4万亿增至15.9万亿高峰，市场规模攀顶，时代红利释放的速度逐渐减慢。随着城镇化率突破60%大关，地产下半场机遇何寻？城市大变局下，房企如何从不确定性中寻找新增长极？
3月23日，雅居乐集团（03383.HK）发布2019年业绩报告。过去一年，雅居乐销售再破千亿，期内实现营业额602.39亿元，同比增加7.3%；净利润增加10.5%至92.33亿元，股东应占利润增加5.4%至75.12亿元。销售保持快速增长的同时，销售回款指标持续提升，2019年销售回款率高达93%，同比增长近12%，确保现金流状况保持稳定。
盈利指标录得优异表现的同时，雅居乐多元业务的发展尤其值得关注。雅生活等非地产业务板块增长强劲，期内多元业务收入占比较去年提升3.6%至10.1%，营业额和经营利润三年复合增长率分别达到61%和92%，未来有望持续强劲增长。
城市群深耕 低成本土储助推业绩
2019年，中国宏观经济和城镇化步伐稳中有进，“房住不炒”基调下地产整体走势平稳。但也应看到，自本轮调控以来，房地产市场增量逐渐触顶，“水大鱼大，蒙眼狂奔”的时代已成历史，企业竞争重心逐渐向高质量增长转变。
变局之下，雅居乐去年深化全国布局，新增42个优质项目，并实现1179.7亿销售金额，同比增长14.9%，完成全年销售目标的104.4%；累计预售建筑面积891.1万平方米，同比增长11.7%。这是继正式跨入千亿房企阵营后，雅居乐再次取得业绩突破。
目前，我国共规划设立19个城市群，其中长三角、粤港澳大湾区、京津冀、长江中游、成渝五大城市群处于领先地位，GDP占比合计高达53.4%，常住人口占比40.6%，开发投资额及销售额占比分别为55.8%、57.2%。
洞察到市场趋势，雅居乐提前布局，提出“2+3+N”城市群战略，并在投拓拿地时向重点城市倾斜。2019年，雅居乐359亿投资额有40%放在珠三角、长三角等战略深耕城市群，另有43%投资额分布在标准聚焦城市群如京津冀、中西部、成渝等。
城市战略深耕的效益显而易见。报告期内，雅居乐预售额贡献来自逾70个城市178个项目，其中新开售项目55个，珠三角、长三角对集团的业绩贡献达56%，中西部业绩占比15%，京津冀占比8%，区域发分布更加科学均衡。
在购地策略上，雅居乐注重推动产业小镇及城市更新项目发展。去年，集团通过招拍挂获取的土地占比34.5%、通过产业小镇获地39.4%、通过合作及并购获地26.1%。多渠道的拿地策略，使雅居乐平均土地成本仅3509元/平方米，土地综合地价和房价比例在22%左右，这一数据是行业内典型的“优等生”表现，可以让雅居乐在整合可售资源时有更大灵活性，保证未来利润增长空间。尤其是随着京津冀项目将进入销售期，雅居乐区域间将的布局将更加均衡，可以抵抗某单一市场的潜在波动。
截至报告期末，雅居乐拥有土地储备4985万平方米，分布在国内外逾70多个地区。在粤港澳湾区大本营，集团共有50个项目，逾1220万平方米土地储备，足够4~5年发展；在长三角重点城市群，拥有逾620万平方米土地，足够3~4年发展。
多元产业高速发展成亮点
在地产主业稳健发展的同时，近年来雅居乐坚持量入为出的原则积极布局非房产业。去年，雅居乐投资100亿元，用以拓展34个新增的非地产项目。经过三年多的精心布局，非地产板块已经进入收获期，尤其是以雅生活、环保、雅城科创等为代表的多元业务实现了持续高速增长，已经成为雅居乐新的利润增长点。
年报显示，2019年，雅居乐非地产业务板块营业额合计为60.61亿元，同比大幅增长66%，2017-2019年复合增长率高达61%；经营利润为14.31亿元，过去三年复合增长率更高达92%。多元业务在整个集团营收的占比也从2017年的5%稳步提升到了2019年的10%。
多元版图中，雅生活表现最为亮眼，2019年营业额51.27亿元，较上一年增加51.8%；毛利及净利润分别为18.83亿元及12.92亿元，较上一年分别增加46.0%及59.3%；股东应占利润为12.31亿元，同比增加53.7%，每股基本盈利0.92元。
年报发布后，花旗、高盛、瑞银、摩根士丹利等十多家权威券商重申雅生活“买入”、“跑赢大市”评级，维持雅生活行业首选，纷纷提升公司目标价。
正是由于雅生活自上市以来的出色表现，不久前获纳入恒生综合指数成份股、港股通合资格股份以及MSCI中国指数成份股，并获得MSCI ESG评级覆盖，为行业中最高的A评级。
环保业务的表现同样出色。期内，雅居乐环保业务营业额及经营利润分别为15.10亿元及3.35亿元，分别较去年大幅增加146.1%及69.6%。
通过多年发展，环保业务已完成全国布局，共有45个项目。其中，截至去年底，雅居乐环保危险废物设计处理规模已逾330万吨/年，安全填埋库容逾1,800万立方米，在这两个毛利率高达40%以上的领域占据了行业排头兵的地位。
此外，2019年底，雅居乐的建设板块正式更名为“雅城科创集团”，已经完成了人居科技、EPC/总承包两大业务体系的搭建，全年承接了逾300个工程项目，为50多家房地产企业客户提供服务。
在业内人士看来，雅居乐多元业务板块的成功得益于其多元化的合理半径。相较于业内同行大跨步转型，雅居乐的多元产业并非单打独斗、毫不相干，而是紧紧围绕地产主业展开，从而可以更好整合集团资源，最大化发挥产业生态间的协同效应。
2019年的答卷欣然落幕。进入2020年，疫情下虽然行业挑战重重但机遇仍存。目前，雅居乐正逐步恢复正常步调，在建项目复工率已达92%，公司正通过灵活调整营销计划及发展策略，确保继续稳健前行。
本文来源：第一财经
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