“包邮区”楼市都在回暖，上海正稳步回温

复工复产后，上海楼市缓慢回温，但至今未出现明显反弹，3月小阳春行情不再。

相比周边长三角二线城市楼市回暖，作为一线城市的上海却没有迎来一波上扬，业内人士对界面新闻记者表示，这主要由于上海已连续10周没有新盘开盘，且购房政策、人才政策没有任何松动。

3月份的前三周，上海新建商品房成交量走出一条平缓的曲线。根据上海链家市场研究部监控数据，从3月2日至3月22日以来的三个星期，全市一手房成交量分别是391套、445套和481套。

具体来看，3月第一周市场尚未恢复，成交套数环比甚至下降32%，成交金额环比下降35%；到了第二周才略有上涨，成交套数环比增长14%；而第三周成交量增幅又放缓。

“现在上海楼市的状态只能被称为‘回温’，暂时暖不起来。”中原地产资深市场分析师卢文曦对界面新闻表示，最近一周是春节以来上海成交量最好的一个礼拜，成交面积约8.6万平方米，只回到上海过去正常周成交量的一半左右。

卢文曦认为，新房成交量无法提升，主要是因为没有供应，“连续10周没有新开盘，这在历史上是没有过的”。而存量房的去化并不好，春节前卖不动的楼盘，现在依然卖不动。

唯一能提振市场信心的消息来自于豪宅市场——绿地海珀外滩作为疫情影响下上海首个开启线上认筹的项目，最终认筹率超过了160%。

上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为，该项目的成功认筹，或表明连续2个多月上海新增供应为零的状态将开始松动，后续新盘发售有望逐步进入启动状态，或将有助于新房市场成交的恢复。

卢文曦则认为，线上认筹的不确定性较高，不能代表最终销售情况。不可否认的是，如果豪宅项目数据漂亮，会对市场有提振作用，目前国际市场的大波动，会带动高端客户进行资产配置，进而利好于上海豪宅市场。

但上海的豪宅市场和刚需市场实质是割裂的。豪宅盘的热销无法代表上海整体楼市，“目前所有刚需盘的销售都没有明显反弹”。

比起一手房市场，上海二手房成交量有较大提升。卢文曦表示，上周上海二手房成交套数超过3000套，而再前一周仅有2000多套。

“目前新增挂牌数据恢复得很好，上周新增一万左右，接近去年平均1.1-1.2万的新增量。”卢文曦认为，二手房市场难以恢复到疫情以前的主因是中介带看仍受限制，对二手房成交量形成了严重制约。

针对住宅小区恢复中介带看，上海市房地产经纪行业协会此前发布通知，明确了房地产经纪人员与客户进入住宅小区勘验、查看、交接房屋的注意事项，包括出示绿色“随申码”、工作证件，做好疫情防控信息登记、配合测体温、佩戴口罩等。

即使这样，现阶段上海大部分小区还实行着封闭式的管理，中介带看仍需要时间才能完全恢复。

疫情发生后，业内普遍预测一线城市房产将会更加保值增值，或许将率先迎来楼市回暖。不过从长三角的情况看，上海周边的二线城市热度已超过上海。

苏州近期多个刚需盘都出现开盘即售罄的火爆场面；南京3月份的一二手房销售数据都接近去年同期水平，区域限价红线也在被打破；杭州近日又再度诞生“万人摇”楼盘。

楼市表现差异背后，这些二线城市和上海最大的不同在于政策面的松紧——近期杭州、南京、苏州都出台了重磅人才新政，而这些涉及人才的政策普遍能鼓励楼市消费。

比如杭州专门出台了服务保障“抓防控、促发展”、落实“人才生态37条”的有关补充意见，其中提出，提高高层次人才购房补贴，给予A类顶尖人才“一人一议”最高800万元购房补贴；B、C、D类人才分别给予200万元、150万元、100万元购房补贴等。

苏州3月20日出台的人才新政提出，本科学历（年龄不超过45周岁）可以直接落户，无需社保；大专（年龄不超过35周岁）连续6个月社保就可以落户；适用于苏州大市行政区域，含各县市。

这项政策将于今年5月1日起正式执行，这意味着所有符合年龄要求的本科和大专毕业生，都更容易在苏州买到房，更多人也成为了购房潜在客户。

南京浦口区也于3月20日发布《2020年浦口区人才购买商品住房实施细则》文件，根据文件内容，自主创业的非南京户籍大专生，也有购买人才房的机会。

相比周边城市五花八门的稳楼市政策出台，上海的楼市调控政策仍然没有松动迹象，房票门槛非常高。

卢文曦认为，总体来说大家对上海楼市还是乐观的，近期售楼处看房者明显增加，买家心态较为平稳，只要市场恢复供应，未来周成交量恢复到10万平方米以上不成问题。