定下2500亿目标的绿城，盈利水平有待加强

3月23日，绿城中国（03900.HK）召开了2019年业绩发布会，这是张亚东担任绿城中国董事会主席的首份年报。

此次与张亚东一同亮相的还有绿城中国执行总裁周连营、绿城中国执行总裁郭佳峰、绿城中国执行总裁耿忠强以及绿城中国执行副总裁李骏。

根据业绩公告，2019年，绿城中国合同销售金额为2018亿，较去年增长了29%。其中，投资类项目合同销售金额为1354亿，代建项目合同销售金额为664亿。

2019年绿城中国的营收为615.93亿，较去年增长2.1%。其中，物业销售收入544.33亿，占总收入的88.4%；项目管理服务收入为18.29亿。

毛利率为25.4%，较2018年的22.8%小幅增长。净利润率约为6.39%，较2018年的3.94%也有小幅上升，但这一盈利水平，仍然有待继续提高。

经过去年销售回款的增加，截至2019年末绿城中国的银行存款及现金为518.94亿，一年内到期债务349.41亿，占总借贷的36.6%。

绿城中国执行总裁周连营称主要是部分境内债券及境外优先票据将于2020年到期。就美元债而言，今年7-8月有9.5亿美元债到期，11月有6亿美元债到期。

绿城中国将考虑境外银团、内保外贷、境外发债、境内资金出境等多种组合方式，目前各渠道也都有了初步的安排和部署，公司有足够的能力按时归还贷款。

过去一年，绿城中国的总借贷加权平均利息成本为5.3%，较2018年下降0.1个百分点。净资产负债率为63.2%，高于2018年的55.3%。

2019年是绿城在土地市场上广拓疆土的一年，数据显示，2019年公司获取收并购项目17个，货值达858亿，收购项目货值同比增长332%；新增项目54个，总建筑面积1236万平方米，预计新增可售金额2057亿。

收购项目大幅增长是绿城2019年业绩的一大亮点。据张亚东介绍，鉴于2020年收并购机会比较多，希望加大收并购力度。但是由于绿城产品定位，产品品质要求高，需要找到合适的收并购目标主体。

张亚东还在业绩会上透露了绿城2020年以及未来5年的销售目标，2020年的营销目标和投资目标均为2500亿，到2025年实现销售规模5000亿，传统的房地产开发重资产部分实现3500亿，轻资产代建业务部分实现1500亿，绿城业绩平均每年以15%的速度增长。

绿城最新拿地情况显示，2020年前两个月，绿城在北京、杭州等10个城市累计获得13宗地块，预估货值585.6亿。

业绩会上，投资者们最关心的问题是绿城的减值拨备情况。业绩报告显示，绿城已经连续三年计提拨备，2017年计提了9.9亿、2018年计提了约17亿、2019年再计提了减值亏损约13亿。

连续三年的计提让投资很是不满，他们对此称之为“爆雷”。

对此，张亚东向投资者们道歉，但他不认可“爆雷”的说法，他在2018年想那个业绩会上已经跟投资者说了利润不会太好。同时，计提拨备是为了公司负责，目前大部分问题已经接近，一小部分问题正在解决。

张亚东还表示，如果前几年算是绿城的“康复期”，今年开始绿城用三年去发展，就相当于是是在“健身期”，再过三年到2023年的时候，可能就变成了快速起跑期。

张亚东现在最关注的不是销售额，是利润。因为2020年的利润实现主要依靠2017年拿得地，但2017年拿过一些高价地，当时政府也没有出台限价政策，后来限价政策出了，这些项目显然利润不好。

另外，由于绿城管理集团已经在港交所递表，作为绿城管理集团的董事会主席，郭佳峰回应了绿城管理集团的上市问题。据郭佳峰介绍，上市进度会根据联交所规定和资本市场认知度作安排，目前没有具体明确的时间。

事实上，除了绿城管理集团上市外，张亚东还希望绿城房屋科技集团和理想生活服务集团走向独立，并最终走向资本市场。

也因此，投资们还关注绿城中国是否考虑出售绿城服务5%股份，并成立绿城中国自己的服务公司这一问题。

对此，张亚东称目前没有卖出的想法，也没有要再重新成立类似于绿城物业那种形式的物业公司，但是绿城中国下一步会有自己的服务网络和标准，具体由理想生活服务集团来承接。