在疫情等多重因素作用下，房企融资正在多个层面显著松动。
据Wind数据，今年前两个月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。
头部房企占据了其中的大头。根据同策研究院融资监测数据，今年前两个月40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计1683亿元。
这一轮房企密集发债是境内境外齐头并进，海外短债是尤其多。据克而瑞研究中心统计，今年仅2月份的发债次数就达到2019全年发行量的一半。
从历史经验来看，每一次房企资金面的整体大放水，都会引发土地市场和楼市的连锁效应。这一次，会否有所不同？
海外债利率大降
新冠肺炎疫情给海外资本市场带来了难以想象的变化。
在中国多个科技企业赴美IPO暂缓的情况下，中国房企海外发债却热火朝天。
这次并不是在疫情中受伤惨重的中国房企海外大举找钱的独角戏，出乎意料的是，海外机构投资者给予了近期中国房企债券非常好的回馈，许多短期融资债券获得数倍甚至十几倍的超额认购。
2月中旬，中梁控股一笔2.5亿美元票据的利率初始指导价为9.375%，最终指导价为9%，而最终发行年利率继续降至8.75%。半年多前，中梁发行的美元债利率还在11.5%的高位。
这一轮的海外债利率是普降，惠及更多房企。最近遭遇机构做空的中国奥园，发行的一笔1.88亿美元优先票据最终利率降至4.8%，远低于这家公司去年境外融资平均7.5%的成本。
融资成本大幅降低的还有2018年在香港上市的正荣地产。打通上市融资渠道后，正荣数次通过发行境外美元债来融资，2019年全年共8次发行美元债。
今年2月份，正荣地产发行了一笔一年期2亿美元优先票据，票息5.6%，而一月中旬时正荣的美元债票息还是7.875%。同样为一年期的美元债，去年1月16日正荣额外发行的1.5亿美元优先票据，年息曾高达10.5%。
一年下来，正荣地产的美元债票息下降了近5个百分点，能节省数千万人民币的利息支出。
为什么票面利率能获得大幅下降？正荣地产相关人士对界面新闻记者表示，除了因为主体评级上升，还与一年期票据流动性较好、受到机构投资者欢迎有关。
的确，近期房企在境外资本市场以发行一年期以内短债为主，除了上述三家，还有荣盛发展、建业地产、合生创展、佳兆业等，发行利率在4.8%—8.75%之间，利率最高的是中梁控股和荣盛发展的8.75%，但没有一家融资成本超过10%。在过去，对中小房企而言这是常态。
根据海通证券统计，2019年度，92家中国房地产公司共发行了228只美元债，总发行规模达到了762.41亿美元，平均利率高达8.28％。过去房企境外短债发行成本超过10%的可不在少数。
近期非一年期短债的债券票面利率相对更高。除了央企中海地产10亿美元5-15年债券利率低至2.375%-3.125%，其他多家房企的融资成本超过了10%。比如佳源国际一笔6000万美元2023年到期的美元债票息就高达13.75%。
克而瑞研究中心研究员房玲认为，总体来说房企境外发债利率有较大改善，而海外短债因为受限制少、不登记、发行快受到房企热捧。
这与监管规定也有关系。2015年9月发布的《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》，将一年期以上的中长期外债改为事先备案登记制，纳入备案监管，而一年期内的境外短债不在监管范围内，使得发债时间相对较快。
2019年7月12日，国家发改委还发布了 “关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知”，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，因此房企目前中长债的发行只能在原有额度的基础上进行发行，且需用于偿还近一年内到期的中长债。
上述政策的收紧，导致了中资离岸债券市场上的供需失衡。
2019年全年，房企海外融资高达752亿美元，但如今受政策限制，今年房地产美元债融资规模或许只有三四百亿，这也是造成中国房企那些高息美元债开年就受到海外机构投资人热捧的因素之一。
除此以外，美联储降息、海外机构投资人对疫情后中国房地产后市的看好，也都促成了房企海外融资利率的走低。
境内融资松闸
春节后央行向市场投放巨额流动性达3万亿元，明确释放货币政策转向积极的信号。这其中房企能否分一杯羹？
央行召开的2020年金融市场工作会议针对房地产领域提出的要求是——保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。
在“求稳”的大环境下，房企纷纷开始充分利用境内发债窗口期。
界面新闻记者梳理发现，目前房企境内发债主要可分为三大类：中长期融资、超短期融资以及专项疫情防控债。
头部房企对大额公司债的发行热情高涨，整体呈现井喷状态，但大多数债券用途都是“借新还旧”。
3月5日，泰禾集团公告称，拟面向专业投资者公开发行不超过120亿元的公司债券，申请在深交所上市，所募集资金拟用于偿还公司债务、项目建设、补充流动资金等。
这次大笔发行债券的背后是泰禾面临的债务压力。截至2019年第三季度，泰禾总负债高达1942亿元，其中有息负债为1042亿元，短期债务为320亿元，短期偿债风险高。
除了泰禾外，央企华侨城集团一笔195亿元小公募公司债券在3月2日获深交所受理；万科总额不超过120亿元的公司债已收到证监会批复。
近期拟发债总额度最高的是绿地。2月27日，绿地控股拟发行的180亿元公司债券获得上交所受理，募集金额将全部用于还债。
与泰禾相似，绿地也有短债偿还压力。截至2019年9月末，绿地集团有息债务接近3000亿元，其中一年内到期的有息债务高达959亿元，占有息负债总额的三成，短期偿债存在较大风险。
除了上述房企，近期有发债动作的房企还包括：金地集团拟发行110亿元小公募公司债，获深交所反馈；禹洲鸿图拟发行130亿元私募公司债已获受理；万达商管拟发行98亿元10年期公司债已获受理；碧桂园85.38亿元公司债券获得上交所通过等。
而一批中小型房企以及国企央企开发商，出于对流动性补充的需求，也在趁着融资窗口期纷纷发行超短期融资债券。
这批超短期融资债券呈现期限短、票面利率低、发行快的特点。已经成功发行的房企包括：滨江集团366天的9亿元债券，票息仅为3.24%；建发股份270天期限的10亿元债券，票息为2.43%；招商蛇口40天期限的15亿元债券，利率为2.65%。
为帮助企业解决疫情造成的资金难题，2月起国家发改委、上交所、深交所及交易商协会联手推出“疫情防控债”，部分房企正在积极利用这一融资渠道，尤其是国企。
目前已成功发行疫情防控债的有：珠海华发集团已发行一笔10亿元、期限90天、利率为2.5%的疫情防控债；上海永业企业则发行了一笔3亿元、利率2.83%的债券。
此外，首创股份和中南建设，分别拟发行10亿元和17亿元的疫情防控债。
不过位于疫情重点区域的武汉地产集团则突然取消了一笔13.5亿元的疫情防控债的发行，并称将另寻时机发行。
警惕“抢地潮”重现
房企在密集发债融资时，全国的土地市场也热了起来。“目前房企资金面放松的情况，令人回想起2015年。”一名房企负责投资工作的人士说。
在2014年中国房地产行业经历市场低迷后，许多房企的日子并不好过。由于政策原因，房企公司债自2009年起经历了长达5年的停顿状态，2014年监管部门开始逐步放开上市房企发债，降低了房企发债难度。
2015年，证监会修订并发布了《公司债券发行与交易管理办法》，为房企发行公司债营造了宽松的融资环境。在利好政策推动下，房企公司债发行规模井喷，发行利率不断走低。
随后，全国土地市场陷入房企“抢地潮”，资金充沛让开发商们为土地一掷千金，抢地大战在2016年被推向高峰，也带动了一整轮全国房价的上涨。
“根据历史经验，后续的土地市场可能会热起来，需要做好充足准备。”上述人士称。
疫情等因素带来的资金面宽松，会改变房地产市场的走向吗？
易居集团CEO丁祖昱说：“不要再和历史进行类比。”他说，疫情会带来更为宽松的政策环境，但不可能改变“房住不炒”。
丁祖昱认为，疫情毫无疑问将带来金融方面政策变化，不仅境内资金面较为宽松，房企境外发债也迎来窗口期，但官方仍有“窗口指导”这一工具来进行灵活调整。
去年的案例还没有过去多久，2019年第一季度资金面的宽松，引爆3月和4月的土地市场，全国房企都在抢地，数百轮竞价、超过100%的高溢价率也重出江湖。
结果到了5月，监管部门对部分拿地房企、金融机构进行“窗口指导”，立即浇灭了房企的抢地热情，随后也出现房企融资难局面。
当前疫情期间各地方对于政策的调整热闹纷呈，积极为开发商纾困，引发了坊间对于楼市要变天的猜测，地产股更是连续大涨。
央行在3月3日再次强调了“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
此前河南驻马店相关领导因出台楼市放松政策遭约谈、广州也紧急撤回商办松绑政策，反映出国家对于“房住不炒”的一贯坚持。
由此可见，尽管房企在资金层面迎来放松，但2015年的历史很难再重演，2020年楼市基调或将仍以稳为主。
抢地、筹钱热闹的背后，当前的楼市仍处于疫情影响下的冰点。
2月单月，TOP100房企共计实现全口径销售额3243.3亿元，环比下降43.8%，同比下降37.9%，创下近几年来单月销售的最低记录。百强房企的门槛也大幅下降近4成至12.3亿元。
往常的3月楼市“小阳春”，以目前的形势来看将不复存在，积极发债融资的房企几乎都是在为楼市复苏后积蓄能量，但后续的风险仍不可小觑。
克而瑞研究中心研究员房玲认为，尽管房企融资环境获得放松，但贷款受益主体倾向于大中品牌房企，国企、央企更具优势，一贯高杠杆经营的房企，仍需要警惕资金链断裂风险。
对于整个房地产行业来说，更要避免因资金链断裂而引发的市场共振风险，尤其是避免重演2014年的全行业的降价潮。对于那些拿地态度一贯激进、屡拿地王的房企，要监督其有序去杠杆或者稳杠杆。
本文来源：界面新闻
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