5300亿债务期限逼近 房企海外融资再创新高

突如其来的疫情，重度依赖现金流的房地产行业融资链备受外界“忧心”。情况到底如何，近期有日渐明朗的趋势。

全联房地产商会最近发布的《关于疫情后期促进房地产行业平稳健康发展的政策建议》（以下简称“《建议》”）中指出，至少有46家房企（以中小型企业为主）受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元。

而根究人民法院公告网的数据，截至2月25日，今年以来已经有75家开发商发布了破产公告。

中小房企融资链再承压

全联房地产商会原名全国工商联房地产商会。2012年7月23日，经国务院批准在民政部注册登记为国家一级社团法人，主管单位为全国工商联。

全联房地产商会2月11日发布的这份《建议》表示，为防止疫情进一步扩散，房企暂停项目建设、项目开工、推迟复工、关闭售楼处、暂停客户接待等系列举措，会带来巨大的影响。

据全联房地产商会调研，今年上半年企业须交付的项目占全年交付项目总数的30%-50%。由于项目工程建设暂停，线下销售渠道关闭，企业销售回款大幅下降，叠加现有的房地产融资政策，房地产企业面临巨大的现金流压力，即使大型企业也难幸免。

该机构调研的72家企业中，46家房企（以中小型企业为主）受影响货值超4400亿元，单月运营成本约235亿元，2020年上半年到期债务近5300亿元；26家产业链企业，受停工停售影响的积压库存超40亿元，单月运营成本超20亿元，2020年上半年到期债务约55亿元。

该机构还建议政府“因城施策、因企施策”，稳定行业预期，帮助行业顺利度过困难期，引导行业加速良性整合，保障整个国民经济的健康运行。

其实在疫情爆发前，房地产领域的资金链也并不宽松。光大证券发布研报指出，截至2020年1月，不计入回购影响，2020年房企债券合计到期规模约8365亿元（2019年为6485亿元），其中境内到期6021亿元，海外到期2345亿元。

据统计，今年到期债务较高的房企有万科、恒大、万达、碧桂园、绿城等。

“今年，特别像我们储备集中在三四线的城市的开发商是雪上加霜，原本期望的回乡置业这一波流量，现在是彻底没指望了。从目前来判断今年的营收减少至少在10%以上。”一家中小房企的市场总监接受21世纪经济报道记者采访时表示。

对于疫情解除后，房企是否可加大新开工力度以弥补前期损失，光大证券分析师何缅南认为，单月新开工面积的提升空间有限。自2019年以来，在销售下行预期和排行榜压力下，房企工程节点考核趋严，新开工向饱和备货靠拢，剔除春节因素和年中考核因素外，其余月份的单月新开工量基本稳定在2亿方左右，比前几年大幅收窄，单月新开工冲量的空间不大。

何缅南表示乐观假设，新冠疫情在2020年一季度得到控制，4月撤销管控，务工人员陆续返工，房企恢复正常新开工，均衡假设一季度新开工面积损失程度（-15%）。忽略后续月份的疫情影响，则预测2020全年房屋新开工面积增速为-9.4%左右，约为20.6亿方。悲观假设下，疫情延续到5月底，6月份疫情解除，恢复正常经营，假设1-5月份损失程度（-25%），忽略其他影响，则预测2020全年新开工面积增速为-15%左右，约为19.3亿方。

海外融资规模再创新高

“今年房企债务到期压力较大，叠加疫情带来的销售回款骤减，资金压力进一步加剧。目前在房住不炒主基调下，大面积放水的可能性微乎其微，因此下一阶段企业除了加速去库存的自救之外，可能还需要其他融资手段辅助，帮忙渡过目前的难关。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示。

为了加速资金回笼，房企的销售方式从线下转到线上。

据克尔瑞平台统计，每天的直播卖房已经超过上百场。打响线上购房第一枪的房企是恒大集团，恒大副总裁刘雪飞此前对外表示，2月13日-2月18日，客户通过网上销售共认购68019套房屋。

除了恒大之外，碧桂园、万科、世茂、龙湖、蓝光、京投发展等众多房企开启了线上售楼处，利用VR等技术快速搭建起线上立体化展示平台，通过线上+大力折扣导流客户。当然，业绩增减情况还有待观察。

“VR看房已经不是稀奇事了，我们早就有类似的手段了，不过最终能否真正实现销售，目前还不好说，从过往的经验来看，这只能作为一种辅助手段。一线城市一套房源的总价一般都在500万以上，二三线则是集中在两三百万，虽然有些房企为了提高购买热情，打出无理由退房之类的口号，但是是否最后会变成真实的销售业绩还打问号。”一家房企销售中介对21世纪经济报道记者表示。

除了加大力度卖房回笼资金外，大额大范围融资也是房企自救方式之一。

中原地产研究中心统计数据显示2019年全年，房企海外融资高达752亿美元，而2018年只有496亿美元，同比上涨幅度高达52%。

今年一月份，房企融资额高达120亿美元，刷新最近几年的高点。春节疫情爆发以来，境内外融资继续高位运行。2月来，房企发行的美元融资计划就超过百亿。不仅仅是海外融资加速，更在内地大量发布公募债等数百亿，多家房企还发行了过去很少见的短期债。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录。2020年美元融资继续高位运行。大部分房企为了应对未来可能的市场变化，也会在年初加快储备资金。对于美元债来说，是部分房企的重要资金补充，但因为额度原因，很难成为最主要来源。而美元债的井喷对缓解部分企业融资则有很大好处。