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郑州最大房企旗下物业“兴业物联”图谋香港IPO

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从去年10月递交招股书至今,兴业物联等待数月后终于启动招股,距离着陆香港资本市场更进一步。

据悉,兴业物联服务集团有限公司(09916.HK)(下称“兴业物联”)于去年10月28日递交招股书,今年2月20日通过港交所聆讯,将在2月25日至2月28日招股,预计3月9日在港挂牌。

公司计划发售约1亿股,其中90%为国际发售,10%为公开发售。此外,另有15%超额配额权。招股价介于1.5港元至2港元,集资最多2亿港元。

此次募资所得款约72.3%用作业务拓展、约7.2%用于提升物业工程服务、10.5%用于提升物业管理服务以及10%用于一般营运资金。而在业务拓展中,公司将投入约65%的资金用于收购专注非住宅物业的物业管理服务供应商或项目公司。

物业公司上市已是热潮,2019年物业企业延续2018年主板上市潮,上市物企阵营快速扩充。且其规模整合速度在加快,力度也在持续加强。

而今年突然其来的疫情,更是彰显了物业的社会价值,随之而来的则是物业板块的上涨。 2月3日至2月17日23家物业股中,超过二十家物业股股价累计上涨,过半涨幅在20%以上。

当下,倘若兴业物联成功赴港上市,其将成为疫情后首家物业股。

兴业物联成立于1999年,是河南省第四大非住宅物业管理服务供应商。公司由正商集团间接持有75.45%的股权,实际控制人张惠琪是正商集团董事长张敬国之女。

兴业物联主要为商业写字楼、各类商业地产项目、政府办公楼及学校物业提供物业管理和经营增值服务。截至2019年9月底,公司约八成收入来自商用楼宇。

除此之外,公司从2017年开始还为正商集团提供物业工程服务,包括规划、涉及及安装保安及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统等。

其母公司正商集团则是河南郑州最大的房地产开发商,自2017年开始全国化布局,在北京、青岛、武汉、文昌等城市扩储,其中不泛拿一些高价地或低利润空间的地块,包括2017年4月以41亿元拿下丰台新宫村和顺义区仁和镇自住房地块。

在克而瑞的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上,正商地产以510.6亿元的销售额位居52。根据郑州克而瑞的统计显示,从2016年至2018年,正商集团在郑州的权益销售额连续三年位居榜首。2019年在郑州的年度权益销售额约165.5亿元,位居第三。

招股书披露,从2016年至2018年,兴业物联收入从0.47亿元增至1.31亿元,复合年增长约为66.4%。最新的2019年前三季度实现营收1.27亿元,同比增长41.9%。

不过,兴业物联毛利率较高。从2016年至2019年三季度,公司的物业管理及增值服务的毛利分别为47.2%、50.2%、53.6%及49.2%。

此外,得益于兴业物联在管物业组合的快速扩张,其建筑面积从2016年底约70万平方米增至2019年9月底的约210万平方米。目前,兴业物联在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、三幢政府楼宇及一个工业园,总建筑面积约为240万平方米,而合约物业组合的总建筑面积约为410万平方米。

尽管如此,兴业物联的规模堪称迷你。一般而言,上市物业公司的在管面积大部分超1000万平方米,兴业物联与之相比相去甚远。

除了规模迷你,兴业物联在河南深耕的20年,也形成了明显的地域性,以及对母公司正商集团的依赖性。

上述在管面积中,其中接近九成由正商集团提供,并且集中在河南省。此外,据招股书披露,兴业物联大部分收益来源郑州市提供的物业管理及增值服务。

从2016年至2019年前三季度,公司在郑州的收益分别为0.47亿元、0.76亿元、1.07亿元及1.11亿元,分别占该公司收益总额的100%、100%、82%及87%。

而从正商集团开发物业所得的物业管理服务收入,分别占物业管理及增值服务总额约94%、88.2%、88.3%及87.7%。

对此,兴业物联也曾尝试走出舒适圈。兴业物联主席兼行政总裁朱杰表示,河南始终是公司发展的首选,但也想往山东、安徽、山西以及陕西等邻近省市发展。除此之外,公司也会选择北京、武汉等母公司对外发展的区域。

尽管有对外扩张的计划,但棘手的现金流让其望而却步。截至2019年9月,公司经营现金流净额为2950万元,同比下降约6.2%。同时,融资现金流净额出现4402万元缺口。

况且,其母公司尚且囿于河南,兴业物联规模扩张之路更不好走。据悉,正商地产在全国90多个项目中,绝大部分集中于郑州,去年年底郑州项目已超80个。

若顺利上市,或将成为兴业物联规模扩张的跳板。

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