超40城出台扶持政策“救企不救市” 业内呼吁惠及购房

受新冠肺炎疫情影响，按惯例本该是楼市萧寂的2月份，出现政策井喷的现象，一场楼市“战疫”悄然上演。据中原地产研究中心不完全统计，2月份全国已有超40个城市发布了房地产扶持政策，大多集中在延期缴纳土地出让金、降低预售条件、延长开竣工时间等方面。

业内人士认为，在“房住不炒”的基调下，当前政策主要体现为救企不救市，但受销售资金回笼受限、偿债高峰到来的影响，房企资金压力仍然很大。业界也有声音呼吁，在“房住不炒”的基础上，适度为刚需和改善购房需求提供支持。

超40城调整政策，缓解企业资金压力

随着企业复工，各地房地产相关扶持政策也陆续出现。

2月19日，苏州在延长缴纳土地出让金的同时，针对新出让地块提出，若是拍地价格超过了市场指导价，不统一要求项目工程结构封顶后销售。

而根据苏州2019年的土地交易规定，如果拍地价格过高，触碰相关价格红线，那么就需要以结构封顶或竣工验收为标准，办理预售许可证。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，是“以现房的形式进行销售”，对房企资金链考验较大。

虽然苏州强调此次政策调整“不是取消封顶预售和现房销售限制”，但无疑是在减少土地交易约束，提前预售节点，减轻资金压力，加快企业供应房源入市。

事实上，苏州仅是近期众多发布楼市扶持政策的一个典型城市。中原地产首席分析师张大伟总结称，近期有超过40个城市发布的房地产政策，大多集中在公积金和土地款缓缴，有的政策则是加快预售。个别三四线城市发布了契税减免购房补贴政策。

据悉，较早并较为全面出台房地产扶持政策的城市要数无锡。2月12日无锡发布了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情保障城乡有序建设的政策意见》。从条款来看，成为后续城市扶持政策的样板。

其中，无锡要求银行不得盲目抽贷、断贷、压贷，缓解企业流动性资金困难。对到期还款困难的企业予以展期，对6月30日前到期、贷款期限在一年以内的贷款落实无还本续贷。

此外，还包括楼栋完成25%投资额即可预售；开竣工时间相应顺延；依法办理延期申报纳税，甚至申请减免；企业可申请延迟交地和延期缴纳出让金；企业可申请提前拨付重点监管资金等。从无锡政策核心内容来看，目的在于有条件缓解企业资金压力。

此后，至少济南、西安、杭州、上海、天津、无锡、南昌、南京等10几个城市出台土地新政以应对疫情，明确土地款可申请延期或分期缴付。在业内人士看来，这也是应对当前土地市场复工的最好办法，令很多城市出现土地回暖的势头。更在一定程度上缓解了房地产企业的资金压力。

购房者置业信心不足，房企偿债压力犹存

值得关注的是，2月14日，衡阳下发了“衡十七条”，则是打破了无锡此前政策划定的范畴，向刺激需求端的方向延伸。

在严跃进看来，“衡十七条”具有很强的楼市支持导向，近期很多城市出台的扶持房企政策，在“衡十七条”里都可以看到。其中，除了降低房企土地资金使用成本外，还提出购房补贴，享受“房价x1%”的税费减免。而在刺激公积金购房需求的同时，还支持购房就近安排入学。

从目前来看，“衡十七条”是这一波房地产政策调整中，最为惠民的做法。显而易见，三四线城市在错过了返乡置业的红利后，正急待市场恢复。

事实上，除了上述针对房地产市场的扶持政策以外，房企仍然受惠于大众普惠政策的利好。包括此前国务院常务会议决定阶段性减免企业社保费和实施企业缓缴住房公积金政策。2月20日，1年期LPR下调至4.05%，5年期以上LPR下调至4.75%。虽然此次降息不是为了刺激房地产，但对稳定房地产市场的作用不能小觑。

不过，在中指研究院看来，不管是供给端还是需求端，出台扶持政策的城市仍主要集中在少数省份。

张大伟也认为，在售楼处关停，工地停工的情况下，现有的房地产政策肯定已经不合时宜。而从目前来看，房地产政策基本只针对房企节流有一定的影响，而房企当前最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，3月份房企仍将面临普遍性的资金压力。

“因为受新冠肺炎疫情影响，在需求端，购房者置业信心不足。而在供给端，受销售资金回笼受限、偿债高峰到来的影响，房企资金压力明显加大。”日前中指研究院的调研结果这样显示。

此前全联房地产商会的调研显示，46家房企（以中小型企业为主）2020年上半年到期债务近5300亿元。其中一家典型房企货币资金或仅够企业维持3个月运转。

另据Wind数据库统计，截至2020年6月30日，房企信用债到期金额为982亿元，海外债到期金额约为1226.05亿元。

“房住不炒”频被提及，业内呼吁政策适度惠及购房需求

不容忽视的是，2月19日，央行在2019年第四季度中国货币政策执行报告中称，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

“房住不炒”被提及已经不是首次，近期财政部、国家统计局、央行等部门都在频频提及“房住不炒”这一基调。

不过，张大伟认为，房地产的确不可能允许炒作，但稳定房地产政策的措施也会频繁出现。从短期看，目前的房地产政策对房地产资金链的缓解影响不大，救企难救市。应该有更多城市出台更多稳定经济、稳定房地产的措施。因此，他建议应该在房住不炒的基础上，放开刚需和改善购房需求。

上海易居房地产研究院研究员王若辰也认为，没有对房企信贷流入的全面宽松、居民房贷利率的较大幅度下降、限购限售的广泛放开，就难以称作真正的放松。

此前，全联房地产商会秘书长赵正挺介绍，从目前看对房地产企业的支持还是非常谨慎，但已经有信号释放。对于相关政策的方向，他预计体现在应付资金缓付、存量资金灵活高效使用；金融机构会支持存量信贷延续使用；而且销售及金融政策会更加积极地偏向消费者。

“后续全国各大城市政策发文频率会加快。”严跃进预计，除了对房企项目开发和销售支持的政策以外，购房契税补贴等内容或会被频频采用，因其不涉及限购松绑等敏感问题，而且可以成为补助购房者的工具。

对于未来什么样的市场的政策走向，才能稳定预期？中指研究院人士表示，应更加灵活地践行“因城施策”，加大行业扶持力度，侧重供给侧政策扶持，缓解企业资金压力，提升企业开发投资信心。同时以需求侧政策鼓励为辅，提升购房者置业信心，提高需求释放积极性。

部分城市密集出台房地产行业扶持政策

资料来源：中指研究院综合整理