蛋壳公寓要求房东在疫情期间减免租金，合法吗？

（原标题：蛋壳公寓要求房东在疫情期间减免租金，合法吗？法律界人士作出回答）

由于新冠肺炎疫情，今年的春节假期格外漫长，它对各行各业的影响正在逐渐显现。近期，上海市司法局12348公共法律服务热线便收到了一些房东的咨询，称他们把房子租给了蛋壳公寓，如今蛋壳公寓打来电话，说因为疫情影响，要求他们减免一个月的租金。

“蛋壳公寓强行要求我们减租，是不是在转嫁风险？如果他们在15个工作日内不把房租付给我，我可不可以按照合同约定，单方面解除合同、收回房屋？”据悉，微信上的多个维权群成员已达数百人。

在疫情期间，长租公寓是否可以要求房东减免租金？记者就此事采访了法律界人士。

疫情是否属于“不可抗力”？

记者了解到，蛋壳公寓认为此次疫情属于“不可抗力”，因此要求房东减免一定租金。

一名上海租客发布在人民网“领导留言板”上的聊天记录截图

市司法局新冠肺炎疫情防控工作领导小组法治保障组的专家认为，对于本次新冠肺炎疫情，国家已明确其属于《中华人民共和国突发事件应对法》第3条中所称的“公共卫生事件”，按照“乙类传染病、甲类管理”方式进行防治。考虑到因疫情防控而带来的交通管制、人员隔离、返工推迟以及开学延期等情况，直接影响了租房需求，蛋壳公寓对本次疫情既不能预见，也不能避免，更不能加以克服，因此，疫情应被认定为不可抗力。而《中华人民共和国合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，属于合同的法定解除情形。

“这里又分两种情况，如果房东与长租公寓在合同中设置了不可抗力条款，约定一旦出现不可抗力可解除合同或者可减租，则按约定执行；如果未设置相应条款，可以按合同法第117条规定，主张相应的免责权利，单方面要求房东减租并不符合规定。”专家同时表示，鉴于本次疫情对租房业务的巨大影响，长租公寓可与房东合理确定各方的权利和义务，共同分担租金损失。

如果协商不成，长租公寓还可依据情势变更原则，向法院起诉要求变更合同。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条规定，如果合同成立后因不可抗力造成了重大变化，导致继续履行合同对于一方当事人明显不公平，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。

损失不应全由房东承担

“即使存在不可抗力因素，也不意味着所有的租赁合同均受到影响。”北京观韬中茂（上海）律师事务所律师葛志浩说，只有当一份租赁合同的签订或履行行为与此次疫情密切相关时，当事人才有权引用相应的不可抗力条款予以免责。

也就是说，如果一份租赁合同中的租客系春节期间武汉地区受到强制隔离措施影响的人员，那么该租客无法履行租赁合同的行为，即属于客观上不能预见、不能避免且不能克服而导致的违约行为，由此产生的违约责任，如未能按约支付相应租金等，依法可以部分或全部免责；但若一份租赁合同的相对方均未受到政府强制管理行为的约束，且租赁房屋仍然可以正常使用，那么在排除客观上不能履行的因素后，该合同理应依约履行，而不应随意使用“疫情”因素破坏其效力。

记者注意到，此前，蛋壳公寓在其官方APP上发表声明，表示将返还武汉地区租客一个月租金，对其他城市租客，将按照各地延期返工的天数，返还相应的租金或者对应的免费延住天数。房东们认为，蛋壳公寓的做法看起来虽是“善举”，实质却是让房东来承担此次疫情造成的租金损失。

有律师分析指出，蛋壳公寓若存在强制增加免租期、单方面延迟租金到账等行为，则违背了合同条款和契约精神，房东就此提出解约，应该会得到法院支持。但考虑到蛋壳公寓此举确实受疫情影响，法院未必会支持房东索要合同约定的违约赔偿。

“住房租赁属于市场行为，不应强制要求任何一方减免房租。”作为业内人士，易居研究院智库中心研究总监严跃进说，疫情这样的不可抗力同样会给房东带来损失，长租公寓不能把这一风险完全推给房东来承担。若合同无明确约定，应由政府、企业、个人等多方合作共渡难关。